试想像在香港东区驾车，沿途虽有大型屋苑、商场商厦等摩天建筑，却几乎不见任何人影、汽车也寥寥无几…如斯“鬼城”真实存在，还吸引了一些来自新加坡、马来西亚以至中国的人士及外国媒体慕名而来“探险”。它是马来西亚一个庞大的房地产项目“森林城巿”（ForestCity），如今不仅已被许多当地人视为国内最大型且最具争议的烂尾项目之一，而且类似问题在马来西亚并不罕见。
上述的楼盘是投资规模高达1,000亿美元（约7,800亿港元）的马来西亚大型豪宅楼盘森林城市，位于马来西亚柔佛州新山市对开的柔佛海峡之上，与新加坡一海之隔，是由中国房地产开发商碧桂园建造（该项目的三分之二由其主要开发商碧桂园控股拥有，其馀由柔佛州苏丹易卜拉欣伊斯梅尔控制的当地公司持有），目标在2035年前完成在4个人工岛上的造镇计画。该项目内除了住宅大楼，还有写字楼、公园、酒店、购物中心、国际学校和度假村。
四个人工岛本应是70万人梦寐以求的“安乐蜗”。然而7年时间过去，这个佔地1,740公顷、略小于香港东区面积的“森林城市”如今竟俨如一个“荒凉鬼城”，现时只有数千人入住，大多还是开发商和承包商的员工、国际学校的学生和家长，还有少量当地人。
由于项目位处人工岛上，自成一角，距离最近的巿中心新山巿（JohorBahru）驾车也需约20分钟，地理上较为偏僻。除了入住人数极少外，仅有少量商舖勉强经营，多间中式餐馆结业良久。
这个仅开发数年的建筑项目内的不少新设施经已缺乏保养维修，杂草丛生。例如，度假村内的水池蚊虫滋生、池水也变成混沌不堪的青绿色；其中一个宽敞的商场内的商户都停业，随处可见被丢弃在自动电梯和地板上的烟头，似乎没有人在清洁打理。许多马来西亚人早已戏言，“森林城市”真的快要变成森林了。
整个地区唯一较有人气的地方是沙滩和免税店。森林城市位于马来西亚的依斯甘达经济特区，具免税区的资格，使酒精饮料和香烟等物品非常便宜。有马来西亚游人向当地媒体表示，“没有免税店就没有人会来”；而由于所购的酒不得带离该区，故有部份人会移师沙滩上喝酒欢聚，也有本地人带同小孩来使用游乐设施及泳池。
马国楼巿出现供过于求
“森林城市”之所以瞩目是因其项目庞大，但它不过是马来西亚烂尾楼问题的冰山一角，而且已存在多年。据马来西亚国家防务局的报告，截至去年7月，全国烂尾楼项目达534个，较2019年同期的328个增长近64%。
受影响的买家超过5万人，其中人口最多的雪兰俄州（Selangor）的烂尾项目数量最多，达119个，其次是柔佛州和霹雳州。另据去年第一季的销售数据，新推项目2,657个，项目滞销率高达93.8%，目前滞销房产累积逾3.5万个单位。这反映了马来西亚楼市已处于供过于求的状态。
入住率低、欠商业活动
至于主打高端客户的“森林城市”，原本的目标客群是那些想享受新加坡生活质素、频繁往返星马两地工作的中国内地中高收入人士，以及来自印尼、泰国和阿联酋等地的投资者。据开发商表示，该项目已售出及交楼的住宅超过2万套。不过，现时估计真正入住了的只有数百至2000人左右。
按原定计划，“森林城巿”还拥有自家的海关和移民检查站，使居民能够轻鬆前往新加坡。但现时都并没实现。
儘管滞销、工程停摆，这个楼盘的平均价格在过去几年间仍持续飙升，由2017年的最低74万马来西亚令吉（约136万港元），升至去年的500万（约923万港元），相比之下，新山的楼价平均仅为62万马来西亚令吉（约114万港元）。网上仍可找找到零星森林城巿盘源的销售广告，售价依然高企。
楼盘广告标榜森林城巿位处“新加坡旁”:
不少内地苦主均表示，是因看到开发商大量的广告，包括电视广告才对楼盘具信心。(网上图片)
不过，楼盘似乎“有价无巿”。随着新冠疫情的出行限制、中国限制资金外流的政策和马来西亚禁止外国人购买该楼盘后，开发商的如意算盘早已打不响。有马国房地产专家指出，该楼盘的价格现时一方面对当地人来说太高，而对外国人而言则是一项差劲的投资。“森林城市有两个主要的问题，一是入住率太低，另一个是缺乏商业活动。开发商必须改变他们整体的策略，重新检视他们的目标客户群，然后重点考虑如何吸引当地买家。”
儘管外界提出相关改善建议，开发商碧桂园太平洋景仍表示“森林城市”的开发工作会如期进行，并认为在疫情下销售情况不佳，但只要随著两国恢复经济活动、解除旅游禁令，预计森林城市会重新发展起来。不过，有分析指出在中国内地房产业近两年陆续出现“烂尾楼”的情况下，能否乐观看待“森林城市”的发展仍有待观望。
“森林城巿”以位近新加坡作卖点，指易于往返新星两国：
森林城市邻近新加坡，项目原意是吸引往返星马工作的中国。(Google Map)
在马中资的内外交困
