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加拿大政府助首购族买房:借你房价10%

加拿大家园 iask.ca 2019-03-20 09:00 来源: 作者: 点击:

财长未松绑房市无灭赤 两招助首置者买楼上车

设共享股权按揭抵消10%屋价 多借RRSP万元

图为总理杜鲁多和财长莫奈手持预算案。(加新社)

图为总理杜鲁多和财长莫奈在公布预算案後互相祝贺。(加新社)

总理杜鲁多回应传媒提问。(加新社)

财长莫奈宣读预算案。(加新社)

加拿大联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日在国会内宣读预算案,其中比较引人注意的就是要减少加拿大人对退休後的财政保障的担忧,帮助他们获得新工作所需的技能,还要帮助初次购房者,减轻他们的财政负担。

莫奈的这份预算案,主要针对的是千禧一代、工人、企业和老年人,这些人群都有可能在今年的大选中为自由党投上一票。

原住民最大得益 81亿改善医保

他的预算案原本要在昨日下午4时公布,但反对党保守党却让国会去投票决定,是否允许研究加拿大渔业的国会议员去旅行,以此拖慢了预算案公布的时间。而莫奈在公布预算案内容後便匆匆离开,没有进行演讲。在此次预算案中获益最大的是原住民,他们在未来5年内获得用於改善医疗保健的81亿元,以结束对保留地和定居地的争议。

拨3500万元设药品管理局

其次,自由党多年来一直许诺要建立一个全国性的药品计划,但这次的预算还是没有拨出大笔资金来实现,只是拨出3500万元来建立一个加拿大药品管理局。该机构将建立在各省和地区已经完成的关於大宗药物购买的工作上,并为处方药谈判更好的价格。此外,那些患有罕见疾病的加拿大人,他们的负担应该可以减轻一些,可以用更低的价格获取他们需要的高成本药物,尽管具体的措施要到2022年才会实施。

在本届预算中,自由党政府朝一个全民药物计划进展。他们创设了一更新的全国药品机构,以便降低药物的费用。

联邦政府称,这个新的药品管理局有能力谈判出较便宜的药物计划。长期而言,可以节省30亿元。这个包含在预算内的计划,包括列出一个需要经济效率的中心药物名单,和一个降低那些制定少见疾病药物价格的策略,这类药品通常特别昂贵。

政府称,加拿大处方药物的支出在过去30年中出现大幅度增加:从1985年的26亿元,到2018年的337亿元。

自由党政府表示,此举将保证加拿大人获得他们需要的处方药。

联邦政府组织的一个专家班子之前提出一份报告,提出了建立全民药物计划的基础设想。报告建议渥太华建立一个药品管理局主管此事。

奇招助买房上车

对於千禧一代和老年人,联邦自由党政府划出的大饼是帮助首次置业和鼓励推迟退休。

对於前者,自由党采取让加拿大按揭及房屋公司(CMHC)设共享股权按揭,帮助初次购房者抵消房价的10%,相当于加拿大政府无息借款你房价的10%买房。而且,首次购房者从RRSP项目中提取的金额上限,从2.5万增加到3.5万。

对於後者,入息补助金(Guaranteed Income Supplement,GIS)的数额将有所变化。如果低收入长者选择继续工作而不是退休,他们将可以保留更多的收入。此外还有保障措施,以便在公司破产时保护养老金,并为改善弱势老年人生活的社区项目提供支持。

莫奈的这份460页报告名为「投资中产阶级」,并没有提供消除赤字的时间表。

沙斯卡寸旺省前财政厅长麦金农(Janice MacKinnon)预测,这份预算案对许多选民来说是一个问题,「我认为这个问题已经超出数字范围,成为信任问题。这是政府的一项基本承诺,即审慎处理财务状况,限制赤字并平衡预算。他们已经违背了其它承诺,(比如)选举改革,但他们至少尝试过。这个政府迄今为止,从来没有试图限制支出。」

明年赤字200亿元

两年後降至150亿

该预算预测明年将出现达200亿元的赤字,两年後可以降至150亿元,然後到2023年至2024年时再降至100亿元。

对於希望能有培训机会的加拿大人,联邦政府提供的加拿大培训福利金计划,这项福利包括每年250元的税收抵免,用於支付培训项目和获得就业保险,以支付离职後四周的生活费用。

在宣布预算案的同事,莫奈还宣称联邦自由党政府过去取得的成就,包括增加加拿大儿童福利金,有助於28万儿童摆脱贫困;对基础设施的历史性投资,为3.3万个项目提供了资金,并在全国范围内创造了高薪工作。

莫奈反驳保守党的批评时称,保守党不惜任何代价平衡预算,意味着大幅削减,会伤害加拿大人。

渥太华大学财政研究与民主研究所执行副主席Sahir Khan表示,这是一个相当温和的预算,具有政治意义并推动其议程向前发展,虽然不是特别雄心勃勃。「这是一种专注於即将到来的选举的方式。」

