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    土地拍卖规则将变,“马甲”上演最后疯狂

    (图片来源:视觉中国)

    经济观察网记者陈月芹10月17日,经济观察网获悉,自然资源部正着手发文,建议各城市取消地价上限,以及建议取消远郊区县容积率1.0限制等。

    开发商担心土拍规则变化加大拿地的不确定性,已经提前“内卷”起来。比如,面对传闻,一家大型央企华北区域投资人士的应对办法是,不管新规真实与否、何时落地,年内挂牌的地“应拍尽拍”。

    在地价触顶即转为摇号的现行土拍规则下,想要在北京等一二线城市拿到好地,需要一定运气。开发商们相信“运气”的成分,踏遍了各地寺庙;每次拍地时,不仅一线投拓,连远程观“战”的集团高管都统一穿上全身红色衣物,图个吉利……

    当然,这些纵横土地市场的投拓们,并不会将是否参与建设一个地块、一片区域的可能性完全寄托于玄学。除了更精细化地算账,他们需要人为地提高“好运气”,例如,储备更多进入摇号箱的“马甲”,那都是摇中地块的筹码。

    在土拍遇冷及分化加剧的背景下,众多城市的土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。尤其是北京、上海等核心城市,在是否跟进“取消地价上限”这一政策前面临选择。

    这种不确定性,加重了为数不多还能拿地投资的开发商的焦虑,他们试图在“靴子”落地前努力抢地。现在,或许是开发商“马甲”最后的狂欢。

    神秘的马甲

    “马甲”,通常代指一个人同时拥有的其他账号。

    在房地产行业,一二线城市的热门地块的竞买规则通常是,地价到达上限,叠加竞高标准建设方案、竞配建或支持面积等后,最后一轮,由开发商抽签摇号来决定竞买人,且同一集团企业不得报名竞买同一宗地。

    这一规则下,开发商有两种方式提高拿地概率:一种是“背靠背”,谁摇中地块,其他盟友都可以参与合作;第二种是找小型公司作为“马甲”进场竞买摇号,背后出资、后续开发建设都由大型公司完成。

    “马甲”神秘,但终归有迹可循,多数投拓人员已经练就了三招辨别疑似“马甲”的能力。

    以北京市场为例,可重点关注参拍名单上的生面孔,一是外地企业主营业务不在北京,突然进京拍地;二是用企查查、天眼查等检索,这家公司的对外投资、高管任职信息等出现其他开发商的痕迹;三是拍地1-2个月内,地块案名等宣传变更为另一家大型房企。

    今年以来,多场土拍出现众多新面孔,如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置业、扬州华鹏、江苏师山、成都领阳置业、上海锦祥德睿、成都鸿哲置业、上海润哲宏升、厦门岩垚盛等。例如一家名为太原萃丰置业的公司,2023年6月12日注册,次日便报名拿地。

    6月1日,北京顺义新城第19街区19-69地块吸引了45家房企围猎,最终被成立仅半年多的福建雄旺一举摇中。彼时,外界热议其为厦门建发的马甲。从股东信息看,福建雄旺股东涉及的5家公司,均与厦门建发有过合作。两个月后,该地块正式公布案名——建发·观云。

    同样,6月14日,北京顺义新城第2街区一宗地被首次进京的石家庄创世纪摘得,这家公司被指是龙湖的马甲。天眼查显示,石家庄创世纪对外投资了一家名为河北领拓的房地产开发有限公司,该公司的大股东为济南龙湖置业有限公司的子公司。直到8月初,项目案名揭晓,为龙湖·御湖境二期。

    9月27日,北京朝阳十八里店一宗地吸引了34家房企参拍,最终被成立不足两个月的成通京置业摇中,该公司注册资金仅1000万元。一位接近保利的人士向经济观察网透露,成通京置业为保利的马甲。从股权信息看,该公司实控人曾在保利(北京)房地产开发有限公司担任高管。

    一家Top5央企投资人士陈启已经摸清了北京区域的马甲矩阵。以北京为例,开发商找马甲有明显的地缘特征,一般和北京公司所在的区域覆盖城市有重合,例如一家央企的华北区域分管北京、山东、河北,其找的马甲多为山东和河北的小型房企和上下游公司。

    “找哪个地方的马甲,主要由这家区域公司的高管和投资人员的关系网决定,和哪些区域的企业和区属平台关系更好,就会去广撒网找。”陈启还透露,马甲公司并不一定排他,已经出现多家房企共用马甲的情况,这一场土拍和甲合作,下一场可能就代表乙去拍地。

    赌一次运气

    马甲需要符合两个基本条件:具备房地产开发资质、有钱。

    另一家地产央企的北京投拓人士林枚解释,房地产开发资质共分为一至四级,北京只要求具备资质即可,对具体等级没有限制。即使马甲没有资质,也可以申请到临时资质,因此,资质不是难题。

    最关键的要求是马甲公司有足够的自有资金,可以缴纳地块的保证金。

    如果马甲没有钱,投拓们也有办法,“拿地资金必须是自有资金,但目前,北京的拿地资金审查只针对拿了地的企业,而不会查所有参拍企业”。陈启有时需要帮马甲公司垫付保证金,只要马甲拿到地,他会给马甲的母公司打一笔保证金,再由该母公司对马甲的注册资本金增资。

