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加拿大楼市见顶3种可能:崩盘会很惨

加拿大家园 iask.ca 2017-05-16 08:32 来源: RCI 作者: 方华 点击:

美丽的泡沫总会有破裂的时候

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加拿大房地产市场崩盘会有什么后果

在加拿大安大略省推出调控房地产市场的组合拳措施之后,大多伦多地区的房地产价格虽然没有下降,但挂牌上市的房屋数量突然猛增,房屋销售量却明显下降。

这显示了那些想等到房价到顶时再出售自己房产的人觉得是应该赶快出手的时候了,而购房者却想采取观望的态度。

但房地产市场到了顶部和出现崩盘还不是一回事。房地产市场价格见顶后会有几个可能结果,一个是在高位徘徊,一个是价格小幅下跌的软着陆,再一个就是价格崩盘,后果很严重。

想当年卡尔加里市的房地产市场也是非常火热

想当年卡尔加里市的房地产市场也是非常火热 © Reuters

据加拿大广播公司记者阿姆斯特朗Peter Armstrong的分析报道,多伦多房地产市场在1989年经历过一次房地产市场崩盘,房屋平均价格从27.4万加元一路下跌到1996年的19.8万加元。

现在多伦多地区的房地产市场平均房价是92万加元。

专家们认为,如果大多伦多地区的房价再次出现崩盘,则不只是房地产市场和建筑业会陷入萧条,整个加拿大经济都会受害。

比如,多伦多地区的就业岗位会大大减少,而背负巨额房贷的人会不愿意到其他地区找工作,因为他们不愿亏损出售已成为负资产的房屋。

再比如,已经非常疲软的加元会进一步贬值。

如果房价下跌是银行利率上升的结果,则会导致房奴们不得不拿出更多的钱去供房贷,减少正常的消费支出;内需的减少会让加拿大经济减速、甚至会导致加拿大经济陷入衰退。

就是银行利率没有上升,消费者也会由于房价的下降而感到自己的财富缩水、进而减少消费。这个道理就像是财富增加时消费者会增加消费一样。

虽然现在还是谈论加拿大房地产市场软着陆的人多、谈论房地产市场价格崩盘的人少,但人们了解一下房地产市场崩盘会给加拿大经济带来什么样的影响还是有好处的。

RCI with CBC

4月加拿大楼市量降价升 多伦多步温哥华后尘

多伦多房市在4月份的减缓带动了全国,加拿大整体房市4月份销售明显下降,房市开始从卖方市场走入供求平衡的状态。

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)5月15日发表的报告显示,4月份全国房市的实际(未经季节性调整)活动较一年前下降7.5%,比今年3月份也下降了1.7%。全国近70%的地方房市都出现减缓。主要呈下降的地区包括安省的大多伦多及卑诗省的低陆地区(Lower Mainland)。

供求关系缓解

新挂牌上市房屋数量跃升10%,更舒缓了供求关系,使得全国销售成交与新上市物业比率在4月份下降至60.1%,远低于3月份的67.3%。该比率值在40%至60%之间时,被认为是房市供求平衡的标志。

为应对火热的多伦多及其周边地区房市,安省政府4月20日出台了16项应对措施,包括在大金马蹄地区施加15%的外国买家税。这些政策看起来对多伦多房市产生了即时的影响,并带动全国房市走缓。

多伦多房市4月份新增待售住宅物业21,630套,售出物业11,630套。和3月份相比,新增待售物业增加了26.85%,售出物业下降了3.7%。多伦多地产局市场分析总监莫沙(Jason Mercer)说:“如果新上市物业增长继续超过销售增长,我们将开始看到更加平衡的市场状况。”

加拿大房地产协会的报告称,4月份仍有60%的地方房市,其成交与新上市物业比率超过60%,这些房市大部分位于卑诗省及安省西南部。大多伦多地区的这项比率已经下跌至供求平衡的中间位置,但是,大温哥华地区和菲沙谷(Fraser Valley)又走回到了卖方市场状态。

物业库存月数是房屋供需平衡的另一重要指标,它代表以目前的销售活动水平,完全消除目前库存需要的时间。2017年4月底,全国库存达4.2个月,略高于3月份的4.1个月(近10年来的最低点)。

“购房者和卖家都对最近安省政府宣布的政策做出了反应,这些政策旨在冷却多伦多及其周边地区的房市。” 加拿大房地产协会首席经济学家克拉普(Gregory Klump)说,从政府宣布新的房市政策到4月底只有10天时间,但已看到大多伦多、Oakville-Milton、Hamilton-Burlington及Kitchener-Waterloo等地区的房市新上市物业数量激增,销售数量下降。“这表明,这些房地产市场已经开始变冷”。

虽然4月份安省大金马蹄地区新上市的物业上涨,但库存在该地区仍然接近或低于1个月。 安省政府冷却房市的新政策效果如何,仍有待证实。

房价上升仍强 多伦多似步温哥华后尘

2017年4月份,全国MLS家庭住宅价格指数(HPI)比去年同期上升了19.8%,全国平均销售价格同比上涨10.4%,平均房价升至559,317加元。其中2层单家庭住宅价格年增长率达21.8%,镇屋升19.9%,公寓升18.8%,单层单家庭住宅升17.2%。MLS跟踪的13个地方房市中,有11个的房价高于去年同期。

卑诗省低陆地区房市去年下半年出现销售数量和房价都下降后,今年前4个月都在上升,并已达到或接近历史新高。4月份温哥华的房价年增长11.4%、菲沙谷年增长18%。

维多利亚和温哥华岛其他地方的基准房价涨幅保持在20%的水平。大多伦多和奥克维尔 – 米尔顿(Oakville-Milton)的房价涨幅在30%的水平,贵湖(Guelph)的升幅在25%左右。相比之下,卡尔加里和萨斯卡通的房价比一年前分别下降了0.9%及2.6%。

多伦多房市4月份呈现减缓,单家庭房型的平均售价都比3月份稍有下降,但因为公寓价格上升强劲,整体平均房价仍上升至历史高位的920,791加元。

安省政府应对多伦多房市热的主要措施,与卑诗省政府对付温哥华房市的政策很相似。行家认为,已经看到的政府措施对冷却多伦多房市的效果,也与去年在温哥华看到的类似。

满地可银行经济学家Robert Kavcic表示,多伦多市场正在出现的冷却迹象,与温哥华去年夏天实施了相关措施后的类似。安省对房市实施新政策后,还会带来多少市场减缓,效果的持续性如何,都还有待证实。

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