未来五年新开支267亿元

未探讨税制 企业无优惠

预算案封面。

对於这份预算案,道明银行的分析报告认为,联邦政府选择花掉意外之财,符合道明银行自去年秋季的预测,当时预测联邦政府会有150亿至200亿元的赤字。

报告指,这些预期赤字不到GDP的1%。就其还算适中的规模来说,债务与GDP的比率应呈现逐步减低的趋势;未来五年新支出的总额约为267亿元。

新举措包括∶设立技能培训帐户,以帮助支付课程费用和调整到EI,以留出时间来培训;新的股权抵押式安排,以帮助首次置业者,还有长期的举措来帮助解决供应问题。

但令人失望的是,政府再次无视要求对税收制度进行长期深入审查的呼吁。对企业来说,近期也没有什麽优惠措施。

新预算案与近几周的政治气氛密切相关,没有单一的衡量标准,但会有一些措施影响到可能的购房者,负债学生,长者的劳动参与问题等。

预算案中,住房相关的动作不少,以解决需求和供应的问题。在需求方面,关键的新措施是由加拿大按揭和房屋公司(CMHC)向首次置业者提供购房赞助。该计划将首次提供相当於现有房屋成本的5%的共享股权抵押,或新建房屋的10%。该计划仅限於年收入低於12万元的家庭,其按揭金额最高为家庭收入的四倍(即房屋价格约为50美元)。上个月,全国平均房价接近46万元,而多伦多和温哥华的平均房价则分别为76.5万元和9.25万元。

但是,如果出现房屋亏本出售,或者房主意外身亡等情况发生时,如何处理房屋公司的股权,会是一个问题。

就经济而言,这些措施对市场的影响不大。早期分析表明,到2020年底,房屋销售量可能会提高2%至5%,而近期内供应渠道保持不变的话,价格也会上涨。

在这方面,政府扩大了之前的住房供应方措施,但这些措施需要更长的时间来影响市场。租赁建筑融资计划将在九年内再增加100亿元,并延长至2027-2028。预计扩建计划目前将在加拿大各地支持42500个单位。

供应重点将放在低租金房屋。这是一个受欢迎的举措,但具体实施能做到哪一点还很难说。该倡议於2017年推出,迄今为止总共只有500个租赁单位(50个项目优先获得贷款,即仍在筹备中) 。

5年拨17亿元培训新技能

图为联邦预算案。(加新社)

联邦财政部长莫奈提交的联邦预算摘要如下∶

·未来5年内提供17亿元,之後每年还有5.86亿元,用於加拿大的培训福利金,帮助员工在保住工作的同时提升技能并获得新技能。这项福利包括每年250元的税收抵免。

·五年内用於加强边境安全的11.8亿元,包括雇用更多的法官来处理庇护申请的司法审查。

·通过让国民可以从RRSP借入3.5万元(高於现有的2.5万元),并让加拿大按揭及房屋公司(CMHC)为首付款贡献一小部分股权,使住房更便宜,尤其是对首次购房者来说。

·联邦赤字为198亿元,其中包括30亿元的「风险调整」,比去年的预测增加了2亿元。自由党的预测再次包括逐步减少赤字,但不如去年预期的那麽快。到2023年至2024年,预计的联邦赤字为114亿元。

·与美国和亚洲国家签订的新贸易协定後,受影响的供应管理行业农民将获得39亿元补助。

·为市政当局和原住民的基础设施项目提供22亿元,采取一次性转移的方式,来源是联邦汽油税中分配的份额。

·三年内12亿元用於加强原住民家庭和儿童的社会服务,这是针对原住民的一揽子支出的主要内容。

·将加拿大学生贷款的利率从目前的优惠利率加2.5个百分点,降至最优惠利率。

·建立一个新的加拿大药物管理局,集中评估新药的有效性和效率,并在全国范围内批量购买,而不是逐省购买。

·从2022年开始,每年5亿元用於补贴罕见疾病药物的费用,目前这些药物的高成本只是由这极少数患者来背负。

·三年内3亿元的电动或氢燃料电池汽车折扣,每辆最高可达5000元(最高购买价格为4.5万元)。

·9.5亿元用於市政府改造自己的建筑物以提高能源效率,并为私人房主提供自己的补贴计划。

·五年内投入5000万元制定新的国家痴呆症战略。

鼓励首置计划月省228元

业者续促放松压力测试

实施「首次购房鼓励」对首次置业者料有帮助。(明报记者摄)

联邦预算案内,让首次置业人士易於负担住房,实施「首次购房鼓励」(First-Time Home Buyer Incentive),一个共享股权按揭计划,此举将减少拥有住房所需的房贷付款;并容计国民使用更多注册退休储蓄计划(RRSP)的存款用於购房。

对此多伦多房地产局(Toronto Real Estate Board,TREB)欢迎联邦政府推出支持房市新政,但呼吁政府放松房贷压力测试,促进大多区房屋市场重获发展。

