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    突然发现好多地铁公司开始做起了房地产

    在当下这个 ” 大浪淘沙 ” 的阶段,传统意义上的房企正在悄然发生着变化

    最近我偶然翻看 1-8 月的新增货值榜单时,发现了一件挺有意思的事

    在一众地产公司里出现了一个异类

    地铁公司

    在我们过去的印象里,与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务

    而现在,这些卖着几块钱地铁票的公司们,正在崛起为强势的开发商

    01

    世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家

    一提起地铁公司,我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧

    能有如此客流量的地铁公司还能亏钱

    实际上,全球90%的地铁线都是在亏钱的

    说到客流量,我国当前一共有 43 个城市拥有自己的地铁,总里程长达 8305.45公里,再加上一二线几千万的常住人口,客流量自然是巨大的

    我们再来看看各城市地铁公司的营收数据,其实还真挺好的

    注:因上海地铁几乎每条地铁都有独立的运营主体,并不是统一口径的财务数据,所以并未统计

    单看营收,北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿

    排名第一的北京地铁 2021 年营收将近 170 亿,大致约等于同年 B 站的水平,一家地铁公司的营收干到了互联网的水平

    如此看来,地铁公司不该是赚钱才对吗

    但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓

    先不说地铁本身的造价,光是每天地铁的运营就不是一笔小数目

    2018 年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为 17.2 元,运营成本为 23.8 元,也就是说

    地铁每开出一单位车公里,就要亏损 6.6 元

    所以,如此高的营收其实是有点虚胖的,那地铁公司靠什么维持自己的利润

    图片来源:有数

    2021 年,花在 23 家地铁公司的政府补助共计 563 亿元,光一个北京地铁一年就拿了近 215 亿

    而把这些政府补助部分扣完以后,还能够盈利的也没剩几家了

    但是

    还有一家地铁公司的画风,却是这样的

    这是香港地铁的 2021 年年报数据,不仅营业收入同比增长 11%

    可怕的是,港地的税后利润高达 97 亿港元(约 86 亿人民币),注意是税后

    放眼全世界,真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁,就是美国的纽约地铁了,但即使是纽约地铁,也是时断时续

    更加值得注意的是这个数字,扭转为盈 300.77%

    那么,到底是什么,让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长

    02

    香港地铁的真正身份,其实是地产大佬

    这是香港地铁 2021 年的年报

    这里有两个关键点可以关注一下,首先 2020 年受封关影响,总收入有所下降后,但 2021年整体下行的情况下,香港地铁反而涨了

    再者,香港地铁涨在哪,右侧的数据给了我们很好的答案,物业

    正是由于物业发展部分利润增长 70%,帮助港铁公司在期内扭亏为盈

    要知道,香港地铁是最早提出 “地铁 + 物业” 模式的地铁公司

    什么意思

    地铁公司最大的优势是什么,当然是修地铁

    所以通过开发铁路上盖及周边土地,以商业原则经营铁路来获得所需资金,这就是香港地铁发家致富的原因所在

    听起来好像并没有什么特别的

    但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念:香港地铁买得是 ” 没有地铁情况下 ” 的地价

    打个比方,香港地铁一边修着地铁,一边看上了地铁边上某块好地,大手一挥花 100 亿买下这块地

    地到手了,香港地铁便拿着这些地再去招商,建商场、建住宅,这时候这块地便成了 ” 有地铁情况下 ” 的地价了,稍微一升值,100亿变 150 亿,钱这不就来了

    更长远点看,甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润,这样一来,建成以后的物业还能继续赚钱

    所以说香港地铁为什么这么强,因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致

    比如收租金,香港中环国际金融中心,这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份

    即便是疫情之下,其租金仍高达每月每平方米 1500 港币

    算下来,一层 2000 平米的办公区,一个月的租金就能在深圳盐田买一栋 50 平米的房了

    又比如卖住宅

    曾创下 32000 一尺天价(约 28 万 / 平),号称 ” 世界最贵住宅之一 ” 的凯旋门

    甚至还可以卖车位

    2013 年起,港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱,比如沙田溱岸 8 号的车位,当年以 188 万创下新界最高售价

    我们曾经说过,港企是最懂赚慢钱,最稳健的房企,这句话,放在香港地铁上同样适用

    根据港铁集团 2021 年年报显示,香港地铁去年一年内就建设了 2 万个住宅单位和两个大型商场项目,而原来的港铁就有 14个商场,11.4 万个住宅单位

    即使在 2010 年以后,香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段,” 轨道 + 物业 ” 模式也逐步退出历史舞台

