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加拿大温哥华抢房记:一场没有硝烟的战争

加拿大家园 iask.ca 2015-08-02 12:10 来源: 加西周末 作者: 刘小禾 点击:

抢房 一场没有硝烟的战争

发布时间: 2015-7-27

《加西周末》2015年7月18日第301期    作者:刘小禾

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今年温哥华的夏天格外炎热,而比天气还要热的,就是大温的房市。受到较低的贷款利率、国际市场买家强劲的购买需求、增长的消费者信心以及有限的房屋供给的影响,大温独立屋市场今年显得异常火热。根据大温地产局公布的资料,6月独立屋基准价格已经升至112万3900元。火热的市场不仅让房价增高,房源也越来越少,不加价抢房很难买到心仪的房子,遇上好的房子,十几组人争抢是常有的事,这让买家和地产经纪都很头疼。抢房可以说不仅仅是价格的较量,也是一场心理战,更重要的是,在疯狂的市场千万还要保持谨慎。

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地产经纪抢房不易 大打亲情牌“突出重围”

地产经纪Kevin Zhang最近有点烦,做什么都打不起精神,按说春夏是地产市场的销售旺季,Kevin的客户也不少,但Kevin却开心不起来,归根结底,都是抢房子的事情闹的。

今年夏天大温的独立屋市场可以说是如火如荼,一个房子十几个买家争抢是常有的事,有钱也未必能抢得到房。“房子抢不到,没办法给客户一个交待,心里总有个事,还得反反复复的顶着大太阳带客人继续看房,不能说寝食难安吧,确实很折磨。”Kevin说道。

经历了4、5次抢房失败后,前几天Kevin又带客户看到了一处不错的房源,房子在本拿比,虽然有点老,但地大也特别方正,出价120万,客户很满意,卖方规定房子开放日3天后统一交Offer。经历了前几次的失败,Kevin这次可是牟足了劲。“看房的时候来了40几组人,场面相当热闹,当时我就和自己说,这次肯定又是场硬仗,拼了!”Kevin回忆看房的情形时说道。

Kevin的客人给出的价格在135万左右,在Kevin看来,如果没有特别离谱的高价,这个价格是绝对有可能拿到的,但看房的人数很多,还有很多不确定因素,不能掉以轻心。从卖方经纪处Kevin了解到,卖家是一对西人老年夫妇,夫妻俩已经80几岁了,在房子里住了60几年,因为年纪大了准备搬到Kelowna和女儿一起居住。Kevin心想,两位老人在房子里住了那么久,感情一定很深,到时候一定得和屋主多聊聊天、赞美一下房子维护的好,从而拉近点距离。

3天以后递交Offer的时间是晚上7点,为了不输在起跑线上,不到7点Kevin就提前过去了,“我想着早点去起码心理上能有点自信吧,到了一看,门外已经是一条车龙了。”房子外面各式各样的车停了一排,其中不乏几台名车,Kevin一看就知道来竞争Offer的经纪不在少数,更坚定了要打硬仗的准备。

屋主也在现场,Kevin找了一个机会马上和屋主攀谈了起来。和Kevin预想的一样,屋主非常爱惜自己的房子,平时周末、假期什么的经常自己动手维护一下花园、搞搞装修,对于要卖房子,有点像要给自己的孩子选一个伴侣一样,一定要找一个合适的、对她好的。Kevin马上表示了自己的买家对房子的喜爱、想要长久居住并会尽力维护和保养的心意,另外也可以配合屋主方便的时间交房,还询问了一些屋主对于房子的保养心得等。为了抢到这套房给客户一个满意的交待,Kevin可以说也是使出了浑身解数,“总之就是从方方面面吧,我能想到的点,都尽量迎合屋主的心思。”Kevin说道,“其实买家买来是不是自住我们也不知道,但当下的任务就是必须抢到那套房子。”

