市场始终有需求 加息后加国下半年楼市依然看好

市场始终有需求 下半年楼市看好 www. iask. ca

自加国两大住宅市场安省及卑诗省均从7月起开徵HST(合併销售税)，导致购买房屋的成本上升，楼市出现放缓情况，房地产市场的销售下滑态势已持续3个月了。据加拿大地产商会(简称CREA)公布的7月份成绩表，成交比去年同期以年率计少了约3成，而上市待售盘也创下自2007年最少的一个7月，6月和7月销售量年比已下滑30%。尽管销售量在下滑，房子的平均售价仍然保持近历史新高。 u.i a s k.c a

价格正在走入下滑通道 www.iask.ca

加拿大6月份的平均房屋销售价格仅比2009年同期高 1%。像多伦多/温哥华这样的大市场也在进入这样的走势：多伦多7月份的成交量下滑了 29%，8月份下滑了22%。而温哥华7月的成交量较去年同期减少41.8%，创10年最大跌幅，8月份成交量则下跌36%。 家园温哥华,vancouver.iask.ca

多伦多5月份房屋的平均价格是446,593加元， 6月份是435,034加元，7月份是420,482加元， 8月份是41.1万加元。

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如果考虑到大多地区8月份上半月的平均价格为$412,934，只是略微高于8月整月的平均价格；简单的推算后，估计当前（9月初）的平均价格在40.9万的水平，这也意味着大多地区的楼市的跌势或许已经平息下来。 i a s k . c a

温哥华5月份房屋的平均价格是590,662加元， 6月份是580,237加元，7月份是577,074加元， 8月份是57.7万加元。温哥华地区8月份与7月份的楼价持平，意味着买卖双方进入相持阶段。

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楼市冷却 HST实施前买家提早入市是主因

CREA指出，7月份住宅交易跌幅大的主因，是有意置业的人士已在上半年趁HST实施前提早入市，合併销售税遂成了冷却楼市的主因。 加 拿 大 家园网

相对来说，7月份住宅成交价格则相对稳定，该月平均成交价为330,351元，较1年前升1%。但相对于6月份的342,662元，7月份平均售价跌6.8%。

央行再加息 加国楼价料不会崩溃

加拿大中央银行9月8日议息会议后公布，把隔夜拆息增加四分一厘，至1厘，是连续第三次加息。加国大统计局城市研究中心总裁Mario Lefebvre表示，尽管楼市已失光彩，但楼价不会经歷美国式的「崩溃」(free fall)局面。

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Lefebvre指，未来数月本国二手与新屋市场表现都不会太好。他指出，加国经济发展缓慢、安省与卑诗省实施合併销售税影响持续、美国失业率復苏迟缓及全球经济前景不确定等因素，对消费信心均构成负面影响，且已拖累市场对物业的需求，这趋势并于未来数月持续。 加拿大家园,www.iask.ca

但他强调加国与美国不同;美国楼市泡沫是由与经济基础不大相关因素，如银行按揭政策，及防止贷款人追溯按揭以外资产的按揭债务担保法规所促成;加国完全不存在类似因素。 家园新闻,news.iask.ca

他表示，本国楼价升势将暂停，部分市场更可能出现下跌，但绝不会出现美国的情。 爱问搜索,m.i a s k.ca

根据谘议局的二手物业市场指数，7月份28大城市中，26个录得按月下跌，按年则全跌。

Lefevre表示，值得一提的是，虽然7月份物业成交量跌，但所有市场成交价按年均升，其中19个城市更录得按月楼价增幅。

Lefevre亦表示，加国楼市无疑已转淡静，但经济基础保持「坚实」，且与美国不同，就业市场更已反弹，因此，预期楼价会整固，但不会出现「插水」式下跌。 园友录,u.iask.ca

