长期以来，充满异域情调的泰国一直吸引着成千上万的中国游客。然而社媒上耸人听闻的传言，以及新进走红的一部大片，却使泰国俨然变成了犯罪和诈骗的深渊，也吓走了大批中国游客。 < p style="text-align: center;"> 泰国曾是中国游客出境游最热衷的目的地之一，但今年以来，中国社交媒体上有关这里的诸如"割腰子"等犯罪传言以及卖座电影中游客被绑架的情节，让许多中国游客对赴泰旅游望而却步。疫情前，泰国每年接待超过一千万次中国游客。但今年以来，赴泰旅游的中国游客仅230万人次。泰国正在展开一场攻势，希望旅游业能尽快复苏。（德国之声中文网）泰国高度依赖旅游业，而外国游客中，中国游客又占据多数。疫情前，每年来泰国的中国游客数量超过一千万之多。泰国方面正想尽办法，让中国游客的数量尽快恢复到疫情前的水平。然而，社媒上的种种传言，却让泰国复苏旅游业的努力倍受打击。这些传言称，有游客在泰国遭到绑架，然而被贩卖至边境地区，被迫加入位于缅甸或柬埔寨的诈骗团伙。中国游客贾雪琼（音）不顾家人的阻拦，和丈夫女儿一道来泰国度假一周。在没有了往日喧嚣的曼谷大皇宫前，这位现年44岁的中国女护士对法新社记者表示："他们都认为泰国太不安全，所以劝我们不要来。我的朋友们也都说，你们先去看看吧，如果一切都好，我们再过去。"贾雪琼家人和朋友的担忧，也同近来走红的一部电影有直接关联。据称《孤注一掷》是根据"真实故事"拍摄而成，讲述一名编程员被骗进暴力诈骗团伙的惊悚故事。影片中虽未提及具体国家，但场景看上去却同泰国高度相似。影片所描述的故事确实拥有一定的现实性。的确有成千上万的中国人被诱骗至缅甸和柬埔寨，被迫从事网络诈骗活动，对此，法新社和其他媒体都曾有过详细报道。不过，这些受害者大多数都是被人以高薪工作诱惑到东南亚的，而绝非在街头巷尾被犯罪分子绑架走的游客。迄今为止，泰国境内没有发生过这类同诈骗团伙相关的案件。《孤注一掷》今年八月刚刚上映，但已成为今年中国票房第三高的影片。这部票房已达38亿元的影片也对网络上有关泰国安全问题的讨论起到了推波助澜的作用。现年22岁的北京大学生钱丽娜（音）对法新社表示，她也知道，有些传言"过度夸张"，但她本人对去泰国旅游还是心存顾虑。"我担心被人绑架到其他地方，比如缅甸或柬埔寨。"2019年，前往泰国旅游的中国游客多达1100万，占外国游客总数的四分之一。但是在2023年，迄今为止只有大约230万中国游客入境泰国。上周，泰国政府宣布暂时对中国游客实施免签，希望以此推动中国人来泰国旅游的热情。泰国旅行社联合会主席 SisdivachrCheewarattanaporn表示，社媒上的负面传言是造成游客人数下滑的原因之一。他说："这些犯罪事件并不是在泰国发生的，但泰国显然成了被攻击的目标。"这类传言越传越广，以至于今年年初泰国驻华使馆不得不发表声明，向游客保证有关当局将 "采取措施确保游客安全"。今年一月，泰国卫生部长亲临机场，欢迎疫情后首批入境的中国游客。而在边境另一边，柬埔寨旅行社协会主席 Chhay Sivlin 对法新社表示，柬埔寨的情况比泰国更为糟糕。她表示，在她所供职的公司今年还没有接待过一家来自中国的旅游团。而来自中国的反馈信息也证实了中国游客对柬埔寨安全状况的担忧。Chhay Sivlin表示："只要中国政府能提供帮助，我们很快就会接待游客，因为中国人听政府的话。"在中国，疫情前境外游曾占旅游业总收入的40%，但现在各大旅游社推广的旅行项目中仍以境内游为主。边境被关闭三年之后虽已重新开放，但境外旅游仍远远未能恢复元气。旅游业咨询公司...