事实上，森林城市的情况多少反映的也是中国内房企业目前面对的问题。据内地业界估计，目前全中国就有多达800万栋烂尾楼，需要2万亿元人民币才能竣工，加上受到楼市惨淡的衝击，企业筹资并不顺利。在恒大危机之后，房产业不论国内还是国外的投资项目均受严重的影响，尤其是资金流方面。
除了森林城市外，当地传媒形容的“六大烂尾工程”中还不乏中资企业身影，包括隆新高铁及大马城（BandarMalaysia）、中国石油天然气管道局油气管线项目、马六甲皇京港发展计划（MelakaGateway）等。其中，皇京港项目由凯杰投资（KAJD）开发，中国电建集团、深圳盐田港、山东日照港等中资企业作为承包方参与建设。
皇京港项目自展开之初就备受关注，因其所处的马六甲海峡在地缘政治上极度敏感。项目原本是一个由3个人造岛和1个自然岛屿组成的大型填海综合发展项目，佔地约552公顷，计划总投资800亿令吉（约1,445亿港元）。然而，项目因疫情、政府更迭、填海问题而严重受阻，至今仍面临很大不确定性。
如今，中资在马来西亚出问题的项目集中于基础设施、房地产等领域，制造业项目没受太大影响。前者涉及投资规模大、项目周期长、地理位置险要、涉及多方利益，容易成为国内选举政治和朝野博弈的争议焦点。相关的项目大多是在前首相纳吉布（NajibRazak）任期内签订，他希望通过吸引中资增强自身政治合法性，众多项目因此一哄而上。最终，因新冠疫情、政权更迭、内需不足等情况，多个重大项目被取消、停建或延期。
中国厦门大学南洋研究院副教授张淼亦指出，中资议题在马来西亚具有深刻的複杂性与长期性。一方面，当地政客选举前不断用中资突出马来民族的恐慌情绪，选举后则强调中资创造就业、拉动出口的正面效用，形成不断拉锯的局面，使中资企业在当地面临的各类风险很难根除。
不少中资的烂尾工程是于前首相纳吉（左）时期签订。(Getty)
环球因素导致的烂尾潮
马来西亚科技大学建筑环境与测量学院副教授Mohd Najib Bin Mohamed Razali向《香港01》表示，马来西亚大多数的建筑项目在展开之前均需要作可行性研究，全面的进行风险管理和分析，但仍有大量烂尾楼项目有几个原因，他解释：“最广为人知的因素是劳动力、建筑材料、成本问题、土地和管治问题。”
Razali补充：
近年我们看到许多外部挑战导致了烂尾楼的项目，包括马来西亚正面临的经济和财政困难。我们从没想过疫情大流行也会成为需要考虑的风险因素。此外，如俄乌战争等也会增加劳动力和材料成本。
有分析指，森林城市有两个主要的问题，一是入住率太低，另一个是缺乏商业活动。(网上图片)
马来西亚烂尾楼的成因与世界形势不无关係，如俄乌战事、加息浪潮、通胀等因素。发展商面临资金链紧缩的挑战，发展商的金融成本、建筑材料成本上涨，导致项目变得无利可图，发展商于是宁愿搁置。
加上自去年开始的加息周期，亦令置业意欲下降，全球楼巿景气不再。内地房地产商固然亦同样受到上述问题衝击，加上中国政府进行房地产监管，内房陷于近10数年来最艰难处境，筹资困难，加上中国政府近年严厉打击资本外流，大大削弱中国投资者海外置业的热情。纵使碧桂园作为内地最大的住宅开发商，本来雄心万丈的“森林城巿”项目亦因多重因素叠下，亦面临大规模烂尾可能。
而且，大马政府在疫情期间实行的延缓还贷措施，加上联邦法院2021年1月的裁决，发展商的预期交屋赔偿金，是从楼宇买家缴付定金以示有意愿购买当天开始计算，而非从签署买卖合约那天算起，也加剧发展商的现金流吃紧困境。
马来西亚烂尾楼的成因，与俄乌战事、加息浪潮、通胀等不无关係。(Getty)
另一方面，马来西亚政府缺乏机制和融资手段来“拯救”这些严重延工的项目。在“第9大马计划”（Ninth MalaysiaPlan，9MP）下，政府于2009年成立的便利基金推动国家经济发展，至今拨款2.24亿令吉（约4.12亿港元）重启了32个搁置房屋项目。可是，只有7万令吉（约12.82万港元）以下的房子才能动用这个基金，但许多搁置房屋都是15万至20万令吉（约27.59万至36.79万港元）。
此外，马来西亚建筑界面对的问题还有缺乏技术工人。大马建筑商协会MBAM主席苏菲里莫哈末晋（Tan Sri Sufri MohdZin）指出，估计一名承办商要引进外劳的费用是8,000多令吉，包括健康检查、保险、人头税等费用，即使外劳入境不再像疫情最严峻期间要价那么多，但政府却迟迟不批准外劳入境申请，致建筑行业缺乏大量熟手技工，仍旧短缺高达60万大军。
有业内人士因此预测到2023年底，严重延工项目的数量会激增超过50%。以目前的数据来看，很可能超过1,000个项目，涉及的楼宇买家逾10万人，当中不乏早几年斥资买房的中国人，除了认为海外砖头具升值潜力，还看中投资移民、马来西亚“第二家园”计划的好处。但现在又变成怎样？本文下篇，“森林城巿”的内地买家现身说法。