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大温楼花市场风波诡谲 炒房客也今非昔比

加拿大家园 iask.ca 2018-05-15 10:40 来源: 加西周末 作者: 家园小编 点击:

楼花炒家众生相

本拿比从事金融业的华人Alice女士,原本并无炒房的想法,却也“被动”地成为楼花市场火爆的受益者之一。2015年5月,她和丈夫在新西敏地区购入一套两室一厅的公寓楼花,当时楼花的价格是40万。Alice付了8万作为订金,打算在2018年9月交房后入住。但是2017年底的时候,她和丈夫租住的房子租约到期,房东突然通知要卖掉房子,无法再续约。楼花还未交房,眼见就要没地方住,夫妻俩迫不得已决定买一个现房,钱不够,于是就卖掉了新西敏的楼花。2018年1月,他们以59万的价格转手了楼花,用赚到的差价付了Metrotown一栋一室一厅公寓35%的首付。

大温一位洋人装修工,看准楼花火热的时机,拿出自己的积蓄炒了13个楼花,凑够了一栋独立屋的首付。据其老板透露,这名装修工是普通的工薪阶层,并非一次性炒卖13栋楼花,而是一栋接一栋。“只要第一栋你投资成功了,再用赚到的钱去炒第二栋,你的钱就会像滚雪球一样,越滚越多。”其老板称,“这件事一定程度上也说明,热衷投资房产的不只是华人。洋人可能资金储备少一些,但是只要他们有钱,就也都会想赚钱。”

楼花炒卖的风险也一直存在。随着楼花市场的“退烧”,风险和隐患逐渐凸显。有的人本打算短期炒卖,但交房期临近,却发现楼花无法脱手,而自己又没有足够后续资金或还贷能力,最终只能忍痛放弃。

投资楼花还是需要量力而为,要根据自己资金的多少,看自己“能坚持到哪个地步”。如果只能付定金,而不具备成交能力,那么就一定要选择交房期长的项目,同时也要找靠谱的地产经纪、贷款经纪帮自己分析。一旦到了交楼的那一步,可以选择咬咬牙供下来,把楼花变成现房后再卖。假如真的无力负担,也可以尽量去跟开发商协商,寻求共赢的解决方法。

另一方面,烂尾楼花也在多伦多和温哥华等地层出不穷。据英文媒体《列治文新闻》(Richmond News)报道,列治文华裔梁先生(Pa Hung Leung)通过名下2家公司1042056 B.C.和1042060 B.C,一口气买入Elegant Development开发公司10套楼花。谁知后来开发商、Elegant Development公司总裁兼CEO明哈斯(Jatinder Minhas)未筹足开发资金,楼花开发计划泡汤。梁先生将明哈斯告到法庭,要求赔偿60万损失,但被法院驳回。

暗流汹涌的楼花市场

去年年底,兰里一栋楼花被爆出“一屋多售”。其开发商Mark John Chandler因身负巨债,经法院命令将其位于兰里市的Murrayville House公寓楼盘移交破产财产接管公司Bowra Group。结果,Bowra Group在核查楼盘销售纪录后发现,该楼盘的91户楼花被竟被开发商出售了149次,且高达1200万元购房款不翼而飞。其中,有31户公寓被售出两次,12户公寓被售出三次,还有一户公寓被反复出售四次。不少毫不知情的买家深受其害。

而看着楼价飙涨,有的开发商也无法做到“心如止水”。

温哥华市中心西端一个重要地产项目的开发商,在楼花尚未交房前,突然更改合约,规定如果购房者转手楼花,要向开发商缴纳的25%的楼花转让费,这远高于原购房合同中规定的1.5%。

还有的开发商则选择中途加价,新西敏楼花Westbourne在延期交房后,突然通知业主:工程遇到资金短缺,买家需要加钱,工程才能继续。

当年好不容易抢到手的楼花,本以为握在手里后顾无忧,却没想到还有这一出。 根据买家选择的单位类型,从526尺到1270尺,每名买家将多付大约$37000到$90000。这个楼花项目在2016年中售罄。

该公司表示,原本他们的预算是1810万,但是劳动力短缺、土壤条件、以及极端天气导致了工期大幅延迟,因此他们多花了好几百万。

开发商考虑到也有买家不愿接受加价购买,因此提供了另外两个选择。一个是终止合约,开发商会退回订金,并加50%的订金作为补偿。另一个选择是,买家终止合约,取回订金,在完工之后将他们的单位卖给其他人,发展商会将获利的四成分给买家。这被称作“利益共享”计划。

这种不寻常的交易方式是在大温公寓价格开始疯涨后浮出水面的。Westbourne最初的价格是$475每尺。根据估算,相似的木质结构低层建筑的楼花价格,已经上涨了25%到40%,价格达到$600到$700每尺。

不少买家对此感到很愤怒,认为开发商是想从买家的投资得利中抢食。在他们看来,开发商应该自己负担解决这部分所谓升高的建筑成本、不可预期的情况、和劳动力短缺,而不是拿买家开刀。

然而,一名选择加钱的华裔女业主表示,“我不想放弃我的家,现在很难再找到其他合适的房子了。现在唯一的指望就是开发商信守承诺,把公寓交到我们手里。我们现在还很担心建筑的质量和物业管理水平。”

律师认为,在这样的楼花预售交易中,买家处于弱势地位,一旦开发商声称工程延期或需要加价,买家只能认栽。律师建议买家在购买楼花前,先研究一下该开发商的记录和其他的工程情况,再谨慎交易。