作为中国乐坛的一位传奇人物，韦唯以其独特的嗓音和深情的演唱风格赢得了无数歌迷的喜爱。近日，杭州亚运会拉开帷幕，全国人民都在热烈讨论此次盛会。9月14日晚,主题为“文化之光,北京之约”的2023年北京文化论坛文艺晚会上，韦唯在33年后再次唱起那首耳熟能详的《亚洲雄风》。“就是那种百感交集的感觉，没想到还能当着大家的面再度唱这首歌。”她不禁感慨万千。韦唯在不久前举办的北京文化论坛上演唱《亚洲雄风》33年，弹指一挥间。如今的韦唯，年过花甲却风采依旧，她画着精致的妆容，气场全开，脸上一直带着笑容。经历过和父亲决裂、婚变和重病，这一刻，韦唯再唱起《亚洲雄风》，有种轻舟已过万重山的松弛。她说，60岁的她再唱这首歌，它激励了自己，“我意识到了，原来我做了一件这么伟大的事情”。011963年，韦唯出生在沃野千里的大草原上。韦唯的父亲是“老革命”，老家在山东临沂。老人家勇敢又忠诚、耿直又忠厚，对待孩子却说一不二，简单又粗暴，从来不会温情脉脉。韦唯随了父亲的缺点，急躁又倔强，这样的父女俩，感情并不融洽。韦唯父亲韦唯原名张菊霞，因为母亲那边人丁单薄，9岁她改为母姓。自幼喜欢唱歌的她天赋极高，6岁开始专业训练，8岁就活跃在各个舞台上。但在父亲眼中，唱歌跳舞都是瞎胡闹，学习好才最重要。韦唯和父亲之间，好像隔着千山万水，永远走不进彼此心里。年轻时候的韦唯1977年，14岁的韦唯被北京铁路文工团选中，被调入了中国轻音乐团工作。1985年，22岁的韦唯遇到了19岁的付笛生，两个人互相欣赏渐渐地互生情愫，走到了一起。1986年，韦唯参加了央视举办的青歌赛，她获得了第二名的好成绩，而第三名正是同样大火的毛阿敏。当时，亲朋好友都向她父亲道喜，但父亲却不以为然。因为他讨厌韦唯唱那些情情爱爱的歌曲，认为都是“靡靡之音”。不过，韦唯凭借在比赛中的表现，获得了著名歌唱家李谷一的青睐，当场收她为徒。在李谷一的提携之下，韦唯的唱功突飞猛进，登台演出的机会也越来越多。事业发展得如日中天的韦唯和付笛声的感情却遭遇了危机。女强男弱情况下，韦唯提出了分手。此后，韦唯的事业蒸蒸日上。而22岁的付笛生也遇到了一生挚爱任静，日后俩人一曲《知心爱人》成为了KTV必点曲目。22岁的付笛生也遇到了一生挚爱任静021989年春晚上，韦唯凭借着一首《爱的奉献》，让全国的观众都认识了她。1990年，第十一届亚运会在北京工人体育场隆重开幕，韦唯与刘欢在开幕式现场演唱了歌曲《亚洲雄风》——“我们亚洲，山是高昂的头；我们亚洲，河像热血流……”这首由著名词作家张藜与作曲家徐沛东联手打造的慷慨激昂的歌曲，从此成为一代人的回忆。第11届亚运会于1990年9月22日在北京举行开幕式，这是中国第一次举办综合性国际体育大赛。图：中新社那年刘欢和韦唯27岁，正值歌手的当打之年，他们用极具穿透力的歌声唱出国人的自信风貌。有网友回忆：“当时我5岁，一家人围坐在熊猫牌的黑白电视机前看亚运会节目。其中印象最深刻的就是这首歌，虽然儿时不懂音乐欣赏，但在那个年代这首歌给了我振作勇气奋发向上的情感熏陶。”歌手刘欢、韦唯唱响《亚洲雄风》。来源：视频截图此后，韦唯火遍大江南北。但正所谓树大招风，1991年，一篇莫须有的文章，把韦唯和李谷一推向风口浪尖，也让韦唯和父亲变得水火不容。那篇文章，以韦唯的口吻曝出所谓的“内幕"，让人瞠目结舌。文中这样写道：“韦唯伤心地道出了她从不愿向外人多讲的委屈：在1990年亚运会期间的一次演出中，十年前以一曲《乡恋》而名噪内地的某位乐团领导，不知心怀何意但却明显险恶地抓起话筒，向在座各位愤愤宣告了一个大胆的谣言：韦唯得爱滋病了。”文章一出，风波骤起。韦唯承受着潮水般的谩骂，李谷一也承受着一波又一波指责。为了证实清白，李谷一开发布会澄清，又把报社告上法庭，韦唯也牵涉其中，师徒反目。面对几乎是毁灭性的打击，20多岁的韦唯逃回家中，渴望父母的庇护。岂料迎接她的却是父亲的责骂。韦唯崩溃了，在父亲一阵阵“去死，去死”的高喊中，她冲出了家门。这一走，就是14年。后来韦唯和李谷一澄清了误会，但对父亲，她却始终无法原谅。031992年，瑞典音乐家迈克尔·史密斯被韦唯的歌声和风情打动，不顾已婚的身份，疯狂追求韦唯。韦唯感受到的，除了爱情，还有父亲一般的宠爱呵护，从来没有被义无反顾爱过的她沦陷了。韦唯不顾25岁的年龄差，也不顾及文化差异，甚至放弃如日中天的事业，远赴瑞典，嫁作他人妇。韦唯以为自己奔向了幸福。不承想，刚来到瑞典，当时已经怀有身孕的韦唯就发现，迈克尔其实早已经有了妻室。此事很快在国内传得沸沸扬扬，正当大家都以为这段感情又会无疾而终时，迈克尔最终没有上演始乱终弃的戏码，或是迫于压力，他选择与原配离婚，将韦唯娶进了家门。婚后二人也曾有过一段甜蜜时光，他们的三个儿子就是二人曾经相爱的最好见证。但迈克尔绅士的外表下藏着一颗狠毒的内心，多年来他曾多次在争吵中对韦唯家暴，但为了孩子们能有一个完整的家，韦唯都选择了忍耐。而当迈克尔得知韦唯要与自己打离婚官司时，他不仅第一时间扣留了他们的护照，甚至还在韦唯的汽车上动了手脚，让她险些丧命。所幸的是，韦唯胜诉，不仅摆脱了迈克尔，也拿到了孩子的抚养权。此后，她便带着三个孩子回到国内定居，在她的悉心教导之下，三个孩子并没有受到父亲的影响，都长成了十分出色的少年。