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    上海内环,为什么房子降价20%还是没人要?

    自贝壳公开成交数据之后。

    很多人已经发现,解封后的上海高端住宅成交价格上涨凶猛。

    就在大家觉得上海楼市基本面是呈迅速上升趋势的时候。

    上海内环内的一些房子,正在以低于市场价 20% 以上的幅度抛盘。

    在贝壳捡漏排行榜中,降价幅度前十的房源,降价幅度均在 20-29% 左右。

    其中这些房源,近一半来自杨浦鞍山。

    这是一个处于内环内的板块。

    板块的地理位置可以说非常优越。

    整个板块不大,却有 3 条地铁线贯穿,分别是 8 号、10 号、18 号线。

    基本上在这个板块居住,地铁覆盖整个居民区,不到 1 公里范围内,可以到达多个站点。

    居住氛围也非常好,板块内地铁上盖就是旭辉 MALL:

    还有地铁 400 米距离的君欣时代广场:

    除了中型购物中心,沿街的底商多不胜数。

    整个板块兼具了商业气息与人间烟火。

    除此之外,杨浦一梯队的小学就占了 3所:打虎山路第一小学、第二师范学校附属小学、以及控江二村小学。以及五六所二梯队的小学。

    整个板块的学校配置,在其他教育匮乏的区域,简直逆天的资源。

    板块内社区医院、三甲医院,也都应有尽有。

    可以说,这个板块,顶级的地段、健全的配套,便捷的交通,逆天的教育,成熟的医疗。

    就是这样一个看起来,没有任何短板,非常适合刚需上车的板块。

    但目前的二手房市场,非常非常的冷静。

    在总价已经不高的前提下,房东依然有不小的让价幅度,甚至愿意税费各付。

    这是什么概念?!!!!

    如果各位在上海买过二手房就会知道,除了法拍房,几乎所有的房子税费都是由下家买单。

    这几乎是二手市场默认的潜规则。

    相比如今价格不断上涨的豪宅,无人问津的老破小就卑微很多。

    为什么占据内环内核心地段,顶级学区的老破小,开始被抛弃?

    这些房子被抛售的原因是由人群决定的。

    之前购买这里主要有两种人群:为了读书挂户口、首次上车的刚需。

    那么现在为什么客群冷静下来了?

    第一是政策面的不确定性,导致学区属性减弱;

    整个鞍山板块因为居住密集,学区把控非常严格。

    大部分是到户 5 年,最低也需要 2 年。

    小孩要读小学,出生没多久就要把户口挂到这边来。

    这就意味着持有的周期比较长。

    第二是经过封控期,大家受够了这种居住环境;

    经过口罩封闭期,老破小扎堆的地方是上海防控期最难掌控的区域。

    也让曾经生活在这里的人苦不堪言。

    我们来看一下这里的居住环境:

    全部是没有电梯的老公房,且安装电梯遥遥无期。

    这种楼栋看似是一梯两户,但每户内部还拆分为三家。其实也就是一梯六户,居住密度非常大。

    这三户的房子中,只有一户独门独户,其他两户都是卧室和厨房卫生间对门分。

    如下图:

    基本上卧室、卫生间厨房,是分割开来的。并没有在一套房子里。

    这种卧室与厨卫门对门,且与邻居共用一个过道的房子基本上称为对门分。

    这样的老破小,曾经大家觉得忍一忍,就过去了。

    起码上车门槛低,周围生活便捷,也算是在上海第一个落脚地。

    但是,经过口罩事件之后,封控期这里成为防控的重灾区。

    所有对居住妥协的耐性达到了极限。

    这时候大家发现:

    顶级的地段和学区,在居住品质和安全防控面前都不值一提。

    口罩事件后,环线论被打破。一切以品质为王。

    过去想都不敢想,外环外的房价,能突破 10 万,且越来越贵。

    只要小区品质占优,不管多贵,这种房子很容易卖出去。

    而过去一向以低总价上车的老破小,开始无人问津。

    我们过去曾经一度说,不要碰老破小,除非占据顶级区位和顶级学区。

    但这种说法未来可能就不成立了。

    越来越多不确定的因素和风险,让大家害怕后期这些房子可能无人接手。

    老破小的流通性变得极差。

    我们可以通过贝壳的成交数据分析:

    豪宅的涨幅凶猛,不容议价,成交迅速:

    甚至有些房子一出来就马上被下定,生怕房东涨价。

    反观老破小的成交,与 19 年价格相差无异。

    三年来完全没有涨幅,成交周期也越来越长,本就不高的总价还会经过几轮的下调才能促成成交:

    甚至 17 年高位站岗老破小的人,如今拿出来卖,不赔钱就是好的。

    一边是疯涨的中高端。一边是下跌的老破小。

    整个市场两极分化越来越明显。

    老城区的旧改替代拆迁,老破小没有前途!

    2022 年开始,我国的棚改在逐步减少,取而代之的是旧改。

    在不大拆大建的情况下,对房龄满 20 年以上的老旧小区进行改造。

    比如重新粉刷外墙、重新铺设道路、重新规划停车位、增加绿化、增加公共配套设施等等。

    但真的有效吗?

    这是粉刷过的外立面,尚可掩盖破旧。

    从内部来说,无法改变脏乱差、私密差、密度高的命运。

    装电梯的工作困难重重。整个片区只有 1 栋安装电梯。

    老社区缝合修补工作,远比我们想象的更加困难。

    而此时此刻,谁又敢将房票和积蓄押注在这样的房子上?

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    目前上海二手市场,中高端疯长,老破小猛跌。

    即便如此。

    豪宅的成交周期在缩短。

    老破小的成交周期延长。

    越来越多的人,不再因为学区或者地段买单老破小。

    上海购房的下限,正在被拉高。

    这是一个残酷的事实。

    让我想到了一句话:钱最终都流向了不缺钱的人,爱都流向了不缺爱的人,苦难都留给了吃苦的人。

    口罩事件的影响还没有结束,但是这一切,最终却由老破小来买单。

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