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    洛时精选╱为建可负担房 全美最富小城濒临破产

    「杨柳公地」(Willow Commons)里施工的情况。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    位于史丹福大学南边只有5哩的波度拉谷(Portola Valley),是硅谷科技富豪最钟爱的居住点之一。自从加州政府强制各个地方政府建出足够的可负担房(affordable housing)配额以来,这里财力雄厚的居民采取各种手段反抗,几年下来的恶斗,让波度拉谷的镇公所已濒临破产。

    进入波度拉谷的公路旁,有一个镇名标示牌。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    波度拉谷只有4400位居民,包括专业社交媒体领英(LinkedIn)共同创始人郝夫曼(Reid Hoffman)。硅谷早期重要科技企业升阳电脑(Sun Microsystems)的共同创始人麦克尼里(Scott McNealy),他的五卧七浴占地13英亩超级豪宅,在2024年夏季以3500万美元售出。

    几年前的一个周日下午,十多位居民与当年波度拉谷镇长休斯(Craig Hughes)会谈,虽然气氛还算文明,但休斯忆起当时的状况说:「那是给镇领导人的一个警告。」居民表示,如果休斯和其他领导人制定出州政府规定的可负担房计划,但不符合居民的喜好,镇公所应该预期,一系列的诉讼可能导致镇公所破产。为了表明他们的认真态度,一对夫妇已聘请一位精通加州政治的律师,他是圣荷西的前任市长。

    经过多年的法律纠纷,波度拉谷已处于破产边缘。这个小镇已花了超过100万美元聘请律师,开了150个小时的公众会议,但仍未制定出能通过州政府审核的可负担房蓝图。波度拉谷刚离职的城镇经理表示,超过70%的镇公所人员已离职,剩下的员工「实际上只是维持基本运作」。

    上月,镇公所将原本1000万美元的预算删削25%,道路维修工程经费遽减,并且不再填补空缺职位,但预算仍旧面临赤字。波度拉谷的一些官民提出与邻近城镇合并的可能性。除了支出问题,住房计划的冲突也主导小镇的政治。居民反对通过当地教会与人道家园组织的合作案,为史丹福大学教职员和低收入户建造住宅。

    波度拉谷的情况在加州的许多社区似乎都很熟悉,现住居民对可负担房可能带来的停车、拥挤和氛围的问题担忧。但休斯说,波度拉谷是少数城镇中,居民财力远远超过当地政府财力的城镇之一,居民有巨大的能力来塑造周围环境并向官员施压。

    市政厅难与富人抗衡

    俗话说:「你没办法与市政厅抗衡(You can’t fight City Hall)。」但这句格言在这里被彻底颠覆了。在波度拉谷是「市政厅无法与你抗衡(City Hall can’t fight you)」,小镇的每一个角落都有亿万富翁准备好要告你。

    波度拉谷坐落在地球上经济最发达的地区之一,距离史丹福大学5哩,到旧金山车程不需一小时。然而,小镇上高耸的橡树、蜿蜒的山路和占地好几英亩的牧场式庄园,为波度拉谷带来了一种偏乡的风情,使它成为硅谷最受欢迎的居住飞地(enclave,意指国家境内有块土地,其主权属于另外一个国家)之一。

    马匹在波度拉谷的一片草原上徜徉。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    根据房地产商Zillow的数据,此地房价中位数接近400万美元。领英郝夫曼和升阳电脑的另一位共同创始人寇斯拉(Vinod Khosla )在这里拥有豪宅。在街上,你遇到骑马人的机会,和遇到开保时捷的人的机会一样多。

    加州最近的新法,加强对所有社区画分出更多住房的要求。波度拉谷的新住宅分配量比前一个规画期增加至四倍之多,达到253套。新当选的镇议员弗林(Rebecca Flynn) 表示,这个数字在2021年底最终确定时,更加剧了波度拉谷的住房纠纷。考虑到安全问题和基础设施的缺乏,这是不切实际的标准。

    地震风险重大的圣安德瑞斯断层(San Andreas Fault)将波度拉谷一分为二,许多住宅区依赖化粪池(septic fields)而非下水道系统(sewer systems)来处理废水。弗林说,她的住屋保险公司最近以野火风险为由拒绝让她续保。

    弗林创设了一个很受欢迎的在线镇务留言板,她说:「州政府不了解情况,他们以为既然有这么多亿万富豪住在这里,建什么都不会是问题。」但弗林也表示,一些居民,尤其是最富有和居住时间最长的居民,仍然抗拒任何改变。

    波度拉谷的「杨柳公地」(Willow Commons)是为患有发展障碍的成年人开发的可负担住屋。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    史丹福建教职员宿舍

    史丹福大学希望在它拥有的75英亩土地上建造27栋单户住宅供教职员使用,并为中低收入居民建造12个公寓单位,该开发项目已讨论八年多,日前终于被批准。

    弗林回忆起反对者曾用过的理由之一:他们认为这些住房可能会影响一种对环境敏感的小型囓齿动物、旧金山暗足林鼠(San Francisco dusky-footed woodrat)的栖息地,这只是居民试图使用一切可能手段阻滞进展的一个例子。

