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    公务员下乡卖房:让农民来拯救楼市?

    作者|朱昌俊

    核心提要:

    1.像玉林这样的三四线城市,商品房去库存压力之所以特别突出,在大环境因素之外,更根本的还是本地产业造血能力不足,对人口的吸引力有限所带来的必然结果。现在,把留住人口和吸引农民进城的希望,寄托在鼓励农民购房上,本末倒置了。

    2.一方面,农民可能对于购房、进城所面临的生活、就业压力缺乏足够的认知;另一方面,当前房地产行业整体处于下行通道,买房是否会导致 ” 资产” 缩水,甚至无法按时拿到房子,也并非杞人忧天。

    楼市寒冬,各地为了 ” 卖房 ” 可谓煞费苦心。送补贴、送贷款,乃至送工作的 ” 优惠 “政策,这段时间频频出现在地方的楼市新政之中。但最让人意外的,还是广西玉林的 ” 公务员进村卖房 “。

    经济观察报的报道显示,玉林市政府在年初召开了一个大会,定下了 2022 年全市各层级部门需完成推荐村民购房 8000套的任务。此后,玉林市各级公务员,包括住建、教育、医疗等系统都背上了 ” 卖房 “任务。进村卖房的公务员没有提成,但关乎个人晋升和绩效。

    于是出现了报道中令人惊诧的一幕:(驻村公务员)前期摸查村民购房意愿,利用村里各种大型活动,” 见缝插针 “地宣贯政府购房补贴政策,每周末安排大巴车载着村民组队到城里看房 ……

    去年下半年以来,房地产行业的下行压力浮现。近几个月,从上至下,从一二线城市到四五线城市,都在不同程度放松限购,并出台一系列的鼓励购房措施。而随着行业低迷期的延续,楼市压力正从房企端逐渐涌向地方政府。其中,人口净流出,又缺乏产业支撑的一大批三四线城市,可谓首当其冲。玉林让公务员变身房产推销员,把这种压力演绎到了极致。

    地方政府为何比房企更担心房子卖不动?

    地方政府似乎比房企更担心房地产市场 ” 躺平 “,个中逻辑其实不复杂。毕竟,房地产作为几乎所有地方的支柱产业,直接关系到各地的” 钱袋子 “。房子大量积压、去库存难,意味着蚕食地方未来 ” 卖地 “的空间,从而加剧财政压力。这种状况持续,也会引发一系列连锁反应。

    尤其是缺乏其他产业支撑、对房地产依赖更明显的一些三四线城市,楼市不景气,政府比企业更着急,因此,玉林给各级公务员下达卖房KPI,看似魔幻,不过是无奈之下的 ” 孤注一掷 “。

    这种现象虽然让很多人感叹 ” 活久见 “,但只要稍微了解一下中国房地产市场的 ” 周期性危机史 “就不难发现,给公务员派发卖房指标,玉林并非真正第一个吃螃蟹的城市。公开报道显示,2013年下半年,山东某县城就曾因楼市严重过剩而暂停了新区的土地供应,并向公务员摊派卖房任务,每人必须卖 2 套。

    ” 公务员卖房 ” 所展示的,不过是一种并不鲜见的行政惯性——就像一些地方考核公务员招商引资一样,政府只要 ” 重视 “什么,就可能把某项工作指标化,当成 ” 中心 ” 工作来抓。只是,效果并不一定好。

    数据显示,截至今年 3 月底,新市民群体在玉林城区购买商品房的合同网签数达到 2622套。这里的新市民购房群体不清楚是否完全属于被公务员作为动员对象的当地农民,但即便圆满完成全年 8000套的村民购房任务,当地楼市是否能够迎来春天,也得打上一个大问号。有当地知情人士表示,”近期银行提供的数据显示,算上潜在供货,比如已经出让但未动工地块等,按照上半年的流速,玉林的去化周期在 10 年以上”。冰冻三尺非一日之寒,动员农民买房,对当地楼市库存压力的释放其实是相当有限的。

    靠鼓励农民买房来留人,是本末倒置

    从报道来看,当地不惜将公务员变成农民置业顾问,似乎不仅仅是为了房地产去库存。

    报道中提到两个重要背景。一是,玉林的常住人口城镇化率仅为 50.4%,这一数据比广西低了 5 个百分点,比全国更是低了接近 15个百分点;二是,玉林的人口流失率惊人。根据第七次全国人口普查数据,玉林户籍外出人口达到 136 万人,数量排全广西第一位,平均每户就有0.8 人外出。

