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8%高息吸引华裔 投2.5万集资按揭亏57%

加拿大家园 iask.ca 2018-02-13 11:30 来源: 作者: 点击:

4公司涉集资按揭罚110万 金融服务委会将4经纪除牌

2万零售投资者投入15亿元 九成亏损

安省金融服务委员会(FSCO)规管省内的集资按揭(syndicated mortgage)销售。

对於加拿大市场曾经热烈讨论的集资按揭(syndicated mortgage)潜在风险,终於浮露出来,安省金融服务委员会(FSCO)向涉及集资按揭的4间按揭公司罚款110万元,并吊销相关4名按揭经纪牌照。

早於去年4月底,根据加拿大广播公司新闻部(CBC News)的侦查报道,发现超过120名大多伦多地区的华裔投资者,被一名人士招揽投资集资按揭;资金其後被贷款予另一名有诈骗前科的男子,可能合共损失接近900万元。

该报道已提醒公众对集资按揭的潜在风险提高警觉。

安省金融服务委员会日前对外公布,向推动集资按揭的4间按揭公司罚款110万元。它们从这些按揭所筹的资金,是供Fortress Real Developments的房地产发展项目之用。

此外,安省金融服务委员会吊销了4间涉事按揭公司4名经纪的牌照。

安省金融服务委员会没有公布这项调查的详情,也没有具体透露发现了什麽东西,导致向这些按揭公司及按揭经纪进行制裁。

不过,安省金融服务委员会在公布中表明,该会认为集资按揭属高风险投资,并注意到这些投资或许不适合一般放款者或投资者。安省金融服务委员会强烈鼓励可能的放款者或投资者当中包括普罗投资者,在投资於集资按揭前,先谘询独立财务及法律顾问。

据参加过集资按揭推介会的华裔市民表示,从推介会现场所见,推介人极力推销集资按揭的好处,更请来律师帮忙解释,但律师提供的建议偏颇,并不全面,没有详细说明这些投资的潜在风险。

集资按揭近年变得愈来愈流行,按揭经纪向私人投资招手,扬言提供比银行存款高的利息,并暗示是稳健投资。集资按揭所筹资金,通常用於地产项目发展。

据监管当局的消息来源指出,在过去10年内,超过2万名零售投资者把高达15亿元投入集资按揭,这些集资按揭集中在安省。

消息人士说,大约九成这样的投资,最後出现亏损或者冒上风险,而Fortress的地产发展项目占了这些投资一半以上。

8厘高息吸引华裔投资者 投2.5万集资按揭 亏蚀57%

N先生收回不到一半的本金,感到犹如晴天霹雳。(明报记者摄)

图为N先生提供的法庭文件副本。(明报记者摄)

N先生在2014年尾,经万锦市一间华人开设的金融中介公司经纪的推介,购入每单位25,000元的集资按揭(syndicated mortgage),据称资金将投入一间地产公司兴建商业物业。投资合约订明两年,每年利息8厘。经纪告诉N先生地产发展商可靠,本金应可在到期时全数拿回,并享有高息。

不过,N先生这笔投资的最後结果是:只在首年收到2,000元利息的支票,第二年利息被拖欠,至今仍未派发;本应於2017年1月偿还的本金,拖延年多後他只收回不到一半。

他刚收到一张10,761.12元的支票,只是本金的43%,换言之,亏蚀了57%。支票是由Grant Thornton发出,Grant Thornton是法庭委派的信托公司,接管N先生投资的地产公司旗下物业项目。

N先生表示,金融中介公司的经纪向他推介这项集资按揭时,声称地产公司信誉良好,发展商是亿万富豪,N先生因此对是项投资感到放心。

在2017年3月,N先生向经纪追讨拖欠利息及本金时,她安抚N先生说,地产公司已陆续建好3幢商业物业与1幢医务大楼,准备内部装修,待装修完毕并出售後,便可偿还所有款项。

但N先生续称,在今年2月1日,经纪告诉他说地产公司亏本,债权人只能够取回大约一半本金。他形容说,这犹如晴天霹雳。经纪被他追问下,始说出真相,原来地产商只建了1幢商业楼宇,其馀3幢根本没有兴建。

N先生曾质问经纪,有这麽多债权人甘心损失一半金钱吗?债权人有想过集体诉讼讨回全数本金吗?经纪向他说这没有用,还指一些本身就是律师的债权人,也认为难以胜诉,况且部分债权人不愿意负担律师费用。

N先生相信,除了他外,这项集资按揭还有不少华人投资者蒙受损失,而且他们的投资金额比他大很多。

集资按揭不受保护基金保险

属高风险投资 不适合一般投资者

安省金融服务委员会(FSCO)透过电邮答覆查询。(明报记者摄)

对於投资在集资按揭(syndicated mortgage)受损的受害人,安省金融服务委员会(FSCO)答覆本报查询时表示,集资按揭投资并没有安省政府或任何投资保护基金的保险。该委员会视集资按揭为高风险投资,或许不适合一般投资者。

安省金融服务委员会建议集资按揭投资者审慎检视与按揭经纪所签的贷款协议,以及相关文件,例如评估与投资者披露表格,以确保投资者完全明白他们所需承担的投资风险。

委员会又说,根据2006年按揭经纪、放款者及管理者法例,按揭经纪公司与经纪需要采取合理步骤,保证他们推介的按揭投资,符合投资者所需及切合其处境。而且,经纪还需向潜在投资者说明投资的实质风险。

委员会强烈鼓励所有准投资者投资在集资按揭前,寻求独立财务与法律意见。消费者也可浏览安省金融服务委员会的网站(www.fsco.gov.on.ca),找寻这类投资的有用提示。

投资者一旦投资集资按揭有损失,安省金融服务委员会指出,集资按揭与其他所有投资产品一样,附带风险。若有投资者损失金钱,并不一定因为发生了不符合规定的行为。

问及有否禁止集资按揭出售,安省金融服务委员会表示,作为监管机关,他们的职责是确保在被监管的范畴,例如按揭经纪,业者遵守有关法例与规定。

安省金融服务委员会表示,在最近几年,已经对集资按揭的出售与分销采取多项执法行动与措施。当中包括於今年2月2日对Fortress Real Developments项目有关的按揭公司与经纪进行惩罚;於2016年8月16日,在其网页刊登题目为《投资於集资按揭前》的通告,让消费者与投资者明白他们的权利与义务;自2015年7月1日起,更新了放款者 投资者披露声明报表,而且报表需要提供予考虑投资在按揭的准放款者或投资者。

此外,安省金融服务委员会更新了对按揭经纪及代理的强制性持续教育要求,教育内容包括确保私人借贷合适性的培训、如何完成集资按揭投资的尽职调查、以及明了投资者 放款者的披露表格。

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