加国银监局担忧:循环贷推波助澜助房价飙涨

房屋按揭捆绑房屋净值贷款,有利于房主从银行取钱用于投资或买第二套住房,引起加拿大金融监管部分的担忧。(Shutterstock)【2022年03月16日】(记者李平多伦多报导)加拿大银监局(OSFI)认为,加拿大房价飙涨,按揭与HELOC(房屋净值抵押贷款)组合贷(CLP,又称循环贷)起到推波助澜作用。

银监局过去很少提到循环贷,但自去年以来曾多次提到。随着央行加息,无论是放贷银行还是贷款人本身,都面临越来越大风险。银监局目前在讨论是否需要加强监管,今年很可能就此展开公开意见征询。

何谓循环贷

CLP是与HELOC捆绑的一种可多次借贷的循环贷。像其他固定利率按揭一样,当事人正常还贷,但银行通常只要求还HELOC贷款部分的利息。其中最大的卖点是,每次还款都会加大HELOC信用额度,因此每还一次款,就相应提高随后的贷款额。

债务产品本身无好坏,但如何操作是关键。这类产品的好处是,贷款人可很快灵活利用加大的贷款信用额度,无需辛苦攒紧急备用金,就能随时到银行取钱应对紧急情况下的经济冲击,尤其当前物价飞涨情况下,能有如此灵活性非常不错。

循环贷是当前流行理财策略——“史密斯策略”(Smith Maneuver)的关键部分,即将按揭利息变为可抵税部分。一直以来有钱人都这么玩,今后可能还会这么玩下去。

房价与CLP互为作用

债务杠杆机遇与风险并存。房价涨,房屋新增净值用得也快,但房价一旦下跌,用掉的账面财富就不那么有趣了。目前国内房价飞涨,银行不得不仔细评估其中的风险。

满银首席风险官最近就提醒股东,最近房价涨得可能有些夸张。房屋担保价值毕竟是账面价值,只是人们觉得它现在值这么多,实际并不可靠,因此银行开始人工验证贷款人是否在房价跌情况下仍具正常还贷能力。

房价涨得太夸张,意味着循环贷和预期的房屋净值不匹配。房价一旦跌至关键门槛值以下,贷款人就得想办法快速弄钱,对银行来说就构成风险,银行自然不会乐意。

银监局的职责是保护银行和金融系统,而非消费者。银监局提醒,循环贷繁荣背后,可能隐藏太多问题,如当事人用房屋净值贷款还账单、供第2套房或维持生活开销等,这些都会人为推高房价。

银监局指南逐步升级

早在去年11月,银监局就提醒,像循环贷这种非传统房贷产品,可能实质上就是一种循环贷款,提供方便同时可能会为房价上涨火上浇油,使用不当既加大贷款人风险,又推高房价。从另一个角度来说,循环贷就是加拿大版的次贷,用不好后果会很严重。

未来几个月,银监局很可能从目前的关注状态转为谨慎行动。今年1月,银监局曾表示,会要求提供循环贷的银行评估80%以上房屋净值贷款CLP产品尾部风险。

尾部风险通常不太会发生,但在世界大战、通胀冲击或多伦多公寓价格跌1%等罕见极端情况下,会造成灾难性冲击。为规避风险,银监局Guideline B-20指南建议银行CLP综合贷款与房价比(LTV)从过去的80%调低至65%以下,下次指南修订有可能就CLP展开意见征询,政府内部人士透露,初步讨论已经开始。◇

责任编辑:文芳

热点

发表评论