前不久，韦唯罕见地携三个儿子接受了采访并登上杂志，她说三个儿子是她最大的骄傲。三兄弟站在一起，宛如英剧中的王子般高大威武，五官精致立体。虽然韦唯的感情生活不顺心，但她的三个孩子都非常优秀、孝顺。大儿子最近刚完成清华的硕士学业，与女友感情和睦。04事实上，在过去的很长一段时间里，韦唯曾遭受一场无声的疾病的困扰。这场疾病如同黑暗的宇宙，将她的星光隐没在其中，让她陷入了一片寂静和孤独之中。为了寻找内心的宁静与解脱，她做出了一个艰难的决定，选择离开繁华喧嚣的娱乐圈，让生命得以静静呼吸。在那些逝去的日子里，韦唯用“磨难”来形容自己内心的挣扎和痛苦。2021年，韦唯发文透露自己生了一场大病，用了8年才“回返人间”。谈及那段岁月，韦唯用“浴火重生”来形容。然而，现在的她已经如蝴蝶破茧而出般重拾光彩。韦唯坦言，身体的康复需要时间和努力，但她坚信自己能够克服困难，迎接新的挑战。她决心以积极的态度面对未来，不再被过去的阴影所束缚。33年后，韦唯再唱《亚洲雄风》，气势不输当年，颜值也更胜从前，丝毫没有年过花甲的样子。她说，每次重唱都非常开心，因为大家很喜欢听我唱这首歌，不仅是要在舞台上唱，很多人都希望听到她清唱。“无论是在新工体亮相，还是在北京文化论坛上再唱这首歌，我都有很深的自豪感。距离首唱这首歌已经过去33年了，33年来，我们国家的体育事业有了很大的变化，我为咱们国家的快速发展感到自豪。”韦唯表示。面对网友认为“老一代歌手的业务能力真强”的评价时，韦唯认为，这是时代的需要。那个时代专业才有话语权，音乐专家把控市场。在他们那个年代，市场更支持民族唱法的音乐，因为普遍认为流行歌曲技术性不高，也可能听众觉得流行歌不亢奋，所以流行歌当时没什么地位。但当时，大家都是在不断突破，都是在“比本事”，用现代网络流行语来说就是“太卷了”，并且是自己突破自己。韦唯一直想唱流行歌，也想让流行歌进入主流市场。“我们算是开创的一代，要生存下来必须得有实力。我也一直坚信做自己喜欢的事，功底打好，就一定能做好的。”韦唯表示。

1名铁骑士在407公路超速驾驶，期间还左穿右插，现今已被省警控以疯狂驾驶罪名。 省警的调查主要是有行车记录仪拍摄到这名铁骑士在407公路上高速行驶，并在车道之间突然转向，然后发生撞车事故。 省警分享一段视频显示，多名铁骑士骑士上周日在高速公路上驶过车辆，而在407公路近400公路发生事故。 行车记录仪的驾驶和乘客注意到铁骑士骑士以危险的速度从他们身边经过。 然后，它显示了一名铁骑士骑士从高速公路撞入沟渠的那一刻。 视频中可听到一名妇女问:「他刚刚就此消灭了吗？」 听到回答:「是的。」 视频随后显示一名司机驾驶汽车驶近，协助失事的铁骑士。 带有行车记录器镜头的车辆也从高速公路上停了下来。...

在“代孕弃养”、偷逃税被内地演艺圈“封杀”后，女演员郑爽遭海宁某影视投资有限公司告上法庭，要求赔偿。综合内媒报道，上海市松江区人民法院发布的典型案例中，公告这起案件的判决结果：郑爽被判退还服务费3050万元（人民币，下同）及利息，并赔偿6000万元。据介绍，2016年1月13日，海宁某影视投资有限公司作为甲方，与乙方上海郑爽影视文化工作室签订《策划服务合约书》，策划服务期限自2016年2月15日至2016年5月10日中的70个实际有效工作日。甲方分期支付乙方策划服务费总计3050万元。2016年1月13日，海宁与郑爽工作室签订《之补充合约》。邀请郑爽参与涉案影视剧的拍摄，出演本剧第一号女主角；拍摄工作自2016年2月15日起至2016年5月10日中间的70个实际有效工作日。合约中表明，如因艺人参与违法犯罪活动或因劣迹，从而遭受国家新闻出版局或广电总局封杀影响本剧至拍摄和上映的，甲方有权解除本合同，乙方应退还甲方已支付的酬金并赔偿甲方遭受的截止当时而遭受的实际经济损失。2016年1月18日至2016年4月25日期间，海宁分多笔向郑爽工作室支付合计3050万元作为影视剧服务费。2016年2月5日，海宁又与某广播电视台签订《电视剧著作权许可使用合约书》，许可某广播电视台使用涉案电视连续剧及其著作权，某广播电视台下属公司成为该剧投资方之一，投资比例5%，许可使用费合计7700万元；若海宁违约除应返还全部许可使用费外，还应支付约定许可使用费总额100%的违约金。2021年3月15日《专案审计报告》载明涉案电视剧项目已收到五家投资方合计1.83馀亿元的投资，截至2020年12月项目已支出费用合计1.74亿元，其中演员劳务费1.21亿馀元，所发生费用均已签订合约协议并已实际支付。然而涉案电视剧制作拍摄完毕，尚未申请发行许可时，2021年郑爽被曝非法代孕及逃税漏税遭“封杀”。海宁公司认为，郑爽作为知名公众人物，其劣迹行为已造成极其广泛且恶劣的社会影响，依据广电总局相关通知，郑爽作为主创人员出演的电视剧已经无法上映。郑爽工作室于2017年注销，其存续期间的债务应由投资人郑爽承担。因此诉至松江法院，要求解除合约，并要求郑爽退还服务费3050万元及利息，并赔偿经济损失6000万元。2021年12月16日一审判决生效，要求郑爽退还海宁公司要求金额及经济损失。 郑爽辩称非“劣迹失德艺人” 郑爽曾辩称，合约已经因履行完毕及上海郑爽影视文化工作室注销而权利义务终止，涉案的电视剧制作完成后未能上映亦非自己原因造成，且自己并非“劣迹失德艺人”，海宁公司无权依据“媒体审判”所形成的错误事实主张郑爽的违约责任，故不同意原告的全部诉讼请求。郑爽并提起上诉，上海市第一中级人民法院于今年7月18日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。据风险资讯显示，此前郑爽及两工作室已因上述案件被强制执行约1.28亿元。

