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还有这种操作?加拿大出租房屋报税小秘密

加拿大家园 iask.ca 2017-07-14 22:32 来源: 马云(Carol Ma) 作者: 点击:

利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。

 

除了常见的贷款利息,其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于出租房的,利息同样可以抵扣。

保险

房东购买的房屋保险 例如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,那只能抵减当年这部分的保费,剩余的第二年再抵。

广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。

■ 物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东有请全职工人管理自己的房子(们)的,付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的,不能抵。

办公用品

签文件(Lease)时用到的 Office Supply 包括钢笔啊,铅笔啊,打印纸啊,订书钉啊,以及邮票都可以用来抵税。

地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能报税时抵减房租。

房屋维修

雇人修房子换炉头,马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵。但是,如房东自己动手,只可抵材料费,房东的人工不算。

专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费,以及请会计师记账报出租房税务的费用。

注意:为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的,要等到卖房计算增值的时候才用得上。

水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的,可以抵。

车辆费/路费

通常,房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。 所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则,很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种,车辆费也是可以抵扣的哦。详情请看下表:

房屋折旧

税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。

争论的焦点就在于到底应不应该提取折旧?

会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的道理。 折旧没有错,就看你怎么想这个事儿了。

出租房内的家具大家电这类的都是可以折旧的。每个项目折旧率不同,详细的折旧法则可以去 CRA网站查询

咱们今天只讲房屋本身的折旧(building- 4%),下面咱们用一个小案例来说这件事儿。

 

还是那句老话,出来混总是要还的。提取房屋折旧,平时每年可以帮助省税,但卖房那年不但全部交回去了,而且交得更多。原因就在于卖房的巨大的增值已经足够使爱丽丝站在最高的税阶上,再加上CCA无情的clawback - 100% taxable,导致爱丽丝在最高税阶上为此交税。

【注:】为了便于理解上面例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化,房市走向,卖房是涨是跌,全球气候等等都没提。具体情况还要具体分析,请个会计师仔细规划。

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