后来也有其他经纪和屋主前去聊天,Kevin尽量都在不远的距离,屋主讲到房子的故事的时候就也过去听听,让屋主感觉自己确实是关心和喜爱这套房子的。“上交了Offer后我们在外面等了近2个小时吧,我认为这2个小时也是非常关键的,直到结果出来以前,我都得尽力争取。”Kevin说道。

最后卖家经纪宣布,Kevin的买家抢到了这套房,Kevin非常开心,长久以来的付出终于有了收获,“那时我真是有一种如释重负的感觉,今年夏天抢到一处好房真的太不容易了。”Kevin感慨道,而其他经纪则失望回归,又要去其他地方开始新一轮的抢房战争了。

后来卖方经纪告诉Kevin,他的出价和其他2个出价比较接近,但他出的一些条件,如交房日期等,以及卖家的偏爱形成了优势,帮助他拿到了房子。看来Kevin前期的分析和预测还是正确的,感情牌确实起到了作用。“抢到这处房子非常有成就感,但其实这也是前面我那些失败经验的积累,都说失败是成功之母,还真是,也不枉我前面那么多次的失败了。”Kevin笑着说。房子成交后,屋主也非常开心,感觉为房子又找到了好的主人,还把所有的维修工具都留给了买家,Kevin说自己终于能睡个好觉了。

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加价200万成交的房子

市场火热“一房难求”地产经纪不喜反忧

其实现在和Kevin一样为了抢房而忧心的地产经纪不在少数,每年春夏都是房地产市场的销售旺季,今天这个势头更是有增无减,地产经纪Victor Zhou表示,“现在的地产市场可以说是没有淡季。”

尤其在独立屋市场,处于历史底位的贷款利率和加元汇率,让买家蜂拥涌向独立屋。买房的人多了,客户也就多了,这对地产经纪来说虽然是个好事,大家都认为经纪在这个销售旺季捞到了很多“油水”,但另一方面,客人多了竞争也就大了,独立屋供不应求,不可能所有客户都能抢上房,如何在竞争异常激烈的情况下帮自己的客户抢到房子,就成了难题,对地产经纪们来说,这个夏天真是“让我欢喜让我忧”。

Victor也向加西周末记者表示,最近有6-7个房子都没有抢到,但这不只是一家之谈,他熟知的多数地产经纪都面临这个情况,尤其是在高贵林、温西等区域,土地面积广大,对买家的吸引力大,竞争也更加激烈。“客户都偏爱老旧的独立屋,地越大越好,房子越旧越好。如果是在中心区域就更好了,比如温西、本拿比、列治文,华人还是比较偏好交通便利的地方,偏远的地方大家都不愿意去。”Victor说道。

想要抢到房子,对地产经纪有一定专业上的要求,“你要对房子所在区域非常熟悉,根据这块土地的过往记录来判断它的市场价值、根据竞争环境判断其他买家会出多少钱,但同时,每一天房子的价格都在变,你没办法了解时时刻刻的情况,你只能根据对于地区的了解和熟悉程度来判断,这对地产经纪也是个考验。”资深地产经纪张克飞这样表示。

经历了几次抢房大战的Kevin也感触颇深,“这次抢到的房子是我失败了3、4回才成功的。抢房子你的出价要合适,条件要合适,另外也要看缘分和运气吧。像十几个Offer的情况,我们能做的事情真的不是很多。”

而且,只有经纪的一己之力也是不够的,作为购买的主体,买家和经纪是协同作战的关系,只是经纪在前线,买家在后面。

地产经纪David Pan告诉加西周末记者,“很多时候我们都能够第一时间拿到房源,马上帮客户安排看房,但有时客户犹豫不决、拿不定注意,回过头来,房子已经有多个Offer了,虽然占了时间优势但还是抢不到。”作为地产经纪,只能给客户建议,又不能过分的催促,这让经纪也很为难。在现在的市场上,错过了一处好房子,再遇到同等价位的好房就很困难了。

Victor表示,现在房子的销售过程非常快,一般周三、周四一个房子挂牌被放到Listing上,周末Open House,周二左右就要向屋主递交Offer,也就是不到一周时间内,房子就被出售掉,需要几个时日考虑的买家,根本没有机会。