RCI发布日期：16:14 加拿大皇家骑警新斯科舍省分局和美国布法罗市警方在经过一年零四个月的调查之后，破获了一个在新斯科舍省和美国活动的跨境贩毒网络，所收缴的可卡因数量为历年来纽约州西部最高记录。 美国警方发言人斯卡皮诺（Matthew Scarpino）说，这次代号海因策的行动摧毁了一条从美国通往新斯科舍省的贩毒路线，破获了一个跨国犯罪集团。这个成果来自所有参与部门的紧密合作。 2022年春，加拿大皇家骑警新斯科舍省分局发现了一个从美国向加东四省和安大略省贩运可卡因的团伙；当年五月，警方在该省境内的一个边境检查站查获40公斤可卡因，随后逮捕了一名安大略省嫌疑人。 今年八月，美国警方逮捕了一个名叫卡迪（Ahmed El Kady）的嫌疑人，他当时手里有433公斤准备运往加拿大的可卡因；9月1日，皇家骑警在哈利法克斯地区搜查多个地点，逮捕三男一女，并收缴大量现钞和毒品。 加拿大边境服务署、弗雷德里克顿市警局、安大略省和新斯科舍省的刑事情报部门也参与了这项行动。调查仍在进行中，可能会有更多嫌疑人被逮捕。 （Radio-Canada, adaptation en chinois par Wei...

9月25日下午，华为召开秋季全场景新品发布会。在长达2小时的发布会，仅华为公众号平台观看人数就超过726万人。在发布会结尾的时候，华为合唱团演唱Beyond的作品《光辉岁月》国语版，现场观众也加入合唱。华为这波操作让大家惊喜又意外，引发场内外观众热议，被称为华为史上最燃的发布会。 < p style="text-align: center;"> 在发布会开始时，中国交响乐团与中国音乐学院青年爱乐乐团受邀现场演绎歌曲《我的梦》，用气势恢宏的合唱为这场年度发布会拉开序幕。在发布会尾声，现场响起Beyond《光辉岁月》的音乐，现场观众与台上华为员工齐唱《光辉岁月》国语版，台上华为员工及台下观众齐摇手机灯，场面十分震撼。在演唱《光辉岁月》时，现场大萤幕回顾了华为手机的过往，包括2003年华为第一台手机C300、2013年华为AscendMate&Ascend D2全球发表会、2013年全球首家华为授权体验店开幕、2014年Mate7的上市、2019年华为手机销售突破2亿台等等。在发布会结束后，华为常务董事、终端BGCEO、智慧汽车解决方案BU董事长余承东在微博发文感慨称：“今天发布会结尾，台上台下大家同唱《光辉岁月》，让我非常感动。在十年前的年会上，我和我的同事们也曾一起合唱过这首歌。”余承东又表示：“十多年来，无论是在华为的快速发展期，还是困难时期，大家都一直陪我们坚定前行。感谢每一位喜爱和支持我们的消费者。在前行的路上，我们将不忘初心，持续创新，脚踏实地，把更优质的产品和更好的服务带给大家！感谢大家”。

今年以来，由于美国联邦储备局（FED）激进加息，导致抵押贷款利率近来大幅走高，外加房源短缺、房价高企等因素综合影响，美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。今年8月，美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%，极大推高了年轻人的购房门槛。 房仲协会：全美仍缺550万间住房 此外，儘管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口，但据美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，全美房源市场至今仍缺少约550万间住房。NAR副首席经济师劳兹指出：美国房源的库存量非常有限，尤其是在可负担的价位上，库存不足推高房价，外加利率不断走高，导致千禧一代（出生于1980年代初至1990年代末）在住房市场上遇到了非常大的困难。 高昂学贷等因素所累　首购族中位年龄延至36岁 在经济增长持续放缓的现况下，美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。劳兹说，美国年轻人“揹负着愈来愈重的学贷债务”。因此，在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下，美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。劳兹解释称，首次购房者的年龄上升至36岁，意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累八年财富的机会”。房价大涨后，不少年轻人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。