TREB主席Garry Bhaura说:「我们一直呼吁各级政府解决当前的冷淡房市,联邦政府此次推出的支持首次购房者和低收入家庭购房新政,非常及时重要,我们正在评估新政对房市的影响。同时我们认为,预算没有解决房市遇冷的根本性问题,即金融机构执行的房贷压力测试以及还贷年限限制。」Garry Bhaura续说∶「一直以来,我们要求联邦政府和OSFI重新考虑B-20规定即银行执行的房贷压力测试,以及把最高还贷年限延长到30年。当前市场显示,房贷压力测试及其还贷年限限制已经矫枉过正,给市场带来负面影响,特别是把大部分首次购房者挡在了市场之外,剥夺了他们的购房梦想。」

昨天出台的2019年联邦预算,在住房领域,为帮助首次购房者和低收入家庭买得起房子,推出了两条新政策,第一条是:家庭年收入在12万元或以下、或单身人士在5万以下的首购一族,可以向CMHC申请共享股权按揭计划,用作买屋首期,购买新屋最多贷款10%,购买二手屋最多5%。

这些共同拥有资产贷款是免息的,但当买家日後出售房屋时,便要清还这些免息贷款。预算指出,这一新举措可以降低房屋买家每月的按揭供款数额,预计平均为每个置业家庭能省回每月228元的按揭供款。另一条新政是:联邦政府容许买家从RRSP提取出来的免税买屋金额,由原来的2.5万元增加至3.5万元,但仍需要在15年内接年清还。

联邦政府指出,自从2015年联邦自由党政府执政以来,始终把解决首次购房家庭的住房问题作为优先工作 重点,特别是在大城市,不断上涨的高昂房价早已超过了普通家庭的购房能力,据估计全国有160万个家庭居住在高昂房价地区,无法实现购房梦想。

资深地产经纪董超宏说∶「联邦政府新预算中推出的这两条新政对於大多地区房屋市场回暖有一定刺激作用,但实际影响不会很大。首先,它只适用於首次购房人群,但首购一族在潜在购房群体中占比不是很大。其次,政府只贷款垫付10%首付款,对於大多数想购买低层住宅的首购族来说,依然达不到银行贷款的要求。最後,对市场杀伤力最大的银行房贷压力测试政府没有任何松动,广大低收入家庭依然无法实现住房梦想。」

董超宏续说∶「我给你做个计算,参加工作不久的一对年轻家庭年收入一般在6万到8万元之间,根据银行压力测试最多能获得其年收入的4倍即30多万元的贷款,而现在大多地区的低层住宅很少有低於60万的,意味着首付最少要交20多万元,新政给10%的免息贷款,仅仅帮助减少了首付款6万多元,这对提高他们的购房能力影响不是很大。」

董超宏还表示∶「当然,新政可能会带来高栋柏文单位市场的进一步火热,因为当前大多地区普通两居室柏文单位价格在五、六十万元左右,如果有政府垫付10%首付款,会使一部分年轻购房者达到贷款要求,加入购买柏文单位大军。」

预算案温和「派糖」有助自由党争选票

有分析指,昨公布的联邦政府预算案只属温和地「派糖」,避免惹来一些反对大洒金钱的人士反感之馀,亦兼顾各界人士,各方面都给予短期的小恩小惠;即使如此,预算案亦足以拉拢民心,帮助近期被指政府施政不力而民望下跌的联邦自由党,在今年10月大选中争取选票。

特许会计师兼时事评论员梁万邦(图)认为,自由党好聪明,明知SNC-Lavalin丑闻、外交风波等,未必真正左右选民的投票决定,於是便在预算案中策略性地派福利,由农民、长者、学生、首次置业人士、原著民以至环保人士等都可以受惠。但他认为预算案所派的福利,多只顾眼前利益,却未能著眼於深远发展,亦没有鼓励经济增长的大举动。

不过,这对选民来说,小恩小惠亦已足够,因为选民的心态多是,「今日都过不了,还说甚麽将来?」,故他相信,预算案已足以拉拢人心。

梁又指出,预算案前,政府一早已放风,故昨日公布「派糖」项目时,无太大惊喜,倒是预算案增加赤字,反令人意外。他指出,由世界银行、中国,以至加国本身,都调低未来经济增长的展望,偏偏预算案反映联邦财长对加拿大未来经济乐观,认为政府收入会增加。梁说:「虽然加国的就业数据仍一枝独秀,但这数据并未真正反映新增职位的种类,以及就业增长属於『健康』,有可能这些职位中以低工资、季节性或短期工为主。」

他不排除是以此来增加国人的信心,显示即使政府再不济,但至少大部分国人有工做。

昨日的预算案名为「投资在中产」(Investing In The Middle Class),但梁质疑,今时今日的中产阶层早已被高企的楼房价格所蚕食。过去,年收入达10至15万的中产人士不难拥有自己的物业,但如今楼房平均价大约90万元,中产阶层为了供楼,每月花费便不少,真的符合这个定义的人愈来愈少,真正受惠的人亦不多。

就以所有介乎25至64岁的加人每年可获250元(终生最高可达5,000元),用於职业培训为例,目前的课程费用根本远超於此数,250元只是寥胜於无。整体来说,他觉得预算案没有太大惊喜,但亦不会背负重债。如以100分为满分,约值65分。

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