香港楼市跌跌不休，港府月前宣布一系列楼市松绑措施，终结长达14年的“辣招”时代，此举一度迅速推高交投量，却被指“旺量不旺价”，反弹势头只是昙花一现。BBC中文采访多名买家、业内人士和学者，了解市场对未来楼市的看法。
“撤辣推波助澜，逼到我们终于做业主。”今年33岁的香港本地人林小姐对BBC记者说。
她和丈夫结婚两年以来都是租楼，期间不断物色合适买盘却未有上车，直到港府宣布楼市“撤辣”，两口子旋即在一周内置业。
“其实第一次看楼已经很喜欢，地点、价钱都适合，但还是抱着观望态度慢慢想。撤辣突然增加了不确定因素，我们怕多了买家来抢，之后会更难买，所以不敢再等，立即拍板。”
他们购入新界大美督一个村屋三楼连天台单位，面积合共约1400呎（1呎约合0.11平方米），以483万港元成交，林小姐认为价格十分优惠。“业主说移民要卖，其实我们自己也不看好长远楼市，很难再有好的升势，投资来将没有什么价值，但始终有自住需求，租楼的租金和买楼的每月供款差不多，不如趁价钱低买。”
她的个案并非特例，港府2月底撤辣后加快了买家入市步伐，推高二手交投量，反映香港主要屋苑楼价走势的中原城市领先指数（CCL）曾连升三周共2.84%。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对BBC中文表示，撤辣后看楼量和交投量立刻活跃起来，多了准买家入市，“大家觉得再晚一点买会变贵，会快一点做决定”。
为何现在撤辣？
当局在往后数年陆续“加辣”，增设买家印花税（BSD）、双倍印花税（DSD）和新住宅从价印花税（NRSD），向非本地人士及以公司名义的买家，以及购入第二套或以上物业的买家，征收楼价15%税款，2023年曾下调至7.5%。同时，金管局收紧按揭条件及实施压力测试，大大提高买家入市门槛。
在辣招下香港楼市很长一段时间还是只升不跌，但三年新冠疫情、美国加息和移民潮等因素终结了这个神话。去年二手房成交宗数创28年历史新低，仅录得29690宗，楼价也拾级而下，从2021年8月的历史高位累挫近四分一，部分屋苑更出现三成或以上蚀让。
值得留意的是，楼市疲弱令发展商欠缺投地意欲，竞投出价也相当保守，去年多达六幅地皮流标。香港政府长期靠卖地增加库房收入，但2023/24年度地价收入仅194亿元，远低于原本预算的目标850亿元，让港府陷于更进一步的财赤问题。
当局遂于今年2月28日《财政预算案》宣布全面“撤辣”，取消2010年以來推出的各项辣招印花税。金管局同日取消压力测试，并放宽3000万元以下自住物业的按揭上限至七成，非自住物业也由五成提高至六成。
撤辣效果如何？
地产业界欢迎相关措施，认为撤辣效果立竿见影，新闻媒体上也一时间大量好消息，指有业主反价封盘，有单位加价10万元成交。
但楼市反弹势头后劲不继，中原指数踏入4月已开始回落，上周末香港十大屋苑二手房成交跌至单位数，为撤辣后首次，创了七周低位。楼价则被指“旺丁不旺财”、“量升价反跌”，成交价普遍大跌，至少有十多宗二手成交蚀让，贬值15-40%。
中原地产陈永杰坦言，由于整体经济差，加上发展商库存量高，套现需求大，一手楼盘并没有加价，因此成交宗数多也无法提高楼价，“但至少市场气氛炽热了，楼价没有升都起码止跌”。
香港中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波则对BBC中文表示，撤辣后的楼市小阳春迅速打回原形，“现在不能再用辣招做藉口，大家都看到真面目”。他认为撤辣对楼价的影响只介乎正负5%，更重要的因素是全球战争风险、利率，以及香港和中国经济。
“股市通常都走先于楼市，现在香港股市血流成河，恒指跌穿两万点，香港人财富缩水，自然不会消费更不会买楼。经济差加上移民潮，金融业裁员，零售餐饮业结业潮，航空业无法回复疫情前，连学校都要杀校——现在除了公务员之外，我想不到有什么行业的人很稳阵，那谁会买楼？”
他补充指，房地产作为长远投资，买家要还25、30年房贷，届时已超过2047年“五十年不变”大限，“这很敏感，前景看不透，没有人知道25年后怎么样”。
为何发展商抛货促销？
近期最为瞩目的是长实旗下黄竹坑BlueCoast，开售首批以“蚀让价”呎价2.1万元推出，比毗邻的海盈山便宜约两成。鹰君与港铁合作开发的何文田朗贤峯首批均呎1.9万元，较邻近项目低25%，价位重返同区8年前水平。
此外，将军澳日出康城SeasonsPlace首批130伙价单平均呎价1.4万元，创近5年同区新盘首批折实平均呎价新低。九龙湾泰峯推售首批168个单位，则以平均呎价1.48万元的“劲蚀”开价。