对此,有不少本地居民担忧,开发商的变卦和买家的妥协,会成为本地其他开发商的“坏榜样”,使楼花开发商中途加价成为常态。

除了开发商,BC省政府也频频出招。4月24日,BC省政府明确规定,楼花开发商要向省府提供交楼前每宗合约转让的业主资料,以打击楼花转让逃税行为。和二手房市场不同,楼花转售市场更加私密和缺乏管制,这种买卖通常不为省政府所知,炒房客赚了钱,往往也不会交税。某些情况下楼花炒卖也成为了洗钱的工具。

省政府在省议会引入《地产发展市场法》(Real Estate Development Marketing Act)修订案,若获省议会通过,本省的楼花开发商将要负责收集在交楼前每宗买卖合约转让的业主资料,并将这些资料提交到省府管辖下负责执行《物业转让法》的部门,以便向参与转让的人士收取税款。

财政厅长詹嘉路(Carole James)表示,楼花每转售一次,楼价就会上升一次,令自住买家难以负担,因此她认为当局必须打击楼花转售的逃税行为。“长期以来,在交房之前转售公寓的人们一直在抬高房地产价格,却不为他们的收益纳税。”詹嘉路说。“我们正在给予那些想要购买公寓的人更多公平,我们要确保那些炒楼花的人支付他们应该支付的份额。”

楼花交易内幕下的地产经纪

除此之外,关于本地楼花交易的种种“内幕”也相继遭到媒体曝光,有越来越多的人不满的情绪开始发酵。

近日,英文媒体《环球邮报》(The Globe and Mail)爆出,大温一些地产经纪会在楼花公开发售前,从开发商那里提前拿到楼花,再转手卖掉,从中获利。大温近期完成的3个楼花项目中,有173间公寓单位经过转手被炒卖,这其中,有56宗被地产业内人士自己炒卖,比例高达32%。在这项调查中,每次炒卖的平均利润在$145,359加币,总获利达1060万加币。

这种情况在多伦多也有。一家当地地产经纪公司表示,多伦多的开发商也会把大部分的楼花先出售给地产经纪和其他内部人士,然后再转售。

一名华人地产经纪向该报透露了他的炒房经历。他投资的楼花是位于Metrotown的Station Square。“我和开发商关系很好,所以他们给我开了特殊通道。”该名经纪也给这家开发商带来源源不断的客人。从六年前预售开始到现在,他和他介绍来的客人已经在Station Square购买了120套单位。

“这些买家中大概一半是投资者,一半是想买来自住。但后来,那些原本想自住的人大部分也都把楼花转手了。过去的两年是他们赚钱赚得最多的时候。大概每个人一转手都能赚到三四十万。”该经纪说。

同样,他自己当时也出手了两套自己购买的公寓,获利超过34万元。这两套公寓在他的妻子名下,而他则充当了卖房的地产经纪。该经纪声称,自己有向买家说明,他在这笔交易中占有一定份额。

这名华人经纪对《环球邮报》表示,自己投资的远远不止两套楼花。他承认,自己还购买、炒卖了很多楼花单位,但是拒绝透露具体楼花数量。

一些开发商很乐意给地产经纪优惠。原因显而易见,“一个买了你的楼盘单位的地产经纪,会比没买的经纪多为你带来10倍的客户。”一个楼花营销公司表示,“因此,用给地产经纪打折、免费升级、转让费减免等手段来激励他们买楼,是一种明智的投资。”

统一楼花发售时间呼声大

《环球邮报》曝光这则消息后,不少人呼吁,统一所有楼花的发售时间。本地地产经纪Burnett表示:“我认为地产经纪提前炒楼花不是一件正确的事。如此一来,地产经纪就和客户存在利益冲突。你究竟会为你的客户争取最大利益,还是为你自己争取最大利益?”

Burnett做楼花预售已经有十年了,服务了多家知名开发商。但是最近她辞职了,因为她对目前该行业的风气和走向感到失望。

詹嘉路称,BC省政府会考虑限制发展商给所有准买家设定统一的开售时间。

而代表本省2.3万名持牌地产经纪的BC地产协会日前也发表声明,表示协会支持追踪预收资料、增加透明度和给违规地产经纪加重惩罚。

本地一名华裔地产经纪认为,统一楼花发售时间是不可取的,因为开发商也需要分批次以不同的价格售卖,根据市场反应来判断买家的预算情况、房型偏好,以随时做出调整。如果没有了这个过程,那开发商很难把握市场状况,这将给买家和开发商本身带来负面影响。

“省政府的做法给我的感觉,就是一边喊救命,一边把绳子往脖子上套。”他表示,“如果想要调控楼市,最好的方法应该是加快新项目审批流程,让更多楼盘得以开发。现在一个楼花想建起来,要拿地、通过听证会、经历审批、拿销售许可证,过程相当繁琐冗长。例如Vancouver地区一个项目可能要花费3-5年在审批上。如果省政府向开发商施压,那么最终的结果只可能是开发商将这部分压力转嫁到买家身上,因为开发商不可能亏本卖房子。”

提及现阶段的楼花市场走向,该地产经纪说:“目前,确实有很多买家担忧,经过两年的火爆期后,楼花价格是不是已经‘见顶’了。但实际上,楼花的价格仍然在上涨,只是投资的门槛越来越高。在我看来,楼花价格不会出现真正的淡季,只是会有区域性的轮动。一些地区价格水涨船高后,人们的关注可能会转移到其他地区。比如现在,Metrotown和Brentwood价格比较高,虽然这两个地区的价格以后还是会涨,但一些人可能就会转而关注Lougheed Town Center或Richmond Center,这些地方价格还没有涨上去,但已经有大型的开发项目正在启动,是可以入手的时机。”

大温楼花市场风波诡谲,暗流汹涌,可以肯定的一点是,收获最丰沃的年月已经过去,在今非昔比的房市中,计划投资楼花的买家可能要提前做更多的功课,综合考量多方面指标,再决定要不要押注自己的财富。

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