37岁的美籍公民卢曼说：“我们在房租上花了很多钱……今年，我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕凡尼亚州购买一个“永久之家”，但鑑于当前的房市走向，她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消佔比创十个月来最高。彭博社报道，房地产数据供应商RedfinCorp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。 购房者取消购房合同　佔比创十个月来新高 美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。Redfin Corp的经纪人摩尔（JaimeMoore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。” 房产销售低迷　房价却持续上涨 报告指出，儘管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值按年上涨3%，至42万零846美元。Redfin经济研究主管赵诚（音译ChenZhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”

封面图 | 《大江大河》剧照前些天，《北大承泽参考》第3期发表了冯叔的题为「中国房地产进入后开发时代，转变认知是关键」的文章，今天把这篇文章分享给大家。《北大承泽参考》是中国高校智库领军者北大国发院新创办的智库与管理月度读物。刊物详情请参阅北大国发院网站或官方微信号底部菜单（微信搜索北大国发院即可查看）。以下为文章全文。文 | 冯仑住宅地产从「三高」转向「三减」背后有规律的力量房地产的交易和投资数据在今年一季度略微反弹之后，二季度明显下跌。首先要澄清一点，通常学者做研究及媒体述及「房地产」，多在讨论「住宅」，这与房地产行业所指的「房地产」不同。对房地产行业，住宅只是其中一部分，房地产还有其他品类，所以准确地说，地产数据下降主要是指二季度住宅地产的数据下滑。但住宅地产目前的数据也基本正常，早在2018年前后，像万科等地产企业就曾判断：住宅地产这种高增长、高杠杆、高周转、高回报的发展模式已经趋于顶峰，需要慢下来、停下来。基于国际经验：一国房地产的发展大多从住宅开始，当人均GDP达到1万美元左右时，城镇化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，经济增速亦放缓，这些都是互相伴随的现象。住宅的增长也就由此转慢，甚至趋停。对应的数据还有人均住宅面积，我国城镇人均住宅面积已经超过40平米，这也符合国际经验。当以上指标或现象一并出现时，住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。因此，房地产行业内部把人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长，称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。2018年开始，我国房地产开始「减速、减价、减量」，也就进入所谓「后开发时代」，意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅，所以当前供求关系实际上反映了市场需求转变，之前供给侧积压的住宅已经超量。具体到数据上：我国最高峰时的一手房和二手房成交量每年达到20万亿，去年是12万亿，今年上半年是7万亿，全年大概达12-14万亿。因此，我们对住宅地产行业的理性判断是：未来5-8年，住宅地产市场乐观估计在每年12万亿左右，悲观估计为8万亿左右，体量约为2018年最高峰的一半。住宅地产「减」的核心在于行业中高杠杆、发展快的部分。按照国际比较经验，90%的高杠杆住宅公司都将难以继续存在。我国现在有7万多家住宅地产公司，未来这一领域预计只能剩下6-7千家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方，不会平均分布。这些地区会成为未来住宅地产缓慢增长的核心区，经济、人口、就业难以保持增长的地区，房价会非常便宜。比如美国的东西两岸房价很贵，中西部、中南部房价很便宜。所以综合来看，二季度住宅的数据基本反映了市场供需，无须特别忧虑。2地产行业市场化不足要既能办喜事，也要能办「丧事」事实上，在2017、2018年，按照纯粹的市场机制，住宅交易的供需量总量就应该下降，房子也应该随之降价，但当时的政策对需求的管制叠加后来的疫情防控，掩盖了供需之间的扭曲，市场呈现的还是房价继续上涨的强烈信号，许多企业也因此依然加大杠杆去投入。今年暴雷的很多企业，包括龙头企业，本质上是简单地把政策信号当成了市场信号，把政策还在压制需求当成了市场依然存在巨大的需求，最终造成对趋势的严重误判。2022年底2023年初，随着疫情防控政策放开，市场才发现真实需求已经远远不足，尤其是二三四线城市，供给侧的楼盘项目很多，销售不畅，一下子在短期给房地产企业带来巨大的资金周转压力。我们通常说房地产市场还有巨大的刚需，但很少对刚需细分。