    但不可否认的是,该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入,甚至在关键时刻帮助它转亏为盈

    更重要的一点,香港地铁的成功,也带动了内地城市地铁公司对地产的看好

    而其中学得最好的优等生,就是深圳地铁了

    03

    靠着做副业,成为内地赚钱最多的深圳地铁

    我们先看一张图

    2022 年 1-8 月的深圳房地产企业销售业绩榜里,在一众耳熟能详的地产公司里,出现了一个稍显陌生的名字

    深铁置业

    销售额 175 亿元位居第二,销售面积 27 万平排第三,成绩着实有点亮眼

    而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司

    光是 2021 年深圳第三批集中供地,深圳地铁就豪掷 179 亿元拿下 5宗地,看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了

    一个副业能发展成主业,只能说明这个副业足够赚钱

    2020 年,深圳地铁净利润高达 111 亿元,接近当年其他 20 城净利润之和的 1.7 倍

    第二名武汉 16.7 亿元的净利润,也就差不多是深圳的零头,即使是 2021 年,深圳地铁也是第一

    根据深圳市地铁集团公司的年度报告,公司年营收在过去十年里增长了 20 倍,一度突破 200 亿元

    有趣的是,深圳地铁近 5 年的收入里,超过一半来自 ” 副业 ”

    而这一切的开始,都是源自对香港地铁模式的学习,所以深圳地铁的地产之路,同样港风满满

    2004 年,港铁获得深圳地铁 4 号线特许经营权,为期 30 年,通过港铁(深圳)4号线,香港地铁带进内地的,还有运营服务的经验

    跟别的城市自行摸索的方式不同,深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式:直接引入港铁

    把学习对象天天就放在自己身边,这学习效率还不蹭蹭往上涨

    ” 天颂 ” 是港铁在内地的首个物业发展项目,位于深圳地铁 4 号线车辆段上盖

    港铁在 2011 年以 20 亿元的价格,投得龙华站地块做 ” 天颂 ” 住宅项目开发,2015年开盘预售,吸引大量市民排队抢购,销售总收入接近 70 亿元

    这次的尝试开启了深圳地铁进军地产的新篇章

    2017 年成为万科第一大股东

    2020 年深圳地铁营收高达 208 亿元,其中超过 70% 来自房地产收入

    2021 年深铁置业销售金额 138.78 亿元挤进前三,仅次于华润置地和万科

    深圳地铁的成功,同样成为广州、杭州、武汉等城市地铁的学习对象

    04

    其他地铁公司,也瞄准了房地产这块蛋糕

    和深圳地铁一样位于一线城市的广州地铁,走了深圳地铁的老路子,选择先和大型房企合作

    2019 年,广州地铁战略入股越秀地产,成为越秀地产第二大股东

    据越秀地产董事长林昭远在 2022 年 3 月份的业绩会上透露,广州地铁入股以来,越秀地产已获 5 个 TOD 项目

    而自 2017 年以来,广州地铁已陆续拿下了 15 块地

    当然,也有直接选择成立地产公司的杭州地铁

    仅 2021 年一年杭州地铁新设合并的房地产开发企业高达 11 家

    这摆明就是要狠狠搞一搞房地产市场

    其实地铁公司搞地产本来就有天生的优势,正如港铁可以买到 ” 没有地铁情况下 ” 的地价

    在 TOD 项目愈发火热的今天,地铁公司能拿到好地块的优势就越发突显

    大家都知道,越是挨着地铁的房子越好卖,上海莘庄的 TODTOWN 天荟,在周边楼盘还在争抢突破 10 万 / 平的时候,凭借TOD 的交通优势,天荟直接涨到了 14 万 / 平

    这就是地铁上盖的魅力

    同样的,我们来看看武汉地铁

    武汉地铁下属子公司武汉地铁地产联合置业有限公司,这个公司开发了一个楼盘名为武汉地铁时代常青城

    这个楼的位置有多好呢

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    楼盘就在地铁口,而且地铁站名字就是小区名字,这个小区 1.4 万一平,比领近楼盘价格高了 20% 左右

    国资背景的优势 + 拿地的先手优势,也难怪这么多的地铁公司都跑去做地产了

    05

    最后,我们从这些地铁公司中看出什么

    2022 年,地产的规则变了

    当潮水退去的时候,才能看见谁在裸泳,这句话放在今年的房企身上再适合不过了

    在如今楼市下,我们看见越来越多别人家的企业在逆势增长

    无论是财政安全的基建型房企、在买资产逻辑方面胜利的港企,还有今天所说的不断破圈的地铁公司,在严峻的环紧下,都显露出了他们坚实的基础

    从他们身上,我们看见地产新的江湖和秩序正在形成

    相应地,我们也期待着,这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路

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