发展商促销暗藏隐忧 现金返还恐降低贷款(图)


开发商需要出售至少70至75%的单位楼花,才能获得开始建设的资金。(资料图片)

现时有地产开发商在推销楼盘时,会声称有长期的现金返还,听起来买家似乎很「著数」,但在银行眼中,却成了物业跌价,可能会导致买家借不到足够的贷款,后续会有大麻烦。

地产开发商Camrost Felcorp正在多伦多市圣卡拉西街(St. Clair West)夹巴特士街(Bathurst St.)地区开发一个名为Raglan House的共管柏文项目,公司在发售该项目的楼花时承诺,提供2年内每月多达3000元的返还;或者购买两睡房的购房者,直接有价值7.2万元的奖励。

银行贷款会先将优惠扣减

按揭贷款经纪斯蒂尔曼(Shawn Stillman)则提醒买家,这些令人心动的促销手法,对于那些只负担得起楼价20%首付的买家来说,可能会成为问题。

假设以130万元的价格,从开发商那处买了一个共管柏文单位,并拿到如上述所说的优惠,但当买家向银行贷款时,银行会首先从那130万元中扣除掉这个7.2万元的优惠,因这种优惠,实际上意味著这个物业的价值低于官方报价。

根据这一点来计算,买家最后申请到的房贷总额,就不是原先设想的130万元的80%,而是扣除掉7.2万元后的122.8万元的80%,即98万2400元。

届时,买家缴付了20%(以130万元计算)的首付,希望能拿到80%的按揭(按130万元计为104万元),结果只拿到982,400元,还差57,600元。

一些买家直到房屋交吉时才发现这问题,而此时他们已经没有更多的流动资金来弥补差额。

对此,斯蒂尔曼建议,在购买合同的冷静期结束前,买家要确保有一个确定的按揭贷款预先批准(mortgage preapproval)。

放贷的金融机构会想了解这些优惠措施,因他们会影响贷款的安全性,即物业价值必须减去按揭贷款金额。如借贷人不能按时还款,放贷人是要将房产强制拍卖。

据报道,一些共管柏文的销售人员建议,买家不要将地产开发商的优惠措施告知放贷方。这些销售声称,通过此举银行就会借出更多的钱。但万一将来借款人因资金不足而无法完成交吉,银行会立即起诉借款人。

从另一方面来说,如对全新的共管柏文需求如此强劲,开发商为什么还要抛出如此巨大的优惠措施?

首批单位即丰厚奖励堪虞

多伦多Re/Max Condos Plus的经纪人约翰斯通(Jamie Johnston)表示:「开发商永远不会降价,所以他们会采取优惠措施,这基本上是一回事。但他们通常会对库存中剩馀的东西优惠,而不是在项目开始时。」

「开发商需要出售最少70至75%的单位楼花,才能获得开始建设的资金,一些建筑商的资金非常充足,而另一些则不然。」

他警告,如看到开发商对他们出售的第一批单位就提供丰厚的奖励,那可能是一个危险信号。「他们可能正试图在销售方面取得良好开端,以便开始建设,而更成熟的公司,如Pinnacle或Tridel,则是直接开始建设的。」

在低迷的市场中,选择能够完成项目的开发商至关重要。除非法律能改进,否则愈来愈多资金不足的开发商会一直在拿走人们的钱,然后几年后,再把买家的押金退还给他们。

严重影响固定利率按揭贷款定价的加拿大债券市场,现在关注的焦点是5月3日的美联储利率公告。如美联储暗示北美经济放缓需要暂停加息,那么收益率可能会下降,固定利率也会随之下降。

但由于当前核心通胀率仍然高企,这一切都无法保证。

热点

发表评论