有的客户在买房初期不能确定自己的方向,不断的看房不断的改变要求,这也苦了到处跑的经纪,很多前期的联系、准备工作都白做了。David建议客户,一定要提前把自己的需求、预算等信息详细告诉经纪,如果看不中就算了,如果看得中一定要第一时间做一个反映,这样经纪才能更好的帮助客户,否则耽误了买房,双双受伤。

选房从需求出发疯狂市场下保持谨慎

虽然地产经纪会给买家提供各种建议和参考,但是买家也会有自己的判断、未必全盘接受,Wendy就是这样个性独立、有自己判断的买家,买房的过程让她学到不少。

Wendy年纪不大,去年开始和男友计画买一套房子婚后居住。虽然对房市了解不多,但凭着爱钻研和研究的态度,再加上本科是商科的背景,Wendy很快就熟悉了如何查看房源、判断升值空间等问题。经过考虑和商量,两个人决定在高贵林选一处独立屋,“高贵林的房子土地面积比较大,有潜在的升值空间,未来通了天车会进一步带动城市发展,而且也和我们目前的经济水平相符合,如果想在温哥华或其他中心城市购买独立屋,需要家里拿出一笔不小的支出。虽然地点有些偏远,但是高贵林算是比较安静的。

确定了目标后,两人经朋友介绍找了一名地产经纪,并把自己的考虑告诉了经纪,经纪开始带着Wendy二人四处看房。很快就看到一处符合他们心意的房子,要价64万9000,“那个房子地段不错,离未来的天车站走路10-15分钟,走路3分钟就有一个中学,5分钟就有一个小学,很方便。离房子不远处还有一个带溪水的公园,从风水上来讲也块好地方。”Wendy说起那处房子。

在找房子以前,Wendy就做好了预算,“我的预算非常清楚,就是60-70万之间,绝对不能超过70万。”虽然对预算很清楚,但是因为没有经验,估价方面Wendy还是参考了很多华人都喜欢的BC Assessment(BC估价局)报价,当时这栋房子的估价是56万,不过Wendy也清楚这个资料是前一年的,有些市场滞后。Wendy以这个价格为基础,考虑了通货膨胀率、地税、市场期望值等因素,最后给出了61万的价格。

对于这个价格,Wendy的地产经纪认为稍稍偏低,“当时地产经纪说有5个买家出价,我这个价格有点低。可那都是听说的,真实性我也不清楚啊。”地产经纪给Wendy打了三次电话,希望她能再提高一些价格,毕竟这是一个不错的房子,免得以后后悔。但Wendy对自己的分析很自信,“他越是让我加价,我越是不想加。有很多经纪可能使用这种策略来提价。我觉得该多少钱就是多少钱,我们不应该跟风。”Wendy回绝了经纪的要求。

3天后,经纪拿着Wendy的价格去屋主那里递交Offer,本来说好的买家有5个,现场只来了4个。屋主是名西人,对房子的保养很好,房子虽然是70年代建造的,但看起来很新,也一直在装修。屋主希望到场的4个买家都能讲一下自己的故事,他希望下一名买家不仅能付得起价钱,也能好好爱护房子。对于还没到的一组买家,则说不予考虑。“我最讨厌的就是迟到的人,如果没有尊重那么就不必谈什么交易了。”屋主说。其他的买家也都暗暗开心,少了一个竞争对手,就表示多了一分机会。4个买家开始分别陈述自己的情况,第2个买家还没说完,迟到的买家姗姗来迟。他没有表示出任何的抱歉,而是非常自信的招呼卖房经纪出来一下。Wendy的经纪隐隐感觉事情不对,果然,这名经纪表示,他的买家想要用68万5000元的现金一次性付清,没有贷款,也没有验房等条件。在强大的价格攻势下,屋主之前说的“爱护房子”、“讨厌迟到”等因素都要靠边站,马上成交!Wendy从地产经纪口中得知这个消息后,既惊讶又气愤。“我觉得西人都是很有有原则的,没想到也是这么善变。”Wendy抱怨道。虽然在其他几名买家中,Wendy的价格也不是最高的,但她还是有些气不过,追问了地产经纪好几次递交Offer现场的情况,可事实就是,价格高者得房。

