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加息2%今天出炉:加拿大楼市暴跌在即

加拿大家园 iask.ca 2017-10-17 07:46 来源: 作者: 点击:

Neuberger Berman Group LLC.的基金经理艾斯曼(SteveEisman)说,加拿大的房地产市场出现巨大修正的时机已经成熟。

艾斯曼是刘易斯(Michael Lewis) 所著的《大卖空》(The Big  Short)一书中表现的人物之一。艾斯曼说,虽然加拿大的次贷市场规模比美国小,而房地产市场的价格却上升更多。

加拿大政府今天(周二)早上出台收紧按揭贷款的"压力测试"政策,所有房贷款申请人必须符合200个基点或2%的加息测试。此项业内惶恐不安已经近半年的新政,将会在明年对按揭贷款数量有负面影响。

按揭贷款的"压力测试"新政策将在2018年1月1日正式生效。

分析师预计将削减买家约20%的购买力。而按揭贷款减少之后,就会导致房价更低。Capital Economics的经济学家的数据模型显示,"压力测试"政策将导致加拿大楼市房价下跌约15%,而高端房价最受重创。

艾斯曼周一(16日)接受彭博电视台的採访时说,「在加拿大已经有一些很明显的证据,显示房地产市场终于转向。加拿大的房地产市场不会崩溃,但是已经在25年都没有出现过信用周期(credit cycle)了,我认为将会出现一个」。

他说,在加拿大所有的银行当中,加拿大帝国商业银行(CIBC)面临的风险最大。他说他不会说该银行有毁灭的风险,但是可能会出现收入下滑情况。

加拿大最大银行RBC的CEO昨天表示,支持政府的房贷"压力测试"新政。

根据加拿大房地产协会最近公佈的数字显示,在政府採取措施控制房价之后,加拿大房地产市场在下滑之后已经略微回升,但是多伦多地区的房屋销量与去年相比减少了36%。

卑诗省(B.C.)的财政厅长詹姆斯(Carole James)上周说,温哥华市场中动辄百万元的房屋价格不仅令买家压力增大,也令该市的投资者和企业商家们却步。她承诺会考虑所有可能採取的措施来冷却房地产市场。

加拿大贷款压力测试新规正式宣布了 楼市要玩完

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)今日(周二)发布消息,正式发布房屋按揭申请操作与程序的最新指引(B-20),并宣布新指引将于2018年1月1日生效,适用于所有接受联邦规管的金融机构。(详情点这里)

OSFI的新闻稿称,B-20指引要求在联邦规管下的金融机构对按揭审批保持警惕,强调无保险按揭的最低合资格利率要求,贷款价值比(loan-to-value,LTV),以及禁止企图绕开LTV的交易。

房贷新规正式宣布了

具体有以下三点:

1. 对无保险按揭贷款,OSFI设立新的最低申请利率,即“压力测试”:

B-20指引现在要求,按照加拿大央行公布的五年期利率(现为4.89%),或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。

2. 要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比(LTV),在房屋市场和经济环境变动时,体现最新的市场风险。

房屋价值上涨时,LTV比率会下降,反之上升

何为LTV:

按揭更新(renew)时银行会计算LTV,确保LTV<80%,如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万,首付20万,按揭80万,几年后房子市场价80万,银行最多只能贷80万的80%,也就是64万,客户要补齐差额也就是80万-64万=16万!

由此,新指引不仅影响到新申请的按揭,对于大批按揭到期,需要与银行续约更新按揭的房屋业主,也将产生重大影响。

3. 禁止部分企图绕开LTV的交易:禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制,与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。

OSFI总监Jeremy Rudin在新闻稿中表示,B-20指引是对加拿大房屋按揭审批的严格和慎重的政策。

据悉,OSFI于今年7月7日发布B-20指引的草案,随后展开公开咨询,截止8月17日,OSFI共接到金融机构、协会和公众的200多项反馈意见。

多伦多市场将受巨大冲击

据业内人士分析,目前多伦多市场的平均房价是$750,800元,市场最低按揭利率是2.89%,去掉首付20%,按照现行的按揭规定,约49%的中位数收入家庭仍然有能力负担房贷。

以上视频反映了压力测试前后,多伦多市有能力买房的家庭(蓝色)比例的变化。

但是在新指引下,借贷能力瞬间下降25%。这对于加国多数城市而言影响并不大,但是对多伦多绝对是巨大的冲击。甚至有按揭业界人士急呼,这将是多伦多楼市的终结!

按照利率2.89%进行压力测试,有能力购买均价房屋的中位数收入家庭比例将跌至38%,相当于有足够收入买房的家庭减少了22.44%,这是相当大的跌幅。

压力测试前:

压力测试后:

分析称,有能力贷款的家庭数量减少了,一方面会导致房屋交易量下降。另一方面,也可能维持交易量,导致房价下跌。现在无法预测市场会作出怎样的反应,不过至少这已经是多伦多市场房屋库存量激增的一个因素。

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