收入不及房价最难负担房屋 温市全球第二 卑诗4市上榜 香港蝉联首位 www.canadameet.me

2012年1月24日Demographia连续第8年公布最新国际住房负担能力调查报告。 家 园 论 坛

一份最新的国际物业调查报告显示，温哥华市去年第三季楼价相等于家庭每年入息的10.6倍，在全球英语系国家的325个城市中排名第二，仅在香港之后。

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加拿大35个城市中，住房负担最重的前四个都集中在卑诗省，温哥华中位房价是年收入的10.6倍、阿伯斯福特市(Abbotsford)7倍、维多利亚6.8倍、基隆拿(Kelowna)6.6倍。其次依序是多伦多5.5倍、魁省蒙特利尔5.1倍、安省咸美顿4.2倍。

全球最难负担城市的头衔则再度由香港连庄 ，一个家庭需要不吃不喝12.6年，才能存够钱来买楼，也破了该报告的歷史纪录。

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    根据Demographia公司和国际智库「公共政策前卫中心」发表的今年最新全球英语城市房屋可负担性调查报告（点击这里查看报告全文）。

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    从加拿大全国范围来看，35个城市的平均住房负担指数为3.5，远低於香港的12.6，澳洲的5.6、纽西兰的5.2及英国的5.1，但高於美国全国平均值3。 iAsk.ca

    该报告是以2011年第三季城市房价中位数字，除以城市家庭(household)平均年收入中位数，来计算各个城市房价的可负担程度。「可负担」房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。

    Demographia公司一共发布过八份“全球住房负担”，这是香港首次打破过去最高历史纪录。 家 园 论 坛

    2007年时，美国洛杉矶的房价负担水平达到家庭年收入的11.5倍，创下最高纪录。而2010年，香港房价负担水平是家庭年收入的11.4倍，也成为当年的榜首。 本 文 来 自 加 拿 大 家 园 网

    下面为加拿大家园网为您提供的详细解读，敬请阅读：

    不吃不喝买房：温哥华需10.6年 上一代人所需时间3倍 多伦多需5.5年

    这份最新研究报告显示，加拿大住房负担能力持续恶化。其中大温地区中位房价与家庭年收入比值高达10.6(去年为9.5，前年为9.3)，亦即不吃不喝10年半才买得起房子，排名全国第一。 iask.ca

    本国最大城市多伦多则以5.5(去年为5.1，前年为5.2)的比值排名第五。加国城市规划专家则批评报告未有考虑其他环境因素，太过简化房屋难以负担的标准。

    报告中显示，去年第三季度温哥华家庭年收入中位数为6.38万元，但楼价中位数则高达67.85万元，一个家庭需要不吃不喝10.6年才能买楼，因此被列为全球325个城市中，位列第二难以负担的城市，仅次于香港。

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    排第一的都会则与去年一样同是香港，家庭年收入中位数为24.9万港元，但楼价中位数高达314.8万港元，一个家庭需要积存12.6年的收入才能买楼，成为全世界最难负担居住的城市，也破了该报告有史以来的纪录。 家 园 论 坛

    温哥华在2010年的排名中曾经高居第一，但自2011年后，“冠军”被当年首次参与排名的香港以11.4的难看分数夺得，澳洲悉尼2010的房价也因抢Offer风潮飙升，2011年以9.6分”力压“温哥华。

    排在香港及温哥华之后的城市，分别为澳洲悉尼、美国檀香山、英国Bournemouth 和 Dorsett。十大难以负担的城市中，澳洲包办了其中5位，加拿大则只有温哥华上榜。

    住房政策失当，助长房价飙涨 家园网多伦多,toronto.iask.ca

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    报告表示，房价不应超过家庭中位年收入的三倍以上;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。超过5.1以上更属严重失衡。过往数十年，发达国家的住房负担能力指数的合理值，就一直在3上下浮动。当前的情况显示，当地住房政策失当，助长房价飙涨。

    有鉴于世界各地房价高涨，民众住房负担能力持续恶化，「经济合作发展组织」(OECD)建议各国应放宽土地开发禁令，增加新屋供给量，特别是住房负担能力恶化最严重的澳洲。

    有研究认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用贬义字---肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数字。」 家园温哥华,vancouver.iask.ca

    报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与蒙特利尔。

    澳洲情况最恶劣 美国房价最便宜 家 园 论 坛

    全球最容易负担房屋的城市，前15名皆在美国，夺冠的则是Saginaw，楼价中位数是5.6万元，只要1.3年的家庭收入便可买楼。

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    加国安省的温莎(Windsor)则排在第16位，楼价中位数是14.99万元，一个家庭大约需要2.2年的家庭收入来买楼。

    这份报告统计美国、加拿大、英国、爱尔兰、澳洲、新西兰及香港等共325个英语城市的置业负担比例，将供楼负担分为4类：可负担、轻度难负担、高度难负担及极度难负担。 加 拿 大 家园网

    但报告中并未探讨一个城市中，外来投资人炒楼的情形。 加拿大家园,www.iask.ca

    住房负担 多市全国第五 iask.ca

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温市住房负担压力全国最高，在全球英语系地区仅次於香港。图为温西一户豪宅，要价2500万元。(本报资料照片)

