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12万上车 我的加拿大商铺投资路(图/文)

加拿大家园 iask.ca 2013-01-21 10:50 来源: 明报 作者: 家园小编 点击:

12万上车 我的商舖投资路

位于Uptown Markham的商舖,是投资者另一抢手热点。

住宅较商舖易找租客,而商舖租客要负责支付地税、管理及保险等(TMI: Tax, Management,Insurance)费用。

Jason指出商场管理很重要「管理严谨的商场,迟开门便有机会被罚款,亦有商场因管理不善,便会做成舖主开门时间不一致,而令客人感觉商场很冷清。」

在加拿大买商铺投资远不如中国大陆和香港盛行,外国品牌想在香港有曝光率,不惜工本推高租金去抢舖。即使阿一鲍鱼舖位业主由70万加租至170万港元,或是300万的28呎舖都大把人抢,投资商舖成为香港近年的风气。在加拿大的买舖投资,虽然还未盛行,但亦有多个新建大型商场,摒弃大业主分租政策,转为分拆出售,让房产投资者也可以分一杯羹。商铺投资正成为房产投资的热点方向,除了城市广场的大型重建计划令人注目,还有另一主流大型商场亦已将近落成,想入场的话,最低消费12万,可以一尝做「舖主」滋味。 採访、摄影:蔡可欣

在香港有舖就有财,加拿大则上舖机会不多,成功例子有太古广场,想当年舖位都只不过是6至8万一个单位今日月租数千元。有超过20年的投资经验的Jason Ma,早在香港已熟悉地产投资,2年前在新蒲岗买入1千万港元的工厂舖位(5千呎),1年半之后以1千6百万港元卖出。

地理位置 人流至上

商舖和住宅不同,住宅的位置、环境差一点,可以减租也会有人考虑租住,但商舖的租户要有钱赚,才会租用商舖,所以商舖的地理位置、人流、管理、附近的环境等,都是舖位的价值和租金的定位。

Jason表示在香港投资,由于基建发展比较成熟,故能够容易估计人流的数据。但加拿大则很难就建筑商的初步计划,来预计真实的人流。在新住宅区发展商场,由于区内基建尚未完善,人流已经成问题,再加上周边的居民可能大部分还在供楼,故消费力会减弱。相比起位于旧区如Leslie夹Finch的利是商场,一般居民房贷已经供完,成为了消费力很高的一群。

Jason于2009年买入多个位于Yonge夹John的舖位,买入时要$500/呎,那里将会新建4幢住宅和2幢写字楼,他对人流方便有信心,而最吸引之处莫过于一个200呎左右的单位,都只是12万便有交易,属低消费选择。因此Jason便孤注一掷连购几个单位。「位于Yonge夹John的地段集中很多不起眼的民族,如韩国人、俄国人和日本人等,他们都是消费力强的一群。在这里兴建商场,还会增建大型住宅和商厦,人流有保证。」

任何房产业界的经纪都会再叁提醒地点、地点、地点。购买前,Jason建议在区内做个市场调查,如市内的基建:未来的交通配套是否完善、是否会在TTC网络範围等。「处于Steeles的位置也是个好选择,由于是约克区和多伦多区的分界,乘坐公车的市民,不用付两程的车费。」不过商舖投资金额一定较住宅高,所以没有升值,或是因为难找租客而空置,已经算是蚀。

租金 反映舖价

投资商舖明显是较投资住宅风险高,Jason表示商舖投资,由买楼花到建成都可能都要2-3年,因此即使是转手的话,起码要等开始动工才好放手,否则利润不会太大。至于商舖是用作收租用途,便要考虑自己的工作稳定。因为收入全视乎租客定期交租,如果商舖长期不能租出,自己的工作收入能否支持贷款及利息偿还,万一出现失业,自己是否有足够的资产支持还款。Jason说:「商舖租户的合约较住宅长,少则3年生3年死,长则10年也有,而租金亦反映舖价。」

而自用的买家,待商场差不多完工时才动心也未迟,因为起码可以看到实物,而非设计概念图片,这时候你大约可以估计到是否切合自己的需要。虽知道「低买高卖」是投资的金科玉律,但宁愿给第一手买家赚头啖汤而换来「建得成」的安心,总好过等了几年才知道空欢喜一场。Jason补充:「如建筑商写明允许转让(Assignment)的条例,在Closing前转让,卖家可节省政府费用(如发展费和教育税)、交吉(Closing)费用和土地转让税(Land transfer tax)。」

Jason指投资商舖的回报,一般会用商舖租金或卖买价去计算出来,就他个人经验来看大约有7%的利润,看来似乎不及住宅升幅,不过他认为住宅市道今非昔比「4年前投资住宅的回报都很可观,但现在住宅楼市太高,反而未必有7%的回报率。」

舖主 权利大

安省华人专业地产协会副会长吴树声表示主流的商场,很多时是一个业主分租出去,很少会像太古广场,可以分单(舖)位出售。因此,在多伦多的舖位投资并不盛行。不过好处是租客会帮业主负担地税、水电、维修、物业税等费用,而基本上业主所收的租金是净盈利。还有,作为业主有权在欠租当日便封锁舖位,跟住宅的大不同。

吴树声指出太古之所以成功,是因为商场在短期内一次过入伙。对于新建的大型商场,要考虑如果舖小,可能不适合主流的口味,因而令入伙时间延长。还要考虑建筑和实用面积的差距,因政府没有监管,而商舖面积包括计算公共地方在内,如大堂、走廊等,舖内的实用率一般只有6成左右。

可是,并非每个商场都人流不断。Jason称:「在太古广场第一代投资者其实都守了10年才有成绩出来。当年6至8万的舖位,今天能够租到3、4千蚊,账面上看似不足一年已经回本,其实背后是守得云开。」此外,投资商舖的成功因素,也要视乎商场内的种类,作为客人当然希望商场内的设施多元化,货品种类应有尽有,因此规管公司的责任亦相当重要。

吴树声亦有失手的经验,一个位于Middlefield和Steeles塬本在2007年计划兴建一个号称可媲美太古的亚洲购物广场,却碰上金融海啸,受到银行紧缩贷款影响而搁置。最后,他虽然取回全数金额,但经验告知他一定要拿合约给律师过目,他表示:「位于Bayview夹Major Mackenzie也曾经因建筑商兴建不成,只煺还一部分款项给投资者,塬因是条款写明有部分金额会用作宣传费用。因此,经律师过目,可以了解合约内有什么是正常的收费,或多出来的不必要费用。」

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