    于是,玉林在年初出台了 ” 十万大军进城 ” 计划:拉农民进城,买房送工作。

    当地对于城镇化率不足、人口流失的焦虑毫无疑问是真实的。但是,试图靠鼓励农民买房来化解这些焦虑,大概率是徒劳的。要知道,农民外出务工,或是留在本地,本质上取决于就业机会的多寡。同样,农民愿不愿意进城,主要原因并不是有没有房,而是能不能获得工作机会。

    古人云,” 有恒产者有恒心 “。而在农民进城的问题上,能够让农民有 ” 恒心 ” 的 ” 产”,更多并不是指产权(房子),而是产业(就业)。

    必须正视的一个现实是,像玉林这样的三四线城市,商品房去库存压力之所以特别突出,在大环境因素之外,更根本的还是本地产业造血能力不足,对人口的吸引力有限所带来的必然结果。现在,把留住人口和吸引农民进城的希望,寄托在鼓励农民购房上,本末倒置了。

    要知道,即便部分村民在政府强动员之下进城买了房,甚至按照当地目前的政策,可以给购房者提供公益性岗位,但这种建立在行政安排基础上的就业机会,且不说工资水平低,其持续性也可疑,购房群体还是可能因为后续就业受挫,而重新选择外出或返回农村。

    如果是追求 ” 卖一套房可以换算成 4 个户口(进城)”,优化户籍城镇化率,则也有自欺欺人之嫌。

    ” 公务员进村卖房 ” 的最大风险在哪?

    除了玉林的公务员进村卖房,近期河南等地开发商推出的 ” 小麦、大蒜、西瓜换房 “,也引发了关注和争议。

    它们是否有效尚待观察,但这种瞄准当地农民进行 ” 精准 “营销的做法,有一个不该被忽视的风险,就是可能给农民权益带来伤害。

    消费不振时,农村市场往往被当作蓝海市场来开发,其实是一种惯常操作。比如,家电下乡、汽车下乡,这些都反复被实践过。但是,相比家电、汽车消费,买房属于绝大多数中国家庭的最大宗消费,动辄数十万起步,对不少农村家庭来说,很可能要投入一辈子的积蓄,而他们买房的决策,面临着极大的信息不对称,遭遇公务员背书的强势推销时,容易陷入轻信之中。

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    一方面,他们可能对于购房、进城所面临的生活、就业压力,包括房贷压力,缺乏足够的认知;另一方面,当前房地产行业整体处于下行通道,特别是三四线城市面临着房价的高度不确定性,买房是否会导致” 资产 ” 缩水,甚至无法按时拿到房子,也并非杞人忧天。

    相关报道中就有这样的细节。比如,有品牌房企广西负责人表示,去年下半年以来,由于一些大型房企暴雷导致批量项目停工、烂尾的硝烟未散,玉林本土房企也相继被曝出项目停工、公司人去楼空的消息。而公务员在向村民推销商品房的过程中,虽然提醒” 尽量买现房 “,但也表示对于房源质量、区位等,村民需自行向售楼处工作人员了解,政府不能对此 ” 打包票 “。

    中国房价行情网数据显示,今年玉林新房价格持续下跌,最新均价为 5115 元 / 平方米,环比下跌3%,相比去年同期每平方米跌幅超千元。这样的现实之下,依靠政府公信力背书的公务员给农民推销房产,一旦房地产价值 ” 缩水”,或是出现烂尾,对农民的打击无疑是沉重的。

    2016 年,江西省为了房地产去库存,出台了一系列的促销方案。其中一点就是,要广泛宣传 “农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值 “。这一措施在彼时引发了争议,现在,中国房地产的基本面已与 2016年时有了根本性的变化,此时玉林这样的三四线城市派出公务员来动员农民购房,风险其实更大了。

    至于开发商推出 ” 小麦、大蒜、西瓜换房 “,也存在信息偏差。有人算过一笔账。所谓的以高出市场价的小麦、大蒜 ” 换房”,仍是一种变相的促销套路。换算下来,大致相当于 ” 交 12 万元抵 16 万元 “,或 ” 交 4 万元抵 10 万元”,但由于打上了 ” 小麦、大蒜换房 ” 的标签,容易造成一种错觉,让一些农民稀里糊涂买房。

    房地产库存压力需要化解,但大原则,还是应该基于市场逻辑。相信市场,而不是 ” 市长”,才更有助于解开三四线城市的房地产之结。

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