经过这次抢房,Wendy算是了解了一些抢房过程中的门道,认识到了市场的真实情况,也把对这片区域房子的估价提高到63-68万左右,她总结说,“在非理性的市场中,理性的分析不一定行得通。”两个人跟着经纪又开始马不停蹄的看房,没过多久又遇到一个还算满意的,这处房子虽然距离天车站的距离要比上一个远,但相比前一个要更安静,附近的生活也要更方便,10分钟车程能够到达高贵林中心。让Wendy动心的另一个原因,就是这个区域的生活氛围,周围邻居多是中产阶级、小家庭,素质比较高,因此两人下定决心要抢下这套房。

房子的要价是63万9000元,有三组人下Offer。这次Wendy没有再犹豫,和地产经纪商量后,果断给出了房子的要价,“其实按照我的分析,这个房子的价值要稍微低一些,但我不想再错失良机了,要是再看下去好房子会越来越少。”Wendy向加西周末记者表示。三组买家中,一组的出价比要价低,直接没有考虑,另一组给出的价格虽然更高,但是还没有完全取得贷款,需要更长时间的准备,也被卖家放弃了,最终Wendy顺利拿到了这套房。

Wendy买的房子Open House是星期六,星期一就成交了,过程非常之快。“买了房后很多周围的朋友都和我说,买的太快了,应该再仔细想一想,我觉得这没有什么快不快可言,看准了就得下手,看新房子的时候我就有种懊悔的感觉,越等房子越少,而且越等越差,好的房子总是不等人。”。Wendy告诉加西周末记者,其实早在买房的前一年,她和男友也偶尔看过同一区域的房子,“不夸张的说,当时的房子至少比现在低5-10万,有的甚至更多。”因为两人看的一直是同一区域的房子,所以感受非常明显,价格变化之快令人咋舌。

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Wendy没有抢到的房子

买卖销售有策略加价购房不是必然

一段时间以来,很多国际金融机构和经济学家都表示加拿大房市有崩塌的风险,但从今年上半年的资料来看,大温地产市场还是相当红火的。根据大温地产局的资料,今年6月透过MLS成交的4375个单位中,独立屋有1920个,几乎达到一半,大温地区独立屋指标价格也达到112万3900元,比去年同期增长14.8%。在卖方市场的情况下,原来不经常出现的抢房也变得非常普遍。根据加拿大苏富比国际房地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)的半年度报告,上半年温哥华成交的独立屋中,成交价高于挂牌价的比例大大增加,100万-200万房屋的比例是54.48%、200万-400万房屋的比例是34.49%、而400万以上房屋的比例也有18.45%。可见,在400万以下的独立屋中,相当一部分买家都必须加价才能购得房屋。

地产经纪张克飞表示,通常来说,如果是中心区域,要价高的房子,加价也会多一点。5月初,温西一栋独立屋的上市房价599万,成交价高达801万,高出要价202万元,令人瞠目结舌。而便宜一点的房子,加价就相对少一点,不过现在市场火热,就连比较便宜的房子可能也要多加一些才能抢到。“两个月前我们代理的一个60、70万的房子,成交价也要比出价高出5%-10%。一般的房子应该都要高出10%左右吧。”张克飞说道。David也告诉记者,他曾经帮助客人在南素里竞标一个8000多尺的老房子,要价70多万,竞标Offer有11个之多,最后是高于挂票价10万售出的。

除了加价,火热的市场有时逼得买家不得不放弃一些条件。通常来说,待出售的房子先挂牌(Listing),放出销售消息,然后举办房屋开放日(Open House),潜在买家可以来看房,接