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自今年 1 月份，住建部首次系统、明确提出现房销售概念，要求各地政府和房企关注预售制度改革以来，” 现房销售 “的热度居高不下。
1 月 17日，全国住房和城乡建设工作会指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。会议召开后不久，山东、安徽、四川和河南等地先后提出推进现房销售试点，积极探索预售制度改革。
预售制作为国内目前主流的商品房销售模式，一直被广大消费者所诟病，不少购房者可以说是 ” 苦预售制久矣”，尤其近两年一些房企暴雷导致烂尾楼、停工断贷事件频发，已购房者深陷预售房纠纷，未购房者对预售房销售模式的信心也大打折扣，都在一定程度上影响了房地产市场交易的活跃度。
为解决房地产烂尾楼问题，进一步促进保交楼和稳定楼市发展，不仅国家层面在推进试点现房销售，与此同时也有越来越多的消费者建议直接取消预售制。就当前房地产形式而言，现售制度真的能替代预售制吗？未来商品房销售模式又将走向何方？
预售制 VS 现售制，房地产多方利益交锋
房地产预售制最早源自香港的卖楼花制度，自 1994年引入内地后，已沿用近三十年。预售制是地产开发商将还未开始建设或正在建设中的房屋出售给购房者，由购房人预先支付定金或房款。当前预售制是内地商品房销售的主流模式，不过，随着房地产市场进入存量发展阶段，近几年预售制的弊端逐渐凸显，购房者对推进现售制的呼声也越来越大。现售制即现房销售制度，是开发商将建造完成并验收合格的房屋出售给购房者，购房者支付购房款，签订买卖合同完成交易，目前，国内多个地区也开始试点商品房现售制度。
其实不管是沿袭多年的预售制还是呼声越来越高的现售制，两种制度都是各有利弊，各有千秋，背后都是各方利益的交锋和博弈。
预售制是一种更有利于房企开发商的销售制度，房企在房屋建设周期前段就可以收到销售款项，通过高周转的方式提升房地产开发效率，推进自身规模扩张，也有助于促进房地产市场规模的快速发展。对于地方政府而言，预售制下房企开发商拿地积极性大，频次高，对应的土拍市场繁荣，政府财政收入也会持续增加。但对于购房者而言，预售制下，购房者不但要预先支付大量的购房款，还可能面临房屋质量与承诺不符、交房延期和楼盘烂尾等多种严重风险。
与预售制对应，现售制是一种更倾向于购房者的销售模式。这种模式下，购房者在购房时可实现 ” 所见即所得”，能避免房屋质量和烂尾楼等问题。但对于地产开发商而言，现房销售无疑会增加拿地开发过程中的成本和资金压力，对房企的资金流要求高，中小房企的竞争力会变弱，甚至会被淘汰出局。但从长期而言，现售制也会倒逼房地产企业制定更加长期的投资规划，推动房地产市场从竞速模式走向竞合模式。对于政府而言，房企拿地门槛和开发成本的增加，会导致房企拿地热情减弱，土拍市场不景气，进而影响地方政府的财政收入。
” 交钱不发货 “，预售制问题到底出在哪？
正如前文所说，预售制实施近 30年，我们不能否认过去几十年预售制对房地产市场发展和城市化进程做出的贡献。商品房预售资金可以看作是房企融资的重要来源，解决了部分房地产开发企业资金不足的问题，缩短了房企资金回笼周期和住房交付周期，符合房地产快周转的成长期资金需求，促进了房企与房地产行业的快速发展。但也同样是因为预售制的存在，助推了房企铤而走险通过” 三高 “模式进行盲目扩张的问题，预售制一定程度上成为了房地产市场交易端风险积累的蓄水池，政策层面稍加收紧或市场稍加波动，便会引发房企的资金断裂，进而导致楼盘延期交付和停工等烂尾楼现象。