    (世界日报)国际智库「公共政策前卫中心」(Frontier Centre for Public Policy)发布「国际住房负担力调查」(International Housing Affordability Survey)，加拿大各地的住屋负担进一步恶化，其中又以温市为甚，中位房价高居中位家庭年收入的10.6倍，在全球英语系国家的325个城市中排名第二，仅在香港之後。加国住房负担最重的前四个城市都集中在卑诗省。

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    这份报告主要比较加拿大、美国、英国、香港、澳洲、新西兰等325个英语系国家城市，以中位房价和家庭年收入比值作为负担指数，衡量当地民众住房负担能力。

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    结果发现加拿大民众的住房负担压力进一步恶化，温哥华房价全国最高，普通民众需不吃不喝10年半才买得起住房，较去年足足多出1.1年，在所有英语系国家中排名第二，仅次於香港的12.6年。 iAsk.ca

    加拿大35个城市中，住房负担最重的前四个都集中在卑诗省，温市中位房价是年收入的10.6倍、阿伯斯福特市(Abbotsford)7倍、维多利亚6.8倍、基隆拿(Kelowna)6.6倍。其次依序是多伦多5.5倍、魁省满地可5.1倍、安省咸美顿4.2倍。

    安省温莎市(Windsor)是全国住房负担压力最轻的城市，只要年收入的2.2倍就买得起住房。 本 文 来 自 加 拿 大 家 园 网

    亚省与沙省历经过去五年房地产飙涨後，目前住房压力已缓和，与其他城市相较，负担压力不算重。大西洋省份是加拿大住房压力最小的地区。 加 拿 大 家 园 网

    加国35个城市的平均住房负担指数为3.5，远低於香港的12.6，澳洲的5.6、纽西兰的5.2及英国的5.1，但高於美国全国平均值3。 加拿大 家 园 网

    楼市30年间首近泡沫边缘 加息1% 到1.25%即刺破 I A S K

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    (加拿大家园网)此前，加拿大智囊团另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)向加拿大地产业敲起警钟，指出国内6大地产市场楼价自2002年以来持续攀升﹐地产业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐房地产已经具备了所有危险信号﹐只要按揭利率急升﹐泡沫就会刺破。 家园论坛,forum.iask.ca

    该组织公布报告﹐分析按揭率对地产业的威胁。据称﹐加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率﹐加拿大的楼房业就会象美国一样崩溃。

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    报告作者说﹐精明的按揭率调节﹐修订按揭规则﹐是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地产业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。 加拿大家园论坛

    房价相对于5-11倍年收入，上涨的速度，超过通涨和家庭收入的增加 加 拿 大 家 园 网

    《加拿大房产泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说﹐加国的6大房地产市场房价急高﹐相当于民众年收入的4.7到11.3倍。报告指出﹐全国房产销售速度减慢﹐房价却处于泡沫边缘。从地产业历史上看﹐最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。 iAsk.ca

    过去30年中﹐加拿大房地产市场历经3次泡沫。报告说﹐楼价上涨的速度﹐超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度﹐泡沫就会出现。 加拿大 家园网

    那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。加拿大其它重要房地产市场卡加利( Calgary)爱民顿(Edmonton)、渥太华、满地可在1980至2001年间均保持稳定，以今天的币值计算，它们的房价那时都在15万22万元之间。麦克唐纳指出﹐今日全部6大市场房产平均价都超过30万元。 家 园 论 坛

    温和调升利率，最好是5到10年保持楼价稳定

    报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说，目前的房价水平值得关切。﹐

    麦克唐纳担心，房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。

    麦克唐纳指，问题的关键在于按揭利率低，信贷门槛低，鼓励购房者购买未必负担得起的物业。

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    麦克唐纳指，加拿大以前的房产泡沫﹐都是利率在两年间调升1%﹐结果刺破泡沫。他又说﹐加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%﹐就能造成美国的房产危机局面。

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    麦克唐纳建议﹐大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率﹐并修订按揭规则﹐回复2006年以前的标准﹐将首期付款调高﹐从5%增加到10%﹐贷款期从35年调到25年。

    他说﹐最好的是在以后5到10年保持楼价稳定﹐让楼价回到「心理安全区」﹐配合通胀速度﹐业主在卖房时赚赔都不会太大。

    麦克唐纳曾经撰写「加拿大泡沫：一个迟早要发生的事件」(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)一书。

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    排名前10 几乎全是华裔人士投资热门地点

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    (温哥华太阳报)根据一家调查 公司最新报告显示，温哥华的地产价格在全球最令当地人民买不起的排行榜中，已经在2012年超过澳洲雪梨(悉尼)，成为全球第2位。 加拿大家园,www.iask.ca

    据Demographia公司周一报告显示，温哥华地区的平均地价大约位$67.8万，超出了当地平均收入大约10.6倍，而进入“极度不能被当地收入水准接受”的程度。 家园温哥华,vancouver.iask.ca

