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    困在环京楼市:房子能卖就是幸运 亏100万很平常

    作者丨陶婷

    编辑丨韩忠强

    世事一场大梦,人生几度秋凉?

    五年前 ” 能买到房就是赚到 ” 的疯狂,五年后 ” 房能卖出去就是幸运 ” 的凄凉,是环京楼市魔幻与现实的两极反转。

    尽管自今年 5月以来,一些地区如固安、燕郊、香河、大厂等,在明里暗里放开限购中,楼市成交量也因此迎来一些需求,但这只是大海里泛起的一朵小水花。它无法提振一路走低的环京房价,固安、香河、永清、霸州等地区的房价,更是跌回了七年前,”可以说跌到脚后跟了 “。

    环京楼市限购五年之际,那些曾对环京房价有过推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们,仍在窘境中困顿着、挣扎着。

    那些繁花似锦的年代,真的一去不复返了。

    01 降到七年前

    ” 现处于全面降价趋势,价格在七年前了。”6 月 17日,京南固安的资深房产中介王琴告诉市界。

    在时隔多年后的今天,王琴终于盼来了限购政策的放松。尽管廊坊并未公开出台统一的楼市新政,”但固安已经不对外地户口限购,且外地人在固安买房就可以落户。房贷利率都降到 4.25% 了。“王琴说。这只是环京楼市的冰山一角。

    (河北廊坊,固安航拍)

    环京其它地区,如燕郊、香河、大厂等,尽管也没有公开统一的楼市新政,但暗地里也放松了限购,比如利率和首付双降。据第一财经报道,在三河、香河和大厂,多数银行将个人首套房贷款,下调至4.25% 的最低水平。工农中建四大行首付比例,明确可以做到首套房 20%、二套房 30%。

    这让王琴的客户暂时多了起来,固安楼市也迎来一波成交量,但房价却处于全面下跌的趋势。固安房价历史最高点是 3万元,” 现在价格是 9000 元 -11000 元每平方米。价格已经跌回七年前了。“王琴告诉市界。实际上,不仅仅是固安,环京其它地区的房价,自 2021 年下半年开始,也一路下跌。如廊坊市永清县的新房价格,就跌到现在的8000 元每平方米以下。

    多重因素导致环京地区持续降价。”其一,环京房价腰斩的事实,让北京和环京形成较大的房价差,对北京客群吸引力不足;其二,疫情抑制了外溢的自住需求;其三,本地购房需求不足以支撑巨大供应量。”一名资深地产人士告诉市界。这让那些高位买入、已接受房价腰斩的业主,再一次锥心的痛。

    (数据来源:楼盘网)

    永清县的孙娜,就是其中一个。2016 年,永清楼市受益于北京外溢效应,新房房价从当年 5 月的 6000多元每平方米,跳涨至当年 10 月的一万元多。一房难求中,孙娜抢到一套 80 平方米的房子,均价为 1.6 万元每平方米。

    几乎前后脚,孙娜的同事杨雯,以 2.4 万元的均价、300 多万的总价,捡漏了一套大三居的清退房。要知道,这个小区房子均价为2.6 万每平方米。两人抢到房的狂喜,还未消散时,在环京楼市的调控中,永清房价一路下跌。孙娜的房子,从 2017 年的 1.6万每平方米跌破万元。

    杨雯的那套捡漏房,从高峰期的 2 万 8 跌到 2万每平方米左右。到此时,环京房价腰斩的新闻,已不是什么新鲜事。如果说,永清房价下跌就此打住也就罢了,但让孙娜和杨雯无法接受的是,到了2022 年还在下跌,且下跌幅度惊人、下跌态势未完待续,” 膝斩都不过分了。”

    如今,孙娜的房子跌到 6000 多元每平方米,杨雯的房子跌到 1.4 万每平方米。至此,孙娜亏了 80万元,杨雯亏了 100 多万元。” 尽管是刚需,但心里还是不得劲。”孙娜无奈地说。刚需客尤是如此,那些曾对环京房价,有过推波助澜作用的局中人,更在这样的环境里困顿着。

