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加拿大拥多个物业者注意 出售主要居所非全免税

加拿大家园 iask.ca 2019-05-01 08:52 来源: 作者: 点击:

拥多个物业者注意

出售主要居所获利非全免税 要减少付税须懂计年期分配

图为税务局昨日发出的须知。

加人出售房屋时,都要向税务局申报相关资料。

加拿大联邦税务局昨日发出加人购买或出售房屋需知,有特许会计师提醒,税民已经或打算购买或出售物业,便要留心日後打税问题。尤其是华人喜欢置业,如适当利用加拿大出售主要居所(principal residence)所得利润毋须打税的优点,可减省不少。

一般人以为,税民出售主要居所所得的利润,均毋须打税,但其实要视乎情况而定。

税民(其实以一个家庭单位计算)可同时拥有超过一个的主要居所,但每个税务年度,一个家庭单位(包括税民自己、现有或前度配偶及18岁以下子女)只能指定一个物业为主要居所。

主要居所可以是民房、共管柏文、度假屋、流动房屋、船屋等。而税民拥有一个以上的主要居所在加国司空见惯。商人便可能在加国东、西岸,以至美国拥有主要居所,方便当事人到不同地区工作时,都有地方居住。

但要符合主要居所的定义,税民必须拥有(或共同拥有)该物业。一年之中的大部分时间可能是税民的配偶或前度、子女居於物业之内,但税民自己在一年中亦必须曾在这些主要居所内短暂居住。

税民当出售这些主要居所後所得利润,不一定百分百可以免税。税民要尽量利用免税的好处,便要了解当中的计算方法。

特许会许师梁万邦举例,陈氏先後於2000年、2010年及2015年购买3个用作主要居所的物业。至今年为止,他拥有三个物业的年数分别为19年、9年及4年。假设这些物业一直未有转手,他拥有主要居所的总年数为19年(以购入首个物业为准)。

陈如先後出售三个物业时,他可按自己意愿,将19年的(免税)总年数分配在不同的物业上,再除以陈氏拥有该物业的正确年数。这个比例将决定出售物业时所得利润中,有多少能获得免税。

要注意的是,税民出售主要居所时,按意愿分配该物业的指定年数时,税局会自动加送一年。

假设2015年所买的主要居所升值最快,但由於购入的年期只有4年。税民出售该物业时,可指定免税3年,再另加税局赠送的一年,即可豁免4年。将指定年数除以拥有物业的年数,整数为一,再乘出售物业所得利润,即意味@该单位可获百分百豁免所得利润的税款。

假设於2010年买入的物业,陈氏指定免税8年(另加税局赠送的1年),即是9除以9(陈拥有该物业的实际年数)。出售物业所得利润同样可获百分百免税。

但第一个物业的情况则不一样,因为指定免税年数已由19年减剩8年,8年(另加税局赠送的1年),变成9年除以19年(拥有该物业实际年数),所得比例再乘出售物业的利润所得,才可免税。

简单来说,税民要尽量利用出售主要居所可豁免所得利润的税款,便应将升值最多的物业,给予最多的指定免税年数。

如要查阅有关信息,可浏览https://www.canada.ca/en/revenue-agency/news/newsroom/tax-tips/tax-filing-season-media-kit/tfsmk19.html。

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