刚需应该再分两类：一类是有钱的刚需，可称为刚购。经过三年疫情，这一类群体在减少；另一类是支付能力不足的刚需，其最佳路径是转入住宅租赁市场。经过三年疫情叠加经济下行，就业总体不振，住宅市场刚购级的刚需明显萎缩，购房者断供的现象时有发生，叠加三条红线等产业政策加码，导致大公司暴雷现象增多。基于国际经验，即便是全球500强企业，暴雷也很正常，不必过于担心，我们应该坚持走市场经济之路，核心是建立一条市场化的消化机制，我称之为「办丧事机制」。我们不能只习惯于「办喜事」，欢迎一家家公司挂牌上市，也要准备好「办丧事」，市场总有企业经营不善，不得不退出市场，有生有死才是健康的市场。因此，住宅地产行业如今在保交楼的基础上，要多用市场化的手段来应对房企暴雷问题，比如让企业的资产市场化打折处置，公司也可以合法合规地破产清算，不良资产在金融市场开放买卖交易等。3「因城施策」难以治本面对住宅地产的困境，现在有个提法是因城施策。我不主张采用「因城施策」手段来重新刺激住宅市场。因为住宅已经进入到减量减速阶段，就如同年轻人过了青春期就不会再长个儿，身高会封顶，变成「橫着长」。因此，我们必须明晰一个判断：不要再对住宅地产保有规模增长的幻想，房地产市场未来的增长是「横着长」，更大的空间属于物流仓储等其他地产品类。基于这个判断，地方政府对老百姓的需求和地产企业都不要再过分管制，要让市场成为真正的市场，关键是恢复市场信号的准确性，老百姓想买就买，公司想开发就开发，谁有问题就暴雷，按照市场过程破产，政府采取现房销售或相关等措施避免老百姓买到烂尾楼即可。只有「城投」的问题才需要政府介入，因为那是政府投资的，城投公司很多也不是以盈利性为标准，涉及公共服务，流动性也不高，这一部分才真正需要政府来管。与此相应，政府税收应该着眼于新的房地产业态，比如物流仓储和医疗健康，后开发时代的房地产主要是以租金为核心，以资产管理和运营为核心，这些资产价值越来越高时，政府可以征收房产税。政府要尽早摆脱对土地财政的依赖，改变税收结构，优化产业，增加房地产以外的税源。总之，核心是让市场发挥资源配置的决定性作用，激活企业家精神。4地产企业要更新认知从房地产企业来看，要看到未来转型的方向。对原来的住宅地产企业，一种转向垂直领域，做细分市场的产品，比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓；一种是横向细分，比如扎根某一个城市。还有一种跨界创新，比如在日本做住宅最好的企业不是传统开发商，而是丰田房屋、松下房屋，未来房屋会更加智能化，中国未来也可能产生华为房屋、小米房屋等。对住宅以外的地产企业，像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都活得很好；大健康领域的房地产企业，以及运营园区的房地产企业等也都活得很好；房地产科技公司、服务公司等，比如Airbnb，以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等；房地产的交易平台，比如像贝壳、链家等交易平台，以及专门做租赁的出租平台等；此外还有房地产金融等，都有很大的空间。这都是后开发时代的房地产，大有可为。5消费者信心与就业基本面高度相关要想恢复消费端对房地产的信心，不是通过房价稳定就能全部解决的，核心还是依靠就业和经济增长。如果老百姓能充分就业，公司发展得好，员工能得到加薪，老百姓很快就想买房改善，人们对美好居住的需求还远远没有得到满足。只要经济的基本面进入到一个稳定增长阶段，住宅的需求还是恢复，甚至不排除再有所上涨。当前对于住宅需求的信心不足，主要源于人们对整体经济环境、个人未来职业发展、家庭收入的预期等存在不确定性。房地产企业本身的风险和房价下行的风险只是一个叠加因素。6未来：住宅地产减量提质，新业态大有可为未来，中国房地产的发展仍将集中于两大方向：一是住宅。在这个方向上，未来是减量以后转入高质量发展，细分化与工业化是未来的两大特征；二是非住宅地产，包括很多的细分品类，比如物流仓储、医疗健康等，很多领域大有可为。具体而言，住宅地产会在下行的过程中逐步找到一个新的均衡，比如整体的产值保持在8-10万亿。房地产企业的重点不再是规模和份额，而是琢磨如何抓住细分化和工业化（智能化）的趋势。在细分化方面，老年公寓、单身公寓、女性公寓、出租公寓、蓝领公寓都值得发掘。在工业化（智能化）方面，未来造房子可能会像造汽车一样，一些装配式住宅等有可能迎来大规模工业化，质量更高，更环保，更便捷。对于非住宅地产市场，随着城市化的深入，会持续增长。我把非住宅的房地产又通常分为七大类：办公地产、商业地产、物流仓储、医疗健康、教育研发、酒店度假、政府物业。这七类地产未来10-20年可以一直发展，当人均GDP达到6-8万美元的水平可能才会相对饱满，达到一个高水平的均衡状态。基于现在的观察，这七大领域中，如下几个领域可能发展得相对更快：1、物流仓储。第一是冷链。当前，城市周边的冷库发展得特别快。因为消费要升级，民众吃生鲜更美好。不管是肉还是海鲜，都离不开冷链；第二是数据中心。数字经济的价值已经众所周知，数据中心当然是数字经济的刚需，发展速度很快快；第三是智能仓储。