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    达拉斯联储警告:美国房价或暴跌20%

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    据CBS新闻11月18日报道达拉斯联邦储备银行的研究显示,由于抵押贷款利率大幅上升,美国房价可能会在2022年暴跌20%。

    达拉斯联邦储备银行分析师恩里克·马丁内斯-加西亚(EnriqueMartinez-García)周二在一份报告中指出,美国房屋价值缩水五分之一的可能性是“悲观的情景”。但其他经济学家也表达了类似的担忧,PantheonMacroeconomics首席经济学家伊恩·谢泼德森(IanShepherdson)今年早些时候预测,房价将出现类似的暴跌。

    疫情为房地产市场创造了一种不同寻常的动力,创纪录的低抵押贷款利率和在家办公订单推动了购房需求的激增。马丁内斯-加西亚说,在市场的巅峰时期,一些买家甚至放弃了传统的条件,比如验房,而且出价可能比要价高出数万美元——这种“害怕错过”的心态助长了“泡沫”。

    房价的急剧下跌可能会对更广泛的经济产生连锁反应,并进一步损害房地产行业。按照马丁内斯-加西亚的悲观预测,如果房价下跌15%-20%,个人消费可能会下降0.5-0.7个百分点。

    他警告称:“这种对总需求的负面财富效应,将进一步抑制住房需求,深化价格回调,引发一个负反馈循环。”

    抵押贷款利率已从1月份的约3%跃升至目前的约7%,与美联储今年的六次加息步调一致。央行希望通过提高借贷成本来抑制40年来最高的通胀,这应该会抑制企业和消费者的需求。

    马丁内斯-加西亚写道,理想情况下,美联储将“小心翼翼地在不引发房价螺旋下降的情况下降低通货膨胀率——严重的房屋抛售可能加剧经济低迷。”

    根据他的计算,在2013年至2022年期间,经通货膨胀因素调整后,房价总共上涨了约61%,涨幅超过了1998年至2007年的上一次房地产泡沫。

    马丁内斯-加西亚补充说,更高的抵押贷款利率应该会降低当前房价持续“繁荣”的风险。

    目前,房价仍在上涨。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,NAR)的数据显示,第三季度全美单户现房价格中值上涨8.6%,达到398500美元。尽管如此,该行业组织本月早些时候说,考虑到第二季度房价上涨了14.2%,房价涨幅正在放缓。

    由于不断上涨的房价和更高的抵押贷款利率,越来越多的购房者正因房价过高而被赶出市场。NAR表示,现在购买一套典型住房所需的收入中位数是8.83万美元,比2019年大流行之前所需的收入多了约4万美元。

    对于首次购房者来说,目前的市场形势尤其严峻。根据该组织的计算,由于抵押贷款利率飙升,首套住房买家买一套价值34万美元左右的住房,如果首付10%,每月将面临1808美元的抵押贷款支付,比一年前增加了约600美元。

    NAR首席经济学家LawrenceYun本月早些时候预计,随着更多的人被高房价赶出市场,明年的房屋销售将下滑7%,但他预计房价中值将上涨1%。他预计房价不会下滑的一个原因是:库存仍然紧张,这意味着买家仍在争夺理想的房产。

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