BBC记者曾到泰峯售楼处观察，现场人山人海，多名地产经纪都说“很久没有看过这么旺”。准买家大排长龙，很多是有自住需求的本地市民，认为该盘呎价与同区二手楼相约，颇具吸引力。
地产业界数据显示，3月新盘成交量超过4100宗，较2月爆增约14.5倍，但成交宗数能否消化供应量，还是引起市场疑虑。
香港去年只售出1.1万个单位，发展商的一手房存货截至去年底有2.3万伙，创逾20年新高，加上今年可出售的新盘约2.8万伙，存量高达约5万个单位。摩根大通分析指，即使今年乐观估计全年售出单位可增至2.2万个，仍需要逾30个月才能消化所有潜在的新盘库存。
该行预测，今年香港楼市成交按年改善30%，但住宅楼价料跌5%至10%，若参考中国内地一线城市放宽房策的经验，一两个月内成交量会上扬，但之后再次回软，相信香港情况相若；当市场对于楼市的消息再次转向负面，例如去货速度下降，届时地产股的沽空比率将会再度上扬。
买家去哪儿了？
撤辣后压抑已久的投资者可重投楼市，市场期待这能让香港楼市重新上路。
环亚拍卖行3月中举行物业拍卖会，现场有近150人挤满狭小的宴会厅参与竞投，气氛为近年罕见。当天推出61个单位，拍卖前已有约10个银主盘（法拍房）预先获承接，即场再有5伙售出，大部分以低市价售出。
“一场拍卖十几个单位，已经很久没有见过。”该拍卖行董事总经理区蕴聪对BBC中文表示惊喜。“撤辣后的楼市回复自由市场，许多很久没出来的炒家也出来买东西。”
但他同时指出，由于市场供应过剩和利率高，对撤辣后的楼市不会过分乐观。“过去十几年有辣招晾着楼价，如果撤辣后跌，就证明经济真的不好，就好像1997、2003年的跌市。”
尽管反应热烈，投资者的確仍很谨慎。有“凶宅大王”之称的资深投资者伍冠流到场，目标是购入荃湾中心一个开价190万元的凶宅单位，经过3至4组客人出价后最终成交价为245万，高于他的预期，他并没有竞价。
“以前有八折已经很开心，现在七折才会考虑，否则就宁愿放弃。因为现在供应太多，移民潮之下人口大减，楼价不会升很多，买货要很小心。”他对BBC中文说。
场内另一位本地投资者、从事旧楼收购重建的曾女士也没有出价，她认为撤辣后雷声大雨点小，拍卖会上只有细（低）价单位有人投，“来来去去都是两三百万那些”，传统蓝筹地段如半山区的单位则被收回，“反映中产、有钱人都走了”。
投资者李先生同样空手而回，他认为当天拍卖项目不够吸引，又形容香港长远“没什么希望，我十几个律师朋友走了一半，连我70岁的阿妈都去了澳洲”。
除了香港本地人，外地买家又如何？在新盘泰峯推售当天，记者观察现场有少数中国大陆买家，都以小业主为主。43岁张女士特意从厦门乘搭高铁来港，希望购入一个两房单位。
她说自己有两名念高中的儿子，均是双非儿童（父母均非香港居民的内地人士，赴港生产后小孩拥有香港居留权），未来会安排他们赴港升读大学，遂在港置业。“我们的习俗是有几个孩子就买几套房，现在先买一套，以後再看看第二套。”
她表示在厦门已经有两套房，但近年中国房地产市场走下坡，加上少子化严重，加剧供过于求的情况，因此认为在香港置业更保值。“香港毕竟是大都市，地少人多，跟国内比比较不会贬值。现在不期望它升多少，不降价已经很开心。”
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中原地产陈永杰对BBC中文分析指，近年中国经济下行，已经没什么大富豪来香港投资，昔日大陆买家大举入市的盛况将难以再现。
另一方面，尽管港府推出“高才通”计划，至今吸引约10万名人才抵港，绝大部分是内地人，但陈永杰预料对楼市帮助不大。“这些专才都是大学毕业生，踏踏实实来香港打工，一开始会先租楼住，不像引入富二代会立刻买楼。”
经济学者李兆波重申，2019年后香港面对政治变局，从根本上改变了经济结构和地产市场的格局。“除非大家看到国家安全和经济发展可以并驾齐驱，回复到2019年之前那种光景，否则都不会有什么起色。”
地产巨头近日的言论也引起外界注意。长实主席李泽钜在业绩记者会上表示，撤辣后香港楼市下行的机会率似乎比上行的机会率低一点，他又罕有地评论香港经济，叹一口气指近年香港人过得“真的很辛苦”，强调国际金融中心地位来之不易，“千万、千万不要失去这个地位”。
恒隆地产董事长陈启宗近日则在集团年报里，最后一次以董事长身份撰写《致股东函》，指香港住宅土地供应长达10年的人为短缺局面正逐渐被打破，供应充足下楼价不会像过去那样大升，将逐渐改变市民既有的一个信念，就是投资物业永不会错，“这是香港社会迟早必须面对的过程”。
他进一步预言，随着时间推移，香港楼价会与内地大湾区趋同，“这是无可避免的，但对香港的长远竞争力也不一定是坏事”。