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拆迁征地有法律 加拿大罕见“钉子户” 最惨案例

加拿大家园 iask.ca 2015-01-31 14:53 来源: 加拿大都市报 作者: 李海涛 点击:

拆迁征地有法可依 加拿大罕见“钉子户”

加拿大都市网

“钉子户”是一个具有中国特色的专有名词。在加拿大有“钉子户”吗?

大多伦多华裔聚居区万锦市政府相关部门负责人哈奇森在回答这个问题时面露难色,在他25年的工作中完全没有遇到过“钉子户”这种事情。他表示,如果是地产开发商需要开发土地,就需要按照市场价格去买地,对方不愿卖就无法成交,这其中不会产生矛盾。唯一可能的问题是交房手续办了之后对方不搬走。但处理这种情况也不複杂,只要告上法庭,赢了判决法庭即可以强制执行,很少有人愿意为此与执法人员做对,因此不可能变成钉子户。如果市政府征地的话,他真的没见过有谈不拢的。

窦征是一名在卡尔加里市政府市政物业部门的工作人员,主要负责市政府拥有的地产和房产,对于政府征地工作有一定的了解。她向记者表示,加拿大各级政府也有征地的情况,还有专门的法律,叫做《征地法》(Expropriation Act)。这个法律就是平衡政府、公众利益和私人利益的法律,其中详细规定了征地的步骤和方法。

她表示,如果市政府要修建公用设施,首先与对方谈买地事宜,如果对方不满意给的赔偿,双方无法谈拢。征地部门就向市议会打报告申请征地, 如果议会批准了,就要通知对方接下来征地的具体步骤。在阿尔伯塔省由土地赔偿委员会(land compensation board)裁定是否可以征地,该组织相当于法庭的性质。其作用有两个,其一是决定是否应该征地,其次决定市政府给的补偿是否合适,也许会提出一个不一样的价格,但也需要市政府接受。但具体的征地是由市议会通过。也就是说,市政府征地部门要交2个报告,第一个是征地建议书,经过土地赔偿委员会审查并同意后, 再向市议会提交第二个征地执行报告。如果土地赔偿委员会裁定市政府胜诉,那么业主方就要接受最终裁定的价钱。

然后市政府就把土地的所有权过户到市政府名下,这时候如果对方还不搬,那就属于非法侵占了,就可以由法警执行强制驱逐。 但法律按照规定,在整个过程连对方的律师费都要由市政府支付。所以市政府也儘量避免走这条路,以免花费太多招致纳税人怨言和抗议。也正是因为最后一步有律师介入,业主最终基本上都会搬离,因此没有遇到过强行驱逐的情况。

据她所知,卡尔加里市政府有一条道路改建专案征地,前后花了20多年才把地都争全了。而另外一条轻轨项目也没这么幸运,最终白忙一场征不下来地而作罢。

著名案例限定公权

在安省征地史上有一个很著名的案例,成为以后征地方和双方律师的样本案例,也成为各级政府征地时需要谨慎行事的戒条。案件的起因是安省交通厅需要征地,建设一个安省Go火车和多伦多地铁相通的转车站,当时由多伦多地区交通运营局(Toronto Area Transit Operating Authority)负责征地。

这项计划在1977年春天提出,在密西沙加建一个新的Go火车站。有两块备选地,业主都是Claimant, Dell Holdings Ltd公司。交通局用了三年的时间进行规划,完成了征地手续。在此期间Claimant公司也向密西沙加市政府提出过在这些土地的发展计画,但是政府考虑到潜在的火车站项目而没有批准,因此对该公司的正常发展造成了一定的损失。

此案提交到安省市政委员会裁决(Ontario Municipal Board),裁定交通局赔偿该公司50万损失,另加92.283万土地款。交通局不服判决,向安省法院提出上诉。安省法院认定Claimant公司的要求不当,该公司则向加拿大最高法院提出上诉。结果最高法院维持安省市政委员会裁决,并以此案为例,要求征地方要全面考虑业主利益,儘量缩短征地时间。对于那些被征地的企业非常乐于见到这个结果,而征地方也从中意识到,以后选中谁的土地,就等于给对方送来一笔横财。高等法院这个裁决,无异于增加了以后征地的成本,而最终还是落在纳税人头上,使地方当局以后要谨慎作出类似的决定。

多伦多史上最惨征地案例

与卡尔加里相似的事情在多伦多也发生过,最著名的就是流产的Spadina Expressway。我们现在在多伦多看到最短的一条高速公路 AllenRoad,就是该工程的一部分。这条路在1950至70年代的规划和工程阶段,被称为士巴丹拿高速公路(Spadina Expressway)。

该公路本来计划北起401高速公路,与DVP高速形成一东一西两条入城高速,在市中心部分计画完全将 Spadina改建成高速公路。项目在1962年获得多伦多市议会通过,1963年开工,1966年开通了介于LawrenceAvenue和Wilson Avenue路段。

然而,随著项目在1960年代末遇到越来越多沿线居民反对,安省政府1971年在强大的民意下,宣布撤回对该项目的支援。致使Eglinton以南的路段工程取消,而Lawrence至Eglinton的路段则继续修建,并于1976年完工。其中 Spadina路段居民抗议最为强烈,这条路最终得以保留,这也是多伦多市政府征地史上最惨征地案例。

安省征用土地有法可依

征用土地在加拿大是指政府合法地从私人手中获得土地所有权,用于利于公共利益和使用的专案。在历史上,加拿大各级政府将土地测量规划之后,卖给私人使用。有的土地因为城市发展需要,要再征用回来。主要是修路、扩路、修建公共管道设施、学校、交通站点设施、铁路、机场、公园等,有的则是城市范围扩大需要新的土地等。

因此各级政府需要有征用土地的权利,《征地法》(Expropriation Act, RSC 1985)就是平衡政府、公众利益和私人利益的法律,其中详细规定了征地的步骤和方法。比如依法征地前要先进行协商,协商无果要依法征地前要通知业主,告知政府接下来的每一个步骤,还要在当地报纸上连续登三周的征地告示。业主可以在30天内聘请律师来回应政府的征地规划。业主可以要求赔偿金、估价、召开公听会等,以听取征地是否合理。听证官(由安省总检察长聘任)会后要写出听证报告,以此作为裁决机构裁定的依据。

一旦征地计划通过(市议会或指定机构),征地机构会办理土地更名,向业主提交征地通知,明确政府征用土地的日期等事项。下发通知后,征地机构可能会将进入该土地进行事先的测量等工作

并起草征地计划报告,并同时转送业主。业主接受的请况下可以有两种选择,一是接受,二是接受但要求额外赔偿,或者是乾脆不服到法院仲裁。这种索赔可以通过正式、非正式协商,或者经过安省市政委员会(Ontario Municipal Board)进行,通常协商和仲裁同时进行。以上过程一般需要9到12个月,如果不按程式征地是无效的,业主可以以此索赔。

政府不能用征用土地作为一种惩罚手段,或者其他政治因素,土地必须明确地用于公共目的。如今各级政府儘量减少征地行为,一旦征地也会小心地遵守各项法律,尽可能公平处理。这就是为什么很少听到征地纠纷的新闻,基本上双方都能满意解决方案。赔偿是基于物业的市场价格、迁址对生意带来的破坏和损失、迁址产生的费用、迁址带来的特殊困难等。但是计算价值的时候,不应考虑因征地后这片土地的升值潜力,或其他违法使用该地道致的升值。

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