比如京东兴建了很多智能仓库；第四是商业物业。比如北京国贸、SKP等的商业物业依旧都做得非常好。2、医疗健康。过去大家都是生病才去医院，意味着医院只有一种产品与房地产相关。如今不同，健康涉及到大量的病前病后检查和康复需求。比如：病前体检和保健，病后康复、康养。同时，随着老龄化深入，养老对应的医疗需求也很大；此外，「轻医疗」也在快速增长，主要是医美这一类消费医疗对空间需求非常大，现在已经有好几个城市在推进「医疗Mall」，把割双眼皮、皮肤管理，甚至美容等各类保健全部集中在「医疗Mall」。3、政府物业。政府平台公司做了很多大型园区、大厦、写字楼等，政府还通过兴建剧院、会议中心等提升公共服务。同时，政府还有办公大楼、监狱等不同形式的物业，也是巨大的资产。未来，城市之间要拼吸引力，政府物业同样面临创新发展的需求。

天下苦美国本科生久矣。前不久哈佛公布了一组“劝退学生”数据，惊呆了留学圈。哈佛51名本科生，在2021-2022学年因学业表现不佳而被劝退。这还没完。除了这被确定停学的51名学生之外，还有149名学生会在学校接受“学术缓刑”，也就是说，这些学生已经在学术上出现了问题，如果再不改变，也同样会被哈佛退学。一退学，将意味着他们5年、10年甚至15年为了上名校所做的一切努力，都将付之一炬。有一组数据将更加让你震惊。“美国国家教育统计中心”称：美国全日制大学生中，只有41%的人能够在4年内获得学士学位，只有59%的人在6年内获得学士学位。UCB教授大卫·基普更是在《大学辍学丑闻》中指出：美国有3400万25岁以上的人有大学学分、但没有学位。也就是说，他们因为种种原因在获得文凭之前辍学了。而留美的中国学生的退学人数，也不容小觑。根据Chinadaily网站的数据显示，在2013-2014学年，近30万的中国学生中，大约8000人被学校开除或者退学。这不禁让我们想起国内的本科。国内本科虽然也难、压力也大，但退学却几乎是不可能出现的事情。大家在努力学习过后，都能够顺利从国内本科毕业，用这个本科文凭，在社会上找到更好的工作。美国本科近40%的学生都拿不到学位文凭的事实，是国内高校难以想象的。所以，为什么美国本科这么难？美国高校这么做的用意何在？准备把孩子送去美国的家长们，真的很有必要了解。为什么拿个美国本科文凭就这么难？对国内学生和美国学生来说，背后原因其实是完全不同。对中国学生来说，要拿美国本科文凭，最难的地方，就在于——美国大学在学术的难度上，在这么多年来，就没有停止过对中国学生的“碾压”。而且这种“碾压”，是360°无死角，从大一开学一直碾压到大学毕业。首先，不同专业有不同专业的难对中国学生来说，难得最凸显的，不是工也不是理。而是文科。因为美国本科的文科学习方式，跟国内实在是太不一样了。国内大学的文科考核方式绝大部分是知识点的记忆。但美国的文科，除了你要超大量地阅读各种比砖头还厚的文献之外，你还需要在课堂上的参与互动和讨论，还要写好几十页的Paper。每一样都需要你要有非常强的自主性和投入度。理工科的话，其实更多的是在课程的压力上。跟中国孩子从一而终的努力不同的是，美国的小孩，大多玩得非常狠，学得也非常狠，他们已经习惯了这种高强度的压力。但是中国的孩子刚过去，往往会比较难适应。以工科为例，光是数学类的课程，工科学生就需要学习微积分I、II和III，微分方程和统计学……航空航天和电气还需要比机械、土木、软件和石油等工科专业学更多的数学课程。这样大量的“秃头”课程，学生没有足够的毅力和敏锐的学习技巧，真的坚持不下去。学习目标的“差不多”，在美国本科=失败在国内，可能我们觉得把期末考试考及格、或者努力一点考到85分以上就“差不多”了。但是在美国本科，你必须在这个基础上，再做到突破你自己。美国除了大一大二比较基础的学习之外，大三开始的课程都需要你主动去推进、要融入非常多你个人的想法、要知道你怎么去借助大学的所有资源把一件事情给做成。比如很多课都是要求你做Project的，文科要写Paper，理科要自己设计项目。你要自己主动想我该做什么项目，该怎么将课上学的东西融入进去，该怎么跟教授请教，该怎么跟同学配合等等……全部都需要你自己来主导和推进。这要学生很清楚地知道自己要的是什么，要有很强的主动性、领导力、表达能力，才能做好这些事情，才能够拿到一个很不错的分数。这看起来是抽掉了对学生的束缚，让学生自由了，但是其实对学生能力的全面程度和“极致”程度，是更高的要求。这是美国本科整体上的难。在具体的细节上的难，更是让学生每天都在“崩溃”边缘试探。比如：课前需要深度预习美国读书，上课不是重点，重点都在课前预习。美国的上课，是预设你已经把今天要上的课程在课前全部学过了的基础上，来进行的学习。所以一般课上只表达看法和讨论，甚至要你做一些贡献，比如去启发其他同学。学生如果课前不做大量的准备，在课堂上很容易出丑，或者被老师打低分。这就造成美国的本科学生，大多已经习惯了把重心放在课前，课堂上反而是放松的。但中国学生早就习惯了轻轻松松听老师把已成结论的知识送到自己耳边，要改变习惯，真的是，好难！很多专业课，你可能没资格学美国很多学校的课程是分梯度的，慢慢会越来越难。比如你大一修的是入门的基础课程，大二就要修一个更高难度、更专业的课程。