有发展商和经纪表示对前景乐观 爱问搜索,m.i a s k.ca

有人问，今年加拿大/多伦多楼市已经开到荼蘼了吗﹖但有发展商表示对前景乐观。

加国金融机构普遍都认为，受惠于经济开始復苏，罕见的低利率、消费者的负担能力均有所改善的因素下，房地产市场于第一季一如众分析员预测的出现正向增长。但到了第二季时，房市则开始回软，在近期合併销售税影响下，多伦多地产市场更遭遇到很大的震荡。

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不存在泡沫

丰业银行于日前公布了《全球房地产走势报告》(Global Real Estate Trends Report)。该报告指，今年全球房地产市场第二季度的需求和价格都出现下调，而加拿大更是跌幅最大的国家之一。丰银并预期一些在经济衰煺中受创最严重的国家，例如美国和英国等的房地产市场仍需要经过多年的调整才能够復苏，而丰银更预期加拿大的房价2010年下半年将持续走平。

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道明银行最新8月份的房地产报告指出，加国楼市的基本因素正在调整当中，楼市愈来愈趋向一个平衡的状态，并预期明年楼价会持绩温和地下调。楼价早前虽然估价略高，道银强调没有证据显示加国楼市存在着泡沫。

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满地可银行的研究报告《Cdn Housing Feels the Heat....and Chills》则提到今年需要置业的人士，要买的都赶在7月开徵销售合併税前买了，预期未来几个月楼市交投会持续淡静。 本文 来 自 家 园 网

市况进行整固﹖ 加 拿 大 家 园 网

儘管在经济分析员纷纷唱淡下，Tridel副总裁James 依旧看好楼市的发展，认为从中长远线来看，多伦多楼市依然拥有广阔的前景。James 说﹕「有传媒把楼市说得那么差，我觉得很奇怪。因为金融风暴的关係，经济除了滑落外，加国更创下歷史性的低利率。加国楼市从这样的谷底反弹，去年下半年全国楼市当然『强势復苏』。什么都是相对的，不要忘记金融风暴是百年一遇的低潮，拿去年的復苏升幅和今年同期相比，跟着说楼市大幅放缓，进入什么『冷冻期』、『冰河时期』，不是太客观。」

中长线看好 I A S K

James 续说，依据他多年地产行业的经验，房地产市场中长期是看好的，将继续稳步上扬。分析塬因有﹕中加特许旅游地协议(ADS)创造了更好的经济环境，就像周前的中国首批买楼团就是很好的例子。ADS将吸引更多外来资金投资，高品质的楼盘依然具有很大的投资空间和发展潜力，此其一。而且，加国的经济稳健，加国房地产的未来，特别是多伦多的房地产未来有着坚定的信心。在现有经济发展势头不变而借贷利率依旧保持在极低水平的情况下，中长线来说，用家与投资者对房地产的需求不会减少， 数量会慢慢的回升，此其二。第叁，虽然7月HST实施前，用家与投资者都密集地买进卖出，房地产市场还需要一段时间的消化和观望。但像股票市场一样，楼市也有上有落，一时叁刻的状况，根本不算什么。 加拿大 家 园 网

暑期暂休

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传统上，加国房地产市场3至5月以及9至10月都是房地产市场销情最旺的几个月，地产经纪陈先生对前景很有信心，他说，照过往的经验，暑假期间楼市都会比较放缓，但进入9月份，建筑商则会纷纷推出新楼盘刺激市场，将成为2010年下一个楼市高峰期。 爱问搜索,m.i a s k.ca

陈先生指出，因应着多伦多人的住屋需要及负担能力，以及安省政府现正推行的居住稠密政策，多伦多对柏文的需要将大大提高。据资料统计，多伦多将成为北美洲最大的柏文住屋市场，超越纽约、洛杉矶、温哥华等大城市。

第二季重售柏文销量升

据共管柏文市场调查公司Urbanation的最新「大多伦多人口普查地区」(Census Metropolitan Area，简称CMA)报告，大多伦多2010年第二季度新柏文销售量较第一季下跌8%。不过，柏文重售市场却依然势头强劲，比去年最高季度销售量纪录还多出4%。

