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安省想把冷却多伦多楼市烫手山芋递给联邦政府

加拿大家园 iask.ca 2017-03-22 10:00 来源: 作者: 点击:

温哥华房市已经降温,多伦多房市却越来越火热烫手。一直拿不定主意如何行动的安省政府,开始向联邦政府求救,希望通过加税冷却房市。

去年7月,温哥华房价年增长达到32%时,卑诗省政府宣布对外国买家征收15%的物业转让税,那时多伦多房价的年增长率还在20%以下。现在,温哥华房市已明显降温,多伦多2月份的房价年增长率却已升至27.7%。

很多经济学家已经在建议安省政府对多伦多使用类似温哥华的外国买家税,但地产行业普遍反对,他们认为应该增加物业供应来解决问题,因为外国买家占的比例很小。

终于,有行家提出新看法:抑制国内买家炒卖物业会是冷却房市的更好办法。

安省政府很快采纳了这个提议,省财长苏善民(Charles Sousa)周一向联邦财长莫纽(Bill Morneau)发出公开信,敦促他在周三出台的联邦预算中修改相关税收规定,帮助冷却多伦多房市。

苏善民提出的建议是,提高对非主要居所征收的资本增值税。目前的政策是,非主要居所出售后获得的资本增值,只有50%需要纳税。苏善民在信中说:提高应纳税的资本增值比例,“可以减少人们投机购买物业的动机”。

苏善民周一对媒体说,已有多个独立的消息来源指出,多伦多房市的炒作成分远高于温哥华房市。增加征收住房资本利得税可以“使市场冷静,以确保市场长期的可持续性”。

虽然安省政府想把冷却房市这个烫手山芋递给联邦政府,但莫纽之前已表示,新预算不会考虑冷却房市的进一步措施。面对安省政府新提出的请求,莫诺新闻秘书多诺洛(Annie Donolo)回应:联邦政府致力于与各省、市密切合作,应对住房承担力问题。

多伦多住房承担力危机

温哥华2月份的房市,价格指数综合基准价比6个月前实施外国买家税时下降了3.7%。其中独立屋下降6.6%,公寓下降0.3%。成交数量大幅下降。大温地产局主席莫里森(Dan Morrison)表示:“2017年到目前为止,买家和卖家都是更不情愿入市。”

加拿大皇家银行的报告显示,去年第三季度,多伦多首次胜过温哥华,成为全国住房承担力下降最快的城市。今年2月份,多伦多物业平均销售价比去年同期升了27.7%,达到875,983元(加元,下同)。其中独立屋升32.5%(905地区35.4%),半独立屋升29.4%(905地区33.2%,镇屋升28%(905地区32.4%),公寓升19.2%(905地区23.6%)。

多伦多地产局市场分析总监莫沙(Jason Mercer)称,房源供应紧张无疑是房价持续以两位数增长的原因所在。“在我们看到可出售房屋数量明显增加之前,预计非常强劲的年均价格增长率还会继续下去” 。

按多伦多地产局委托Ipsos做的一项调查结果,2015年和2016年底,大约60%的潜在买房者是首次买房,他们表示可能在第二年购房。CBC报导了一对配偶怀特黑德(Jessica Whitehead)和科索尼克(Sean Kosonic)在多伦多买房的故事。

怀特黑德是多伦多教育局的一名教师,科索尼克是一名合同承包者,他们都是31岁,5年前开始存钱买房。他们开始找房子后,却因为抢购失利,一直没买到房子,有一次他们的出价,竟比成交价低了6万元。

“即使在过去5个月的时间里,我们一直在寻找,但已经从可能变成了不可能。” 科索尼克说,去年9月获得了预批55万元的房贷,后来政府收紧规则(新的还贷压力测试要求买家证明他们在5年定期利率升到4.64%时,有能力还贷)把他们赶出了房屋市场。

怀特黑德称,在一个月内,他们能拿到的贷款下降了10万元。“5年前我们开始存钱时,50万元可以买到相当不错的房子,虽然不是很大。但是现在,我们只看公寓了” 。

缺乏数据带来意见分歧

虽然最近多伦多地产局委托民调机构做的一项调查发现,多伦多房市的外国买家仅占4.9%,但这并不是正规的统计数据。缺乏数据导致各路专家各执己见。

联邦政府为了冷却房市,已经多次收紧房贷政策,包括缩短还款期,提高首期付款,要求银行从严审批贷款,去年还增加了还款压力测试。但这些并没有使温哥华和多伦多的房市降温。

去年8月卑诗省对温哥华地区外国买家增加15%的税后,目前看到了房市冷却的效果,但一些专家并不认为长期能解决问题,安省政府迟迟没对多伦多房市采取类似行动,是担心可能不能解决问题,还带来了打击经济的风险。安省政府已经做的,只是给首次买家可获得的土地转让税退税加倍,让购买200万加元以上豪宅的买家多交些税。

安省财长苏善民这次要求联邦提高对非主要居所征收资本增值税后,新民主党领袖霍华思(Andrea Horwath)表示支持的同时,批评自由党政府做的不够。她表示,住房承担力的警报“已经响了几个月,政府看起来都还没提出任何建议”。

保守党领袖彭建邦(Patrick Brown)则表示,他宁愿政府采取措施增加住宅物业供应,而不是提高资本增值税。因为“当需求远超供应时,就成了问题,会加快房价上升”。

设立外国买家税可能对经济带来负面效果,但金融界的一些行家认为,提高资本增值税也会带来负面效果。

据BNN报导,Turner Investments高级副总裁兼投资组合经理鲁文萨(Ryan Lewenza)说:“房地产非常本地化,我们在多伦多出现了具体问题。苏善民的建议,基本上是要通过联邦规则来纠正多伦多当地的局部失衡。”

鲁文萨认为,应该先考虑外国买家税,外国买家毕竟是房市热的因素之一。如果这次的联邦预算增加住宅物业资本增值税,下次可能会扩展到所有资本增值税,对经济及加拿大的全球竞争力都会有负面影响。

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