不过，对于烂尾楼现象，预售制只是其必要但不充分条件，我们可以通过对比同样有预售制的香港和欧美国家的房地产市场来看下预售制的影响，香港与内地预售制的区别在于，引入了律师协会作为监管的第三方，在预售审核批准时，除了需政府获批外，还增加了律师协会作为第三方监管。付款方式方面，香港预售制付款可选择按建筑期付款，在支付房款时，律师会定期在对按揭贷款合同涉及的各个工程节点进行确认后，才能按照合同支付相应房款给房企，且律师行也会定期向购房者和按揭银行公布资金使用情况，极大限度做到了资金用途信息透明。
美国和英国也类似，预售资金会存放在第三方监管账户（律师账户或政府监管部门账户）内。在支付房款方面，英国的首付款一般在10%-25%，然后按照工程进度分阶段付款，交房后结尾款，尾款占比至少是55%，且购房贷款通常在交房前几个月才会通过申请，打到开发商账户。美国平均首付款比在 12%左右，开发商在交房之前无法拿到购房者的预付款，开发商需从银行获得建筑贷款用以建造房屋，直至交房开发商才会拿到房款。
还有一些国家实施有预售房定金保全措施，如日本规定，针对购房者交纳的订金，开发企业需要向相关金融机构交纳担保或保险金，只有对购房者制定了预售金担保或保险，保证购房者的订金不会打水漂，房企才可向政府申请预售和建筑许可。
对比国内，国内预售房的监管主要托管在银行，在购房者支付完首付款后，从银行一次性贷款，并由银行按照工程进度分段支付给开发商。不过，银行只负责资金管理却没有监管权，而负有监管权的有关部门则缺少对项目进展进行直接管理的抓手，这导致预售资金监管存在” 灰色地带”，会出现开发商与建筑商、供应商等利用监管空隙，通过谎报工程进度、虚假发票等方式，提前预支预售资金挪作他用。因此，资金监管机制的不完善和监管权责的不匹配是国内预售制的主要问题所在。
替代 VS 共存，全面战争难打响
其实，近几年内地房地产市场在商品房销售模式上一直在进行探索和创新。比如在 2021年以前，有些地方政府曾在土地出让条件中设置了现房销售条件，其目的是为了抑制房地产市场过热，促进房企开发商理性拿地。2021年以后，相关部门鼓励和推进现售试点主要在于解决和防范烂尾楼问题。目前，国内多地已开始试点现售制，未来现售制是否会全面替代预售制？
笔者认为，当前现房销售制度还并不能完全取代预售制，全面现售制还未到时机，” 一刀切 “现售制可能会导致因噎废食。虽然现售制度能防范和解决烂尾楼问题，但完全推进现售制度对于当下多数的房企的流动性而言无疑是雪上加霜。短期来看，推广现售制将使房企拿地成本和开发成本大幅上升，房企资金回笼周期拉长，资金流承压加大，经营风险敞口进一步被放大，不少龙头房企当前资金链已经十分紧张，更不用说中小房企了。另一方面，现售制促使开发商拿地成本增加，土拍市场交易活跃度会有所降低，一些依赖土地财政的地方政府收入也会受到会影响。同时，现售制带来的成本端压力或会导致房价的上涨。因此，短期内现售制完全替代预售制还不合时宜，全面推进现售制还需循序渐进。
从长远来看，由于国内房地产市场发展并不均衡，地区分化明显，因此采取何种销售模式还需因地制宜、因时制宜。如对于人口净流入的地区、城镇化建设还存在较大增长空间的地区，可以继续通过预售制推动房地产市场发展速度，提升资产流转效率；而对于陷入存量市场、需求端走弱导致风险不断积累的地区，则可适当扩大现售制范围，保障市场长期健康发展。另外在经济繁荣期，参与各方风险偏好上升，预售制也更容易受到市场推崇，经济下行期，现售制则提供了一个高单价资产交易过程中有效规避风险的渠道。
此外，为房地产开发企业拓宽和提供更多通畅的融资渠道，进一步划清各相关方的权责范围，不断提升资金监管效率，也需要监管部门持续进行引导建设。