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据提供的数据，今年第二季全新柏文的销售量为4,991间，较今年第一季的5,415间下跌8个百分点，而多伦多重售柏文市场却依然显示强劲势头，今年第二季售出5,076间，比上一季销售量增长了18%之外，更超过了去年单季的最高纪录的5%。

价格下滑仍需一段时间 家园温哥华,vancouver.iask.ca

按照惯例，房屋销售量在开始下滑3-6 个月后，房屋价格才开始下滑。因为当房屋销售量开始下滑的时候，许多房子就会暂停出售，这就会形成一个很大的销售库存，买家这时候也有了更多选择余地。在这个时候，有些卖家会降低房子的价格迎合市场; 有些会坚持价格不降而继续等待(如果他们认为下滑的市场未来将会有所缓解的话)，还有一些卖家这时会撤离市场，等待更好的时机。而真正导致价格下滑的是那些不惜任何代价都要卖掉房子的人。这些人可以归结为以下几类：

-已经购买了一处房子的人
-从事房地产销售的人
-正在离婚的人
-已经失去工作的人 加国中文搜索,www.iask.ca

最终这些卖家处在一种不利的形势之下，勉强愿意以较低的价格成交。而这些低价格开始影响房屋价格的整体走势。 家 园 新 闻

买家开始等待

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这似乎是一个“恶性循环”。当有消息开始称房价和房屋销售量都在下滑的时候，买家便开始等待了。买家之所以等待是因为他们相信他们能够在未来几个月以较低的价格购买一处房子。有越多的买家等待，卖家就变得越绝望。这必然导致价格的下滑。当然，也有一些买家不得不买，比如他们需要住的地方。他们不能等待。由于市场上可供销售的房屋很多，因此买家会选择购买他们真正中意的房子，而不会选择他们不太满意的房子。这意味着在市场下滑时卖出去的房子通常是具备买家想要的所有特点。而所有那些带有妥协意味的房子通常都会在市场停留很长时间。 本文 来 自 家 园 网

卖方的心理学 加 拿 大 家园网

就像我们之前所说的，价格需要几个月的时间才能下降。如果你考虑卖家定价时的想法是非常重要的。当卖家最初决定挂牌上市他们房子的时候，他们很少会考虑市场上房屋销售量的下降。他们的注意力通常都集中在其他房主卖了多少钱这件事情上。因此当一个卖主决定在市场下滑挂牌上市时，他们会看过去6个月房屋的销售情况。他们会看到他们的邻居在市场火爆时卖了多少，然后想“我也要卖到同样的价钱”。因此，他们通常会以相同的价格上市他们的房屋，尽管事实上房屋的销售量正在降低，价格也在随之下滑。 iask.ca

如果卖家在上市一两个月后没有以他们所开出的较高价格卖出，他们将开始考虑降价。这是卖家房产销售战略的第二步。然后，这通常是在2个月以后，然后价格已经在进一步下滑。尽管价格比他们的要价有所降低，但降价后的房产在市场上又是1-2个月没有动静。有时他们会责备他们的代理商：“他们什么也没有做”，接下来他们会换掉代理商。新的代理接着以相同的价格上市他们的房子，但结果是相同的……于是他们开始考虑进一步的降价。这种现象就是所说的“追市”。 www. iask. ca

卖家最好的战略

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如果你在市场下滑时，上市你的房子，你需要有一个好的战略。总结如下： 家园论坛,forum.iask.ca

-不要太贪婪。大多数人明白供应与需求的关系。如果房子不在需求当中，就不是卖到你理想价格的时机。
-以合理的价格开始。
-确认你的房子是买家想要的(干净，不需立即维修，比其他所有类似的房子看起来更好)
-降价要快。如果你不得不卖掉，那没有时间浪费。在卖出去前每两周降一次价。 加 拿 大 家园网

当然，没有人喜欢在他们的房产或者其他任何投资上损失钱。如果你不需要卖掉，你就一直等待。例如，在金融危机期间，加拿大房地产价格在几个月时间里下降了2.5万加元-4.5万加元。绝望的卖家不得不以低价格卖出。那些价格在金融危机后的几个月又重新反弹回来。