4月待售房猛增 银行调高利率

4月待售房猛增 生活成本上升（HST）打击消费者信心

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加拿大联邦政府决定于4月19日起执行新房贷法规。新法规定，对于由政府担保的抵押贷款，借款人须按照5年期固定利率按揭接受还债能力审核;借款人得到抵押贷款再融资的最高上限下调到90%;借款人购买非自住物业要求最低首付20%。 加 拿 大 家 园 网

虽然新法也取缔了40年期长期房贷分摊计划的做法，但是在新法规执行之前，这毕竟也极大地促升了房产交易量。 加 拿 大 家 园 网

再者，安省和卑诗省欲在7月实行的统一消费税(HST)在某种程度上也对房市起到了推波助澜的作用。那么，如果有一朝银行房贷利率提高了，新税收也出台了，没有了政府支柱，加拿大的房市今后如何发展?这就将是一件令人拭目以待的事情了。

根据加拿大谘议局(Conference Board of Canada)4月23日的报告，由于新上市待售房增加，全加国的二手房市供应出现上涨。在3月份，在加国的28个房市中，有25个城市待售房量增加，其中有20个城市的涨幅在10%以上。而待售房屋不足一直是房价攀升的主因之一。 i Ask . ca

加拿大谘议局的另一份关于消费者信心的报告指出，本月消费者信心指数出人意料的下滑了7.8点到84.8，这是今年的最低点。

加国负债收入比146.2%  历史最高水平 加 拿 大 家园网

加国民众为能够避免美国金融泡沫破灭的痛苦欢欣鼓舞，与此同时，加拿大家庭的负债额与收入比正处于“史上最高水平”(historically high levels)。 加国中文搜索,www.iask.ca

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加拿大家庭的负债额与收入比历史曲线

普通加拿大人的负债收入比(消费者借贷consumer borrowing / 可动用收入disposable income)一直在攀升，当前是146.2%，历史上最高水平。

这也远高于美国曾经达到过的历史高点130.6%( 金融危机，经济泡沫破灭前) www.iask.ca

Edward Jones：加国房地产市场 类似于美国及其他国家房市衰败前情况

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上周二，金融机构爱德华-琼斯(Edward Jones)发表报告称加国房市泡沫已现。报告说：“尽管加拿大房市并未像美国及其他国家那样在经济衰退中遭受重创，但是加国房地产市场目前的一些迹象已经十分类似于美国及其他国家房市衰败前的情况。因而我们认为投资房市应需谨慎。”报告的作者凯特-沃恩(Kate Warne)及克莱格-费尔(Craig Fehr)认为加拿大人应该做好房市急转直下的思想准备。 家 园 论 坛

当低息贷款吸引投机者们涌入市场的时候，资产的泡沫就形成了，其直接结果就是在基础不稳的情况下价格被飙高。在失业率居高不下及经济恢复尚未站稳脚跟的情况下，目前加拿大的房市的状况让许多经济家都忧心忡忡，认为价格应适当调控。低息政策吸引了购房者的兴趣、争抢offer导致了房屋储备量的紧缺，最终的结果就是在过去的一年当中，房价几乎上升了20%。

报告指出：“加拿大房价增长的步伐已经超过了经济恢复、包括失就业率的回升以及GDP增长的整体步伐，这是不正常的，因此我们认为应该有人为加拿大房地产的市场敲敲警钟了。” www. iask. ca

目前更加严格的借贷标准、即将调高的按揭利率、房屋储备数量的增加等都可以有效地使房市降温。房市的降温会对大的整体经济环境产生影响、尤其在消费能力方面。 i Ask . ca

报告指出，在2007年至2009年之间签下的按揭贷款中有约30%的借贷者申请的是三年期甚至更短期按揭，这就意味着他们在续签按揭的时候要面临更高的利率。利率的升高会让人们花更多的钱在按揭上、而无钱理会其他消费。举例来说，如果按揭贷款升高3%，那么对于$254,514的贷款数额来说，将造成每个月$444的额外开销。 家园新闻,news.iask.ca

那么消费者在资金流及消费能力上都会受到很大影响，这也就意味着加拿大每年平均9115亿的任意消费中将有18.2亿要转移到按揭还款上来。 加拿大 家 园 网

罗森博格：房地产火红源于政府支撑

多伦多投资公司及协会Gluskin Sheff的首席经济学家大卫‧罗森堡(David Rosenberg)近期在他的研究报告中发出警告，消费者应准备好面对加国房产价格的大幅下调。 本文 来 自 家 园 网

罗森堡是最先预期美国房市会崩盘的经济学家之一。据《多伦多星报》报导，罗森堡指出，目前加国家庭住房的价格至少被高估了20%，未来的房地产市场将面对着对房价过高的纠偏(housing market correction：一种市场趋势，指短期内的房市价格下调，也指房市泡沫破灭)。 iask.ca