专业课可能会要求你前置课程GPA达到3.0以上，也就是80分或者B及以上，你才能接着往后去读。如果你的前置课程没有达到要求分数，就只能再重修这门前置课，并且没有办法继续读专业课。如果你重修再不过，比如GPA可能不到2.0，学校就会建议你转学院，你要更长的时间才能毕业。不让学生“歇一口气”的考核方式美国本科的考核形式非常多样、并且贯穿整个学期的每一天。考勤、课堂表现、作业、论文、研究项目、考试……都是考核你的标准，而并不仅仅是最后期末考试老师划重点突击一下。这就需要你从学期开始到结束，都要不停地努力努力努力，才能有一个比较好的成绩。由此可见，在美国的中国留学生们，真的是太难了。更扎心的是，有的大学，不但让学生难，还让学生的“难”没什么回报。这是因为在美国：根据下面“美国全国学生信息交换中心”汇总的不同类型大学学生的6年毕业率，我们可以看到：四年制私立学校毕业率，比四年制公立学校毕业率高；两年制社区学院和营利性四年制学校的平均毕业率都低于40%。我们过往学生的数据也是如此。我们去到Top 50的学生，反而是更好毕业的，很多甚至提前毕业，比如3年或者3.5年毕业。像我们之前有一名UCSD的学生，不仅学了双专业，还做到了3.5年毕业。但是如果是Top 50之外的大学，尤其是百名开外的学校，因为学生能力的参差不齐和管理上的宽松，学生的毕业率反而会更加低。由此可见，现在努力学习，一劳永逸去个好学校，是多么地重要！而你以为中国留学生是最不好毕业吗？大错特错了！真正难毕业的其实是美国少数族裔。根据“美国国家公共电台”的数据：亚裔和白人学生比非裔和西班牙裔美国同学更有可能获得学位。2012年开始上大学的所有黑人学生中，只有41%的人在6年内获得了学位。对西班牙裔学生来说，这是49.5%。也就是说：黑人和西班牙裔学生，往往会因为家庭经济因素，而倾向于去社区大学和营利性学校。本来这些学校的毕业率就低，再加上家里的条件不好，他们往往需要一边打工一边学习。之前《纽约时报》研究过为什么美国学生的退学率这么高。得出的结论是：首要原因就是学生的“打工活动严重干扰了正常学习”。越打工越不能好好学习，越不能好好学习越容易被退学，失去文凭，没有文凭就很难找到能让他们跨越阶层的工作，造成了很严重的“恶性循环”。比尔盖茨2017年就曾在他的博客上痛心写下过这样的一段话：“乔治亚州立大学（GSU），一所服务于低收入和少数族裔学生的城市大学，GSU因惨淡的毕业率而苦苦挣扎。就在十多年前，GSU的整体毕业率为32％。在西班牙裔学生中，这一比例为22％。在非裔美国人中，为29％。如果没有更多的毕业生，我们的国家将面临技术工人短缺的问题，获得脱贫机会的低收入家庭将越来越少。”在这一点上，中国的孩子们，真的要好好感谢自己的父母。正是中国家长们为孩子的殚精竭虑和无私的爱，才会有孩子们不需要考虑是否有奖学金或者助学金，想选哪个学校就去哪个学校的幸运。而越是这种时候，我们越要珍惜自己的优势，好好努力。因为说实话，美国本科学位含金量有多高，拿美国本科文凭就有多难。中国孩子想要去的美国大学，也没有一所在学术上是轻松的。我们需要格外努力，才能看起来毫不费力。调整自己的教育观念如果教育观念是错的，那么我们学到的东西，就不可能对。比如棕榈君经过一段时间的观察发现，现在依然还有部分国人认为，有钱就能去美国读本科。这样的想法学霸君不做赘述。但是却要提醒家长们的是，千万不要被这样的想法所影响。因为第一，如果你这样想，会不自觉地把眼光放在那些只需要钱就能进去的“野鸡”大学，去了这些学校，孩子的未来也就毁了。第二，如果我们这样想，孩子会觉得既然自己拿钱就能进去，那么靠钱在大学里面混完4年也理所当然。这让孩子容易在大学沾染懒惰的恶习，不思进取，孩子除了容易被退学之外，养成不好的心态和习惯，更是害了他的一生。所以，培养正确、健康的教育理念，洗涤心灵，努力学习，保持进步，把目光放在那些好大学上。这些好素质，是任何一个家长都可以教给孩子的。至于其他的，就像下面2位家长说的那样，让别人说去吧。用汗水、决心和努力，让梦照进现实被任命为美国国务卿的非裔美国人科林鲍威尔说过：“梦想不会通过魔法成为现实；它需要汗水，决心和努力。”在美国高校看来，如果你的课程很容易，你将无法为将来的职业做好充分准备。你需要学习强有力的知识，才有能力对自己的未来负责任。这也是美国高校虽然以难度大、低毕业率而让不少学生艰难挣扎，但是却少有怨言的原因。但越是这样，越需要你加强平时的学习，稳扎稳打，学好语言和打好专业基础两不误，磨炼意志，最后才能走得更稳！提升你的本质能力美国本科，非常考验学生的本质能力。其实我们在准备留学的时候，就可以转换思维，回想一下美国本科平时的学习中会考核孩子哪些能力？就像前面所说的：深厚的学识积淀、抗压能力、专注能力、应变能力、演讲能力、主动推动事情的能力、领导力、沟通能力、组织协作能力、写作能力……等等。我们平时不管是学习还是做活动，都可以有意识地去训练这些能力，这些能力强了，美国4年自然也就更好过了。所以，以上是帮助我们提高美国本科学习质量的一些有效措施。以及，今天我们聊了很多美国大学的毕业难度问题，也因此引申出了一些其他问题，这都是我们申请美国所需要了解、以及面对的现状。把这些问题记在脑海中，面对并解决它，会更加有助于孩子和家长的共同进步。