    2017 年,在霸州的房价高点时,王琴以 9000 元每平方米的价格,买了一套 80平方米的房子。这套房子的均价,一度涨到了一万三四每平方米,但它的结局最终有些悲伤:被以四千多的价格卖掉了,让王琴亏了将近 30万元。

    如今,即便固安楼市因限购放松,迎来一些成交量,王琴也无法重现昔日 ” 一月卖十多套房 ” 的辉煌。

    (2016 年,观众参观固安某楼盘)

    开发商的日子也不好过。发迹于河北廊坊,被外界称之为 ” 河北三杰 “之一的荣盛发展,在项目货值以环京为主的前提下,近些年不仅资金链问题暴露出来,排名也在 2022 年 1-4 月,下滑至第 46位。

    02 两首富梦碎

    京南京北旧家乡,二十年来梦一场。

    华夏幸福实控人王文学和福成股份实控人李福成,这两个发迹于环京楼市的地产大亨,即便一个是河北首富,一个是燕郊首富,他们的环京楼市梦也碎了一地。

    2002 年,已成为 ” 全国养牛状元”、并开启火锅生意的李福成,成立了三河福成房地产,一头扎进燕郊这块热土。李福成认为燕郊离北京近,可以在此盖楼吸引 ” 北漂 “们,前来居住生活。从这一年开始,李福成低价买下燕郊很多土地。

    同一年,也开过火锅店,并早李福成几年进入房地产的王文学,接受了固安产业园项目。当年,廊坊试图将 ” 环京贫困县”固安,打造成另一个苏州工业园。即固安作为委托方,华夏幸福作为投资运营方,合作开发公共基础设施的建设。王文学在固安摩拳擦掌时,李福成已在燕郊大干了一场。

    2004年以来,燕郊的土地上,矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社区般的楼盘。尽管它们密集的像鸽子楼,但北漂客很难抵挡这里的低房价。因为有足够多的客源,福成上上城在短短10 个月内,创造了 55 亿元的收入神话。”只要北京还有北漂,我那就敢一直盖房子。“李福成在当年放出豪言。

    而在固安,王文学实行一揽子开发计划。聘请欧美著名规划大师、设立专业招商机构等等,华夏幸福将固安打造成了一座生态智慧城市。2007年,王文学签下廊坊市大厂县潮白河工业区项目,华夏幸福借此从固安走向了环京。

    2016年,香河、大厂、怀来等,也有华夏幸福的身影。同一年,乘借环京疯涨的房价,华夏幸福首次实现销售额过千亿,位列全国房企销售额排行榜第八名。王文学成了” 环京一哥 “、” 环京最大的地主 “。

    产业地产投资大、周期长、回报慢,华夏幸福却借此走上巅峰的逻辑在于:产业地产的本质依然是地产,在产业园区开发中,最重要的一环是 “以商品房补产业园 ” 的配套住宅用地。而配套住宅销售,便是华夏幸福最大的盈利来源。

    这一年年底,身家为 485 亿元的 ” 河北首富 “的王文学,把三亚亚龙湾的五星级酒店包场。汪峰、韩红、崔健等明星来到年会现场献唱,龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品,成为那年让人眼红的存在。

    同样乘借环京旺盛的购房需求,李福成以低价快销模式,在房地产里赚的盆满钵溢。这一年,李福成家族以 67亿元财富,位列胡润富豪榜河北第 9 位。外界将 ” 李半城 “” 燕郊首富 “,送给了李福成。

    然而,盛极则衰。2017 年开始,环京楼市遭遇 ” 史上最严的多重调控 “,非本地户籍者三年限购,房地产泡沫被挤出之下,当地房价直接腰斩。2018年初,国家开始在金融市场降杠杆。这对资金需求量大,以及依赖环京住宅销售的王文学来说,无疑是灭顶之灾。

    (固安,华夏幸福孔雀城)

    2017 年前,华夏幸福的经营性现金流还很好看。2018 年,就转为流出 162.3 亿元,比上一年暴跌 309%。2019年和 2020 年,更是大幅流出 318.2 亿元和 231.6 亿元。截至 2022 年 6月,华夏幸福负债达到千亿级别。