    她说,他们在她曾任职的建筑审查委员会也做了同样的事。每当某个项目出现,居民都会抱怨别人想在他们的私人产业上有所图谋,他们觉得自己有主掌的权利。目前正在兴建的是波度拉谷历史上第一个可负担房项目,这个项目取名为「杨柳公地」(Willow Commons),16个公寓单位分布在小超市旁的一系列小建筑中。

    这是一位居民兼创投家在发现患有唐氏症(Down syndrome)的女儿缺乏住房选择后,购买了这块土地,为患有发展障碍的成年人开发住屋。为获得批准,该计划利用限制该镇干预能力的州法。

    拉德拉社区教会的一个储藏间。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    前途比较不确定的是关于城镇边缘宗教财产的项目。拉德拉社区教会(Ladera Community Church)与人道家园(Habitat for Humanity)合作,要开发六套房屋,这些房屋将出售给低收入居民。该教会领袖史密斯(Mike Smith)表示,教会数十年来一直在自有的小木屋里收容外国难民,新计划是其使命的延伸。

    拉德拉社区教会的平信徒领袖史密斯,希望与人道家园合作,开发六套可负担房。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    但在2023年10月,该社区的房主协会向教堂发信,称该项目违反房主协会的私人限制,该限制要求在至少2.5英亩的土地上只能建造「单一家庭住宅」。教会和协会尚未达成协议,这可能是该计划动土之前必要的众多协议之一。史密斯说:「我只是认为有些人应该放下身段,意识到有人需要帮助,原有居民的生活品质不会有一丝一毫的改变。」

    波度拉谷邻居联盟的主持人惠特尼。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    镇公所顶着挨告威胁

    惠特尼(Rita Comes Whitney) 是波度拉谷邻居联盟(Portola Valley Neighbors United) 的主持人,该组织成立于2019年。她表示,镇官员没有就史丹福计划和其他项目回答有关野火、地震和其他安全风险的问题。当年,她必须遵循房主协会和镇内的详细程序,才能在2009年获得建造自己房屋的批准。她认为,其他项目也应遵循相同的标准;每个项目都应考虑地质情况和房屋之间的距离。

    惠特尼表示,她理解与前镇长休斯会面的那些人,为什么会要胁提起诉讼。因为在他们不知情的情况下,他们的房地产出现在地块草图上,这些地块从只允许单户住宅重新画分为更高的密度,这将影响他们土地的未来使用方式。

    2007年至2015年担任圣荷西市长的里德(Chuck Reed) ,代表房主艾伦夫妇(Robert and Karen Allen) 向该镇提出大量公共记录请求,包括过去八个月有关分区计划的所有资讯。艾伦夫妇否认曾威胁要让该镇破产,并坚称他们雇用里德只是为了保护自己的权利。

    地方政治的爆发过程,在当地报纸「年鉴」(The Almanac)有完整记录。一群居民成立了一个政治行动委员会,针对休斯和推动重新分区的另外两名镇议员。委员会筹集超过4万美元(相比之下,休斯为竞选筹集了2000美元),并向选民邮寄信件。休斯的两名同事放弃竞选连任,休斯则在竞选中败北。

    冬季来临之前,一位波度拉谷居民把木屑收集起来,准备铺在马厩里。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

    官民争执还会延续

    当住房计划于2023年春季投票时,议员们反而呼吁应进一步审议。此时镇公所的员工外流正如火如荼地进行,导致必须更加依赖收费昂贵的顾问来制定提案。加州监管机构批准了该镇的住房蓝图,但不到两个月后,他们发现波度拉谷没有赶上重新分区的期限,又撤销批准。

    2024年秋季,镇财务和审计委员会指出,住房计划花费的时间和金钱是目前财务窘境的主因,此外,该镇与当地治安部门的警务合约成本也增加了。除了削减预算,该镇还在探索在2026年的选票上放一个增加税收的选项。另外,已有镇议员提出与邻近的坞德赛镇(Woodside)合并。 「我们没有良好的收入来源,」新任镇议员弗林说。「我们本质上是属于卧房社区,缺乏商业税的营收。」

    如果波度拉谷不能满足州政府要求,会有罚款或其他的惩处后果。该镇继续努力在任何经济或其他处罚生效之前,重新批准其住房计划。在最近的一次会议上,该镇的临时规画主任建议,将公园用地重新规画为低收入住房区域,以安抚州政府。

    波度拉谷有许多居民不希望看到这座公园的开发,另一个志工委员会则在寻找替代方案。但规画主任强调,即使该土地被重新区分,该镇仍然是其拥有者, 因此,波度拉谷的镇公所和居民仍将决定是否要建造任何住房,也就是官民之间的争执还会延续。

    小启:洛时精选为世界日报与洛杉矶时报经过正式协议的互惠专版,每周四刊出。

    How fighting affordable housing nearly bankrupted one of America’s richest towns

    https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-12-20/how-fighting-affordable-housing-nearly-bankrupted-one-of-the-wealthiest-towns-in-america

    波度拉谷一片草原旁挂着许多马缰。在街上,你遇到骑马镇民的机会,和遇到开保时捷镇民的机会一样多。(洛杉矶时报/ Paul Kuroda摄影)

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