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    加拿大30年期的房贷来了!业界泼冷水:只有1%买家合资格

    自由党政府引入30年期保险按揭贷款两个月后,上周,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)宣布将这一类型按揭贷款的保费提高20个基点(0.2%)。

    从8月1日起,加拿大首次购房者购买不到100万元的新建房屋,且首付低于20%时,可以选择投保30年按揭期,而不是之前的25年最长期限,但需要支付额外的0.2%保费。

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    财长方慧兰(Chrystia Freeland)表示,这项新的按揭政策旨在通过减少每月按揭成本,帮助年轻加拿大人购房。但严格的资格要求和CMHC最近的保费增加,让人们对新政策在住房可负担性方面的实际效果产生了怀疑。

    安省按揭经纪Samantha Power说,按揭保险是针对首付不足20%的情况,按揭保险是强制性的,以保护贷款人在按揭违约时的利益。“这不是很大的涨幅,但仍然是涨了。如果我们试图帮助首次购房者,为什么要涨保费?”

    Power认为,更大的问题是30年期保险按揭的严格条件,将排除许多试图进入二手房市场的加拿大人,并限制许多符合条件的购房者只能购买公寓。

    “新政仅适用于购买新建房屋的首次购房者,我在大多伦多地区找不到任何低于100万的新建房屋。”

    Ratehub.ca的首席运营官James Laird表示,在安省和卑诗省,这一条件严格排除了新建公寓买家以外的所有人。“在大城市里,没有低于100万的新建独立住宅,”他说。

    Ratehub的计算显示,符合资格的购房者将可以获得6%到7%的更多按揭贷款,这不算少。以40万元贷款为例,30年和25年按揭期的月供差异约为200元。Laird说:“我认为这是一个显著的差异,这是一个家庭一次购物费用。”

    但是有一个问题:那些符合条件的人只能购买新房,这意味着他们的购买力有限。“新建房屋的每平方英尺价格贵过二手房,”Laird说。“所以,即使你有资格获得更多贷款,你的钱实际上没有那么大的购买力。”

    对于公寓来说,Power表示,买家还需要考虑额外的公寓费用。

    长期来看支付更多的利息还可能会是个潜在的陷阱,不过按揭经纪人Ron Butler认为30年按揭应该全面推广,因为它让月供降低。他说,“将按揭期限延长至30年会增加大量利息,这种观点是假设没有人会选择提前还款或在未来减少按揭期限,你可以一次性支付最多20%的还款,你可以增加按揭额度;人们有很多选择。”

    Butler说,目前,从新政策中真正受益的少数按揭申请者主要在草原省份和海洋省份。在这些地区,新建房屋可能确实满足低于100万元的标准,包括一些独立住宅(尽管在海洋省份,新建房屋很少见)。

    此外,这些地区并不是面临最严重负担危机的地区。

    在Royal LePage 2024年加拿大最可负担房地产市场排名中,埃德蒙顿、红鹿市和圣约翰等城市位居可负担性指数前列。例如,在埃德蒙顿,2024年第一季度的住房中位价格为442,200元,阿尔伯塔省的家庭中位收入是95,900元。根据加拿大统计局的数据,在多伦多和温哥华,住房中位数价格远高于100万元,而家庭中位收入在80,000元左右。

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    还值得一提的是,根据Urbanation 4月的报告,多伦多今年新建公寓的建设量大幅下降,比去年减少了52%。

    Nesto的联合创始人Damien Charbonneau表示,他的客户中受益于新按揭计划的数量只有大约1%。

    虽然他认为这一政策是朝着正确方向迈出的一步,但如果将100万元的门槛与通胀率挂钩,受益的人群会更大。

    在多伦多经常与首次购房者合作的房地产经纪人Anya Ettinger表示,许多人对新建房屋不感兴趣,不仅因为它们更贵,还因为大量的负面报道。“现在你看到很多新建房屋骗局的报道,或者项目被取消,人们对购买预建房屋越来越谨慎。”

    麦克马斯特大学专门研究住房政策的教授Steve Pomeroy说,总的来说,延长保险按揭的30年期限是一个积极的举措,应该被视为住房可负担系统性方法的一部分。他指出,应采取刺激供应和处理需求过度的互补措施,包括4月份的额外公告,即首次购房者将能够从注册退休储蓄计划(RRSP)中提取最多6万元作为购房的首付款,高于之前的3.5万元。

    蒙特利尔银行经济师Benjamin Reitzes说,市场上存在一些问题,单靠新的按揭立法无法解决。“如果我们继续保持过去几年的人口增长,这将继续带来上行压力,”Reitzes说。“30年按揭或类似政策并不是万能的,驱动问题的是大量需求。”

    与此同时,Power认为这一政策是个错失的机会。政府本可以更好地帮助购房者,但实际实施的政策未必达到预期效果,反而可能更多地帮助了开发商。

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