这位北美著名的经济学家在报告中说：“我完全被加拿大大跌大起的V型经济复苏形势，和房地产泡沫角色在加国的经济反弹复苏中所起的重要作用惊呆了。” 加 拿 大 家园网

罗森博格(David Rosenberg)指出：“现在的问题是，除了大多地区和大温地区的‘泡沫’，谁也不知道到底还会有多少个‘泡沫’涌现出来。”他认为随着利率的攀升和房屋储备量的上升，加拿大的房地产市场要继续前行则需面对非常大的压力。“大经济环境下的加拿大的房地产市场就像是天鹅下了一只‘金蛋’，现在这只‘金蛋’不再有政府这个‘后台’了，该问问自己加国房市会何去何从了。” 加拿大 家 园 网

房地产活动，包括其对零售业和建筑业的影响力，都为加国走出经济低谷起了领头羊的作用。罗森堡说，加拿大2009年第四季度的国民经济生产总值(GDP)增长了5%，但是，“从经济复苏以来，加国经济活动中所产生的每分钱，实际上都要应归功于加拿大房市。换句话说，没有加拿大的房市，加国的国民生产总值仍旧停滞萎顿。”

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罗森堡认为，加拿大人并不该为本国经济的相对强盛而自满，因为加国房市的火红是受到政府经济复苏刺激政策才有的。加国央行一年前把利率下调了25个基本点，另外加上对房贷政策的放宽，在一定时期内，都保证了加拿大人可以在几乎不用首付的条件下，获得40年期还贷期的低息分期偿还贷款，从而也保证了加国的经济复苏。而这一点却是经济大萧条前美国方面失控的地方。 www.iask.ca

罗森堡表示，当他在2004年发表有关美国房市泡沫现象的经济报告时，他也曾经被美国的国家房地产业协会(National Association of Realtors)指责，说他“根本不知其所云”。但是今天他在加国还未受到地产界太多的抱怨，也许这就是最好的说明了。

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具三条件房产 保值抗跌

对于罗森堡的报告，具有30年美国和加国地产经验的地产经纪查尔斯‧汉斯(Charles Hanes)在其部落格则指出，现实生活中，泡沫破灭在不同的状况下对不同的人显然意味着不同的事情，经济学家的学术之论并不能与投资学问一概而论。他认为买房自住和投资房产并不相同，一个聪明的买家应该选择具有三个“合适”(right)条件的房产，即是：在合适的地段，向合适的房产开发商购买合适的房产。 家 园 网

央行行长浇凉水

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继财政报告之后，央行行长马克-卡尼上周二再次给房地产市场浇了一瓢凉水。卡尼称尽管就目前看来房地产市场仍然欣欣向荣，但是消费者们不要过于乐观，因为如此乐观的境况不会持续太久了，他们应该从现在开始考虑升息后如何偿还贷款的严峻问题。 家 园 论 坛

卡尼对下议院的财务委员会说，加拿大的房地产市场从未经历过美国房地产市场在萧条中的境地，而且加拿大的房地产市场恢复得非常快──甚至于快得有点过头了。卡尼声称加拿大的房地产市场在第三季度很快就会冷却下来，他预言加拿大的房地产市场在接下来的几年内都将处于半温不火的局面。 本文 来 自 家 园 网

豪宅受宠加剧担忧

本周一加拿大Re/Max报告在今年第一季度受经济恢复的影响，豪宅开始重新受宠。在加拿大全国13个主要城市及5个中小市场中，豪宅的销售受到消费信心及个人财务状况改善的影响均有大幅上升。而且移民及海外投资也直接影响到了豪宅市场的销售状况。几乎所有的城市的豪宅销售在第一季度都有大幅度增长。70%的城市均有69%以上的上升，这在历史上也创下了新高。

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BC省的基洛纳市(Kelowna)在第一季度豪宅销售上升了700%，令人乍舌;蒙特利尔上升了300%;维多利亚上升了275%;而大多伦多也上升了263%;大温地区也有184%的涨幅。乐坏了地产经纪、但是豪宅销售的脱俗表现却更增加了卡尼的担忧。

“在我们的计划中，到2012年，加拿大的房地产市场势头应有所减弱。我们主要是考虑到加拿大人在过度挥霍他们的财务承担能力”卡尼如是说。在过去的一年中，这位央行官员一直在老生常谈，在各个公开场合强调此论调。 www. iask. ca

根据最新的统计数据，相对于$1的可支配收入，加拿大人均欠款额已达$1.47，这个数字与利率超低的历史同期相比，已创下历史记录。

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卡尼认为目前人们在房地产市场上的花销、包括在房屋装修上的花销，都是由低息政策的刺激以及联邦政府为房屋装修制定的税务优惠所带动的。他认为这种投资不可能长远，尤其是利率已经在上升的情况下。 加拿大家园,www.iask.ca

有民众不禁质疑道：难道今日今时的局面真的是央行所“始料未及”的吗?调低利率刺激消费的也是央行、过不了多久即大呼“前景堪忧”的也是央行，举手翻云、跺脚覆雨，实实在在是要搞糊涂大家。

银行闻风调高利率 iask.ca

本周继道明银行及皇家银行之后，又有三家银行：CIBC、丰业银行及Desjardins集团(该集团在安生及魁省经营信用社)宣布调高固定贷款利率，调息幅度为在现在的基础上上升0.15点。

举例来说，CIBC和Desjardins现在的五年期封闭贷款利率为6.25%，十年期贷款的利率则升至7.2%。在最近几个月，各大银行已经数次调高利率，响应央行即将升息的潮流，可谓是未雨绸缪。