    另一边,燕郊也受到政策的严格调控,享受完以前土地红利的李福成,深陷商品房产权危机。直到 2021年李福成因触犯刑法,被判有期徒刑三年时,福成的房地产业务,也无实质性进展。

    王文学对华夏幸福败走环京,有着清醒的认知。2022年春节,被裁的员工将王文学堵在廊坊的一家宾馆里。压力之下,王文学表示,闹到现在这个局面,是自己判断错了环京的形势。“干到今天这步,我愿赌服输。一是认输,二是灰心。”

    03 ” 你降价我也降 ”

    为了不让房子砸在手里,降价卖房成为环京楼市的常态。

    以华夏幸福、福成股份、荣盛发展等为代表的开发商,成为降价卖房的主要群体。这些年,福成的楼盘在关键时间节点,比如年底到来或市场成交冷清时,会以远低于市场价入市。这使得其它开发商不得不应战,”它家的楼盘本就比市场价低不少。” 有同行曾吐槽。

    (河北廊坊,燕郊福成上上城 5 期、6 期)

    在固安的新房市场,开发商也是比着法的降价,“你降价我也降,谁降的多,然后谁就卖得好。降到一定程度都不降了,因为再降就降到谷底了。华夏幸福也降价,柏悦府项目之前卖1.7 万元多,现在卖 1.2 万元多,以前是不降价的。” 王琴告诉市界。

    投资客们的二手房也在降价出售。长期扎根燕郊楼市的资深房产中介白志告诉市界,目前,该断供已经断供了,这些到现在才卖房的人,往往有一定的资金实力。卖房的最大原因之一,就是急用钱。不然,不会在谷底期亏损卖房。除一些基本面不好的二手房,一降再降外,”一些高于市场价的挂牌房子,在核心竞争力不够的前提下,也会一降再降。”

    今年 3 月 2 日,生意连续受挫下,杨雯扛不住了。她决心卖掉这套大三居,即便市场价仅为 1.4万元左右。不过,在窗户上贴了卖房广告后,却一直没有买家上门。无奈之下,她只能将挂牌价调低到市场价 1.4万元。即便这样,她最终也没找到合适的买家,” 周边配套还没有,核心竞争力不够。” 中介告诉杨雯。

    在燕郊投资了两套房产的张小雅,也打算卖掉其中一套,“现在没有租户租了,空着也得交物业费、取暖费。”这是一套 97.39 平方米的花园洋房,是张小雅当初以 2.79万每平方米,总价 272 万元买下的。面对前来询价的卖房者,出于不想亏损太多的心态,张小雅这样回复 ” 卖 240 万元可谈”。但实际上,这套房产的市场价,仅为 207 万元。高于市场价 30 万元的价格,让前来咨询的买房者打了退堂鼓。

    相较于张小雅和杨雯,曹威则要幸运得多,” 当年在固安买了孔雀城的一套小三房,最高的时候可以卖 270 万,最后 198万脱手了,还好跑得快,至少还算小赚。如今看来唏嘘不已。” 有人离场,有人进场。

    多名环京房产中介告诉市界,现在购买环京房的人,主要有三类人,一是本地刚需客和改善性需求客;二类是炒房客,这类占比大约1%,主要集中在燕郊、大厂;三是外溢人口,其中以北漂者居多,各个地区都有。

    北漂客李理就买了环京房。李理工作地点在北京,是河北保定易县人。出于离家不要太远,价格不要太高的考量,李理 2021 年以7200 元每平米,总价 126 万元的价格,在香河买了一套 126 平方米的房子。”环境比易县要好一点,物价水平比较低,离北京也比较近,高铁在一两年就能建成,同时由于疫情等因素,房价也降了很多。”李理告诉市界。

    (2017 年,香河周边小区的房价每平米超过 1.9 万元,一些高端楼盘则卖到了 2.2 万元)

    买了房后,李理并没有怎么关注市场行情,但依稀知道 ” 好像一直在降 “,令他没有想到的是,截至今年 6 月 15日,他买的这套房子,已经降到了 5500 元每平方米了。也就是说,短短不到一年时间,李理已浮亏 20多万元。这一刻,李理宁愿自己不知道房子的价格,”了解降了多少,反而更伤心。”

