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温哥华缴地税季节又到 牛逼技能教你如何省税(图)

加拿大家园 iask.ca 2016-05-30 11:18 来源: 加西周末 作者: 点击:

每年各市政府会向屋主寄送两份地税单——预地税单(Advance Tax Notice)和主地税单(Main Tax Notice)。屋主一般在11、12月收到预地税单,5、6月收到主地税单,并且均需要在规定日期前缴清税金。所以这次我们收到的是主地税单。

主地税单会在5月邮寄给业主。如果在6月中旬还没有收到地税通知,应联系物业所在地的市政府,千万不能抱侥幸心理以为没收到就可以不交。地税是按照地税税率、物业分类及房屋评估价值来确定金额。七月初是地税期限;迟缴会征收高达10%的迟缴罚款。

那么在缴税季节到来的时候就谈谈关于地税的一些七七八八:

地税一定要按时缴付,晚交地税会导致一定比例的罚款。

买家如果房屋在收取地税前两个月内过户,建议提醒过户律师预收地税。因为在搬家前后买家需要花费大量时间和精力忙前忙后,经常会忘记缴付地税。

很多卖家由于居住在现有物业时间较长,可能加入了按月支付地税的计划,每月按时从账户扣款。建议卖家在过户前把这些情况及时告诉过户律师,律师会在做地税和水电费用调整的时候把卖家多付的费用索要回来,以免在签字的之前发现对不上账,造成不必要的麻烦和误会。

购买投资性住宅,比如公寓楼花是一定要记得计算地税。计算物业的租售比是在考虑投资型物业的一个非常重要的方面。比如一间两室一厅的月租金为1500,这里面要考虑到银行贷款、物业费、每年的空置比例和地税。 在楼花项目中,地税是未知的,因为政府要在物业交付以后才对物业进行估值并计算地税,另一个方面是在选购楼花的过程中,买家要在很短的时间内处理大量的信息,地税很容易被忽视。如果您的经纪对楼花周围现有的物业熟悉,就可以迅速判断出地税大概的数额;分摊到每一个月并计算出每月的实际开销。

不是一定要收到地税单才能交地税。很多客人有多所投资物业,每年的地税单可能会寄到各个物业,如果遇到有租客的物业可能会很不方便。只要拿着身份证件到相应的政府要求重新印一份并缴付就可以了。

地税不是一成不变的。每年地税会根据政府对物业的估值产生变化,总体来讲是上升的趋势,但也有例外。个人是可以去政府申请调整物业的估值,来达到增加或减免地税的目的。举个简单的例子,很多本地人会申请调低政府估价,这样长期居住的房屋就可以少付很多地税;每个房子周围发生的状况也是不一样的,可能会增加房屋的价值: 比如由于植被的变化、周围的开发、土地用途变更等等。

非永久产权的物业,比如UBC和SFU内的公寓仍需每年缴纳地税。

住宅的出租单位大多是由房东缴付地税;在商业出租中,租客负责所有的费用是很正常的。

地税(Property tax)和过户税(Property Transfer Tax)是两个完全不同的概念。过户税是在房屋买卖时政府一次性收取的,而地税是每年都需要缴付的,二者英文名称相近,却完全不同。

地税按照房屋的种类计算略有不同。住宅中的别墅,公寓,城市屋和双拼屋大概相同;商业地产的地税会高一些;很多农地有农地的减免,会低一些。

省税法宝一:BC屋主补贴(BC Home Owner Grant)

地税共有三个COLUMN,对应三种不同级别的税,分别是A. 无减免、B. 自住减免、C. 65岁以上老人或残疾人减免。如果您是加国公民或永久居民、且将此做为您的主要居所(如果您拥有几个物业,只能将一个物业当做主要居所),可以办理自住减税,办理了之后,可以按COLUMNB来交钱:房屋估价在$1,200,000以下的自住屋屋主可获得$570的地税减免,部分省北部屋主可获得最高$770的地税减免。房屋估价高于$1,200,000,每高出$1000,地税减免金额相应减少$5,若房屋估价高于$1,314,000,则不可享受地税减免。

省税法宝二:延迟交地税(Property Tax Deferment)

这是政府旨在减缓屋主地税负担的低息延税计划。若屋主或其中一名屋主为①55岁以上人士;或②丧偶人士;或③注册残疾人士,可在Prime-2%(当下为0.75%)的年利息条件下延交地税。此外,若家中抚养18岁以下未成年人的家庭,也可在Prime(当下为2.75%)的年利息条件下延交地税。在政府给予的该项低息延税计划中,利息均以单利息(simple interest, non-compounding)计算,不会复利增长。基于此,权威财经杂志如Money Sense,Financial Post等很早便向读者介绍,不论家庭资产高低,都可以合理利用低息延税进行财务规划,以期得到更好的投资回报或保障收益。据CBC新闻报道,仅在过去的2015年,就有超过三万六千位BC省屋主申请了地税延交。越来越多的屋主开始明白地税延交是一个利息更低、且更合理有效地运用房屋价值的新窗口(请携带地税单咨询专业人士,确保符合所有申请资格。)。

根据有延缴经验者透露,“延缓缴税其实很简单,只要在交税截止之前,填好申请表送出去,就可以了。

近十年房屋税惊惊涨,连小公寓都要几千元,气派的大房子,动辄数万元。才刚缴完所得税的纳税人,不见得手边都有那么多现金可以缴房屋税。干脆,就“先享受,后付税吧!”等房子卖掉的时候,再一起缴。

“以前我就听说有这种方案,但一直没试,去年房屋税增加了一千多元,我向儿子借钱,他告诉我,不必缴,他会帮我申请。我就不缴了,感觉轻松很多。反正 房价一直涨,卖的时候也不差这么一点税金。”一位移民老妈妈说。

有一位爷爷则是在高人指点之下,从买房子开始,就没缴过房屋税,全部延缴。他说,这是享受自己的遗产,将来这些钱都是子女的,自己先用一点无妨。他最近刚参加完游轮之旅,跑了一趟阿拉斯加,用的也是房子的信用额度,“我就剩这幢房子,能用就尽量用啰!”

不打算缴税、不高兴缴税或没有钱缴房屋税的人,不妨转个弯,让政府当你的债主,留点闲钱在身边用。

省税法宝三:如果是出租物业

可将本年度出租物业的地税可作为支出项(expense)在次年报税时进行抵减收入(taxable income)。

小tips

除了可以前往市政厅交款外,也可前往银行柜台、或登陆相应市政厅网站缴费。

各城市地税单上均有交款截止日期,今年为7月5日。请务必在截止日期前缴费,避免5%罚款。

 

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