    该调查主要研究前英国联邦国家内的325个城市，而不包括中国，中东和欧洲多处国家。但在列名的城市里排名前10名的国家里，几乎每一个地点都是华裔人士至少最近10年以来的地产投资热门地点。

    据了解，地产价钱和收入相差最大的城市是香港(地产平均价位是收入的12.6倍)。 家 园 论 坛

    调查表示，大部分报告中的城市在今年有房价合理化的现象 - 但这个趋势不包括排行榜上领先的城市，包括温哥华在内。 加拿大 家 园 网

    根据调查公司发言人Hugh Pavletich表示，这个发展的主因不难推测。

    “房价不合理的城市，每一个都有可用地的短缺现象发生。市场需求本身不会造成房价暴涨 - 在需求出现后，缺乏满足需求的产品市场才是房价提升的主凶。“ 加拿大 家园网

    在报告中，房价最不合理的城市大多数位于澳洲和纽西兰，而美国加州北部的旧金山和圣何西也名列排行榜之中。

    以最合理的房价来说，报告中收入和地价最平衡的城市是爱尔兰的都柏林和亚省的爱民顿。 加 拿 大 家 园 网

    香港房价最难承受：房价负担达家庭年收入12倍

    （法制日报）如今，全球很多大城市都面临着高房价的困扰，而哪些地方房价最让人承受不起呢?

    昨天早晨，美国市场研究公司Demographia发布了最新的“全球住房负担”报告，在调查的全球325个大城市中，香港不仅登上榜首，而且其房价负担水平已经达到家庭年收入的12.6倍，突破美国洛杉矶2007年时创下的最高纪录。

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    在这次调查中排在第二位的是加拿大的温哥华，房价负担水平是家庭年收入的10.6倍，第三位的是澳大利亚的悉尼，这一数字为9.2倍。 家 园 新 闻

    报告指出，在调查涉及的城市中，有128个城市的住房达到可负担水平，比上一次调查时的115个城市有所提高;同时，房价严重无法负担的城市由42个下降到39个。 加 拿 大 家 园 网

    报告统计的房价和家庭年收入均为该数据的中位数，房价负担水平在家庭年收入的3倍以内，才达到“负担得起”的标准。当这一比例达到5倍或以上时，该城市的房价则“难以负担”了。

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    美国房价较其他英语国家更容易让民众接受

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    根据这项针对全球主要大都会区房价的调查结果显示，美国房价要比其他英语国家更容易让民众接受。

    上述调查由一家名为总部位于伊利诺伊州贝尔维尔市的Demographia公共政策调查机构发起，结果显示在去年三季度内美国房价的中间值约相当于美国普通家庭税前收入的3倍。在美国主要都会区中，上述倍率已经从2007年时的4.6下降至2011年三季度的3.1，在2007年之后美国房市崩盘拖累美国乃至全球经济陷入大衰退，而上述数值在2010年约为3.3。 www.canadameet.me

    Demographia此次对全球七个国家和地区(包括澳大利亚、新西兰、爱尔兰、英国、美国、加拿大和中国香港)共计325个都会区的房价展开调查，其中美国底特律房价与民众收入之间的倍率仅为1.4，被评为最让人买得起房的城市。

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    此外，中国香港房价与收入间的倍率高达12.6，其因此被评为本次调查中房价最贵的地区。Demographia表示房价与收入之间倍率在3及以下就可被看作民众在当地买得起房，Demographia主管温德尔·考克斯(Wendell Cox)在接受记者采访时表示：“房价过高的泡沫正在不断破裂，其正在向越来越合理的水平靠近。” 加拿大家园,www.iask.ca

    除中国香港之外，澳大利亚、新西兰以及英国也被Demographia评为最让民众“望尘莫及”的房地产市场。 家园网多伦多,toronto.iask.ca

    中国专家解读 房价收入比越高 攒钱买房的年限越长 加拿大家园论坛

    中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，计算平均数一般有两种算法，一种是总量除以总数得出平均值，另外就是中位数的计算方法。

    简单地说，中位数的计算是将总体从高到低按照顺序排序，然后取中间的数值。

    房价收入比一般都采用中位数这一数值进行计算。对于房价收入比，牛凤瑞表示，房价收入比是分析房价水平的重要工具，但用以进行不同国家和时期的对比要慎重。 本 文 来 自 加 拿 大 家 园 网

    比如说，常常提到的世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，目前尚缺少全面的数据支撑。房价收入比最直白的解释就是这一比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。 I A S K

    中国社科院此前发布的2011年《经济蓝皮书》指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76，农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比相比2009年时的8.3上升了0.46。 iAsk.ca

    奇妙的“负担能力”指数 家园新闻,news.iask.ca

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加拿大多伦多市的负担能力指数高达5.5，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。 加 拿 大 家 园 网

    “负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。 家园网多伦多,toronto.iask.ca

    从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。

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    另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。 www.canadameet.me

    负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资 加拿大 家园网

    为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。

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    那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。 加 拿 大 家 园 网

    如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。

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    负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”

    另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。

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    很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制，我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。 加拿大 家园网

    有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。 iAsk.ca