    在白志看来,如果是非要往返于双城的北漂客,需要对环京地区有清醒的认知。香河尚且还有一些产业优势,在他接触的北漂客中,有不少人却将房子买在了永清,因为” ‘便宜’:总价低、首付低 “,” 但在一众环京地区中,永清几乎什么优势都不占。”

    04 有人早已离开

    有人辞官归故里,有人星夜赶科场。

    在环京楼市还未进入冰封期之前,华夏幸福在固安是绝对的龙头老大。”以前是华夏幸福引导其他开发商,说卖多少就卖多少。正因为此,外地房企都不愿意进来,进来不一定能卖房。” 王琴回忆道。

    如今,在本地开发商、外地房企的夹击下,华夏幸福失去了固安的市场份额,它与 ” 环京一哥 “的称号渐行渐远了。“现在是一些本地开发商,以及一些不大的开发商主导,它们一降价就卖的特别好,以至于其他开发商也跟着降价。而很多外来开发商,见进了固安能卖房,也纷纷在固安买地售房。比如保利就买了华夏幸福的地。”王琴向市界透露。

    与环京楼市渐行渐远的,还有无数房地产从业者。张俊和郭啸,这两名经历过大风大浪的地产老兵,也还是抵不过 2021年下半年开始的降价潮。如今,他们一个回到老家甘肃,一个是转行进了环保业,”收入是你想象不到的少。好多地产高管也转行了。” 张俊告诉市界。

    华枫恐怕是最早离开环京的房地产从业者之一。自 2017年离开环京至今,虽然已经过去整整五年时间,但华枫仍然记得,某一年某一天,他站在永定河桥上看到的一幕:固安方向,一群穿着短裙的姑娘,顶着7 月的骄阳,见人就发传单。让她们在炎炎夏日,都如此勤奋的动力,正是固安飙涨的房价,“那真是个疯狂的年代。”华枫感叹不已。

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    (固安某售楼中心)

    环京房价新一波降价潮,也让无奈的白志离开了环京,他转战到挨着北京的其它城市。经过这么多年的市场毒打,他无法再说服自己看好环京。离开环京后,尽管挣钱也不易,获客成本也高,”没在 23 点之前下过班 “,但他告诉市界,”不怀念站在大街上,就能赚到钱的时候,珍惜当下。现在挣的钱,都是稳稳当当积累起来的。”

    在华枫的印象中,燕郊就是一个火热的大工地。他身边有不少房产中介朋友,在离开环京楼市后,选择南下并有很多人在那里成家立业,“走了之后,不想再回来。” 如今,曾经烈火烹油的燕郊 ” 销售一条街 “,也早已人去楼空了。

    王琴还是留在了环京楼市,” 干了这么多年房产,家也安在这里了。” 她话里话外流露出对过往的怀念,” 那会赚钱挺容易的”。不过,王琴对固安楼市的未来,还是持有乐观态度,“限购放松这是好事,等疫情好起来,外溢需求也会再次增多。”

    一名在知名房企任职的高管则持悲观态度,他告诉市界,如果能找到便宜的地块,相对安全边际高,比如有产业支撑等内生动力,房企还是有机会的,“但环京的逻辑已经变了。疫情影响下,北京和环京成为了两个地方。环京的地理优势完全没有了,环京楼市的客户从北京客户,变成了本地客户。谁也不知道疫情何时会卷土重来。”

    留下的北漂客中,还有 2012年就成为新燕郊人的蒋德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于优越的地理位置,相对成熟的商业配套,他所在小区的房价依然坚挺,但蒋德却高兴不起来。

    他对燕郊的情绪很是复杂。一方面,蒋德庆幸有一群可爱的邻居,但他说自己对燕郊更多的是 ” 恨铁不成钢”。比如燕顺路一下大雨就会被淹,比如燕郊十年如一日的没起来的各种配套,比如直到今天他在燕郊都没有归属感。再比如,无论有没有疫情,燕郊检查站永远都会那么堵。而这些,几乎是所有环京地区的通病。

    ” 房产留不住梦想 “。末了,蒋德蹦出了这么一句话。

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