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    加州「租霸」占屋超30天 即可享房屋出租权

    位于好莱坞山一座豪宅遭涂鸦覆盖。(FOX 11电视台画面)

    福斯电视台FOX 11报导,洛杉矶地区物业遭擅自占地者破坏事件层出不穷,而加州擅自占地者法,允许在房产居住30天后获得潜在租赁权。

    曾由葛莱美奖得主玛丽布莱姬(Mary J. Blige)租用,位于好莱坞山(Hollywood Hills)一座豪宅,如今整座建筑物均遭图涂鸦覆盖。今年3月,位于比佛利山(Beverly Hills)价值500万元房屋被擅自占领,代表该物业的房地产经纪曾报警,然警方表示该事件属民事纠纷,因擅自占地者出示自称为租赁协议相关文档。

    今年9月,两座好莱坞山豪宅也遭擅自占地者占领并涂鸦,屋主是电影制片人、费城人队(Philadelphia Phillies)老板米德尔顿(John S. Middleton)的儿子鲍尔斯(John Powers Middleton)。

    擅自占地者提供虚假文档情况并不少见。Belkin, Burden 和Goldman房地产诉讼合伙人菲利普斯(Daniel P. Phillips)表示,这些擅自占地者会提出虚假租赁文档或虚假故事,讲述别人如何让他们进来,房东如何让他们住在里面。

    擅自占地者相关法律也因州而异。在加州,若一位擅自占地者于该处占地30天后,可获得租赁请求权(tenancy rights)。若在某处物业上持续缴纳该物业税款长达五年,可能会通过「逆权占有」(adverse possession)获得物业所有权。

    加州几家律师事务所也在其网站指出,30天后,所有权不能授予擅自占地者,但租赁权可以。一旦房东向擅自占地者发出搬离房屋的书面通知,而他们不离开,则需向法院提起非法拘留诉讼,通常需几个月时间才能得出结论。

    逆权占有,俗称「擅自占地者权利」(squatter’s rights),并非加州特有法规,但各州对何时可主张该权利的时间期限和相关要求各有不同。逆权占有并不总是与擅自占地者相关,也可能是无意中发生。例如一名屋主竖起围栏标记物业边界,但不小心越过邻居土地,建造围栏的房主可要求对其建造的土地进行逆权占有。

    每个州都有典型的相关要求,包括占有者需是公开且明显的,但像擅自占地者需占有土地的时间长短等具体规定则各州不同。根据FindLaw.com,加州要求连续居住和缴纳税款五年。

    深入研究加州擅自占地者法的加州居民谢尔顿(Flash Shelton),其母亲的住家被擅自占地者占领,他与这些人打交道并联系执法部门,然被告知这是起民事案件。自称「擅自占地者猎人」(Squatter Hunter)的他研究相关法律后,成功翻转剧本。

    「几天时间我了解有关占屋者的一切,我发现若我能比他们先确立房屋的权利,然后与他们对调成为擅自占地者,如此一来就行得通了。」他说,「我变成擅自占地者,将他们锁在外面,装上监控摄影,告诉他们若再闯入我会对他们提告,这就够了。」

    谢尔顿的故事在社交媒体上迅速走红,现在他帮助其他处于与其母亲类似情况者。他说,那些对擅自占地者友好的州,这些擅自占地者可获得租赁权,他希望法律将这两者分开,若有人非法进屋,无论他们住多久,都应被视为犯罪行为。

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