    “一旦拿到地,通过做大注册资本金的形式,可以规避资金审查。只要拿地款来自于注册资本金,即来自股本,就可以解释过去了。至于股本的钱怎么来,土地部门不会追究。”陈启说。

    在拍地前就把部分保证金打到马甲公司上,为了保障资金安全,陈启一般要求对方提供等额的担保和质押,并签订协议。“找马甲的一般是央国企,对拨付每一笔资金的必要性和安全性要求十分严格,可能还会要求共管银行账号”。

    据林枚的观察,一些热门地块争夺战十分激烈,多家央企会祭出4-6个马甲上阵。一般会有两种合作模式:其一,如果一个马甲摇中,双方合作开发该地块,其余马甲权当陪跑;其二,只要一家摇中,所有马甲都参与地块的开发。

    “对马甲而言,就是赌一次运气,几乎没有成本。”林枚解释,一般摇号的都是优质地块,马甲借此可以和操盘能力较强的房企合作,品牌房企操盘,马甲只作财务投入,后续还有利润和股东分红,“相当于摇中后就躺着赚钱”。

    林枚透露,行规一般承诺,摇中后给马甲公司10%-30%的股权,双方同股同酬。

    拿地后,项目公司需要进行股权转让,引入真正的资方或建设方。一般,民企马甲的股权变更很快,拿地后1-2月就能完成;如果是国企马甲,需要走产交所挂牌公示,周期稍长,且开发商会设置一定的保牌条款,以防被“抢”,林枚介绍。

    理论上,只要解决资质和保证金的问题,房企可以召集数十个马甲去抢地,但仍然有众多房企找不到马甲。

    一家总部在深圳的央企正苦于今年剩下大笔投资额,没有花出去。为了摇中地块,这家公司曾组团去雍和宫、潭柘寺甚至出差至五台山,祈求多一些好运。

    找马甲并不容易,“外界看到我找了4家,背后我得找20余家去谈。”陈启进一步说,实际上,没那么多马甲愿意来参拍,比如丰台青塔地块,有17家房企和联合体报名,但地块隐藏着某些瑕疵。对一个全国性质的马甲房企来说,它会把全国的地一起看,尤其是下半年北京楼市低迷,回款也比较慢,相比之下,马甲房企的钱、人员去拍杭州、成都等城市的土地会是更优的选择。

    还有一个现实难题,开发商有限的投拓团队里,每人需要同时对接4-5个马甲公司。为了合作拍下一块地,陈启忙着在北京接待马甲公司的老板和团队,还需协助报名、准备上会材料、考虑保证金如何解决、商谈双方合作协议的具体条款等,这一过程中,“马甲基本不用干活,不用像我们一样特别深地研究项目。我们光应付几个马甲就精疲力尽了”。

    新规将来

    陈启曾多次向供地部门反馈过马甲乱象,得到的回应是,有关部门认为马甲的存在是好事,“说明土地市场热度高”。

    上海,被开发商们认证为全国封堵“马甲”最严格的城市。

    2016年10月,上海发文加强对土地交易资金的监管,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,即拿地资金必须为自有资金。

    为此,上海设置了事前、事中和事后审查,例如,所有开发商报名参拍前,需提交一份经会计师事务所鉴定过的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》。“开发商先自己请会计事务所穿透资金来源,给出认定报告,再将所有资料交由规自部门里相应的审计单位复查一遍。”一位熟悉长三角土地市场人士解释。

    同时,每个参拍企业须提前把自有资金存入监管银行封存并实施监管,这笔资金通常为地块起价的100%-110%。这成了开发商试图上马甲的硬性门槛。

    和北京等地不同的是,上海对地块出让作事后监管——报名一地块竞买但未竞得的企业,后续不得以任何形式参与该地块的合作,即同场参拍的企业不能参与该地块后续股权或权益变更,以杜绝马甲加大摇号概率的现象出现。

    前述熟悉长三角土地市场的人士认为,对地方政府而言,地价和溢价率都设置了上限,这意味着卖出一块地,财政收入的上限已是板上钉钉,多几十家企业报名拿地,营造出土地市场热度很高的氛围意义不大。

    一位东部城市规自部门人士回忆,过往土地市场较热时,其所在城市调整了价高者得这一规则,增设摇号环节,彼时收到众多竞买人的反馈是,“摇号对每家参拍企业是公平的,不论央国企、民企,全凭手气”。

    经济观察网获悉,自然资源部正着手发文,建议各城市取消地价上限,建议取消远郊区县容积率1.0限制等。

    众多城市在土拍遇冷及分化加剧的背景下,各地土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。

    例如,如果取消摇号和地价上限,回归到“价高者得”时代,会否推高地价?若房地价差缩小,开发商利润被压缩,会否影响后续的产品品质?没有了地价上限,还意味着竞高标准建设方案等从此退出江湖……这是上述东部城市规自部门人士正思考的问题。

    听到土拍规则将变的风声,陈启便警觉起来,赶紧联系潜在的马甲房企作“备胎”,争取在年内多拿几块地,“怕后面的地越来越不好拿,大家都很恐慌,以前对马甲乱象群起而攻之,一起打12345,向规自委投诉。但如果真的取消马甲,那用什么方式来代替呢?”

    林枚也很困惑,公司华北区域手上的投资额想花但一直花不出去,年内最后两个多月里,“基本上,除了那种看一眼就不行的地不参拍,比如北京六环外特别偏的,剩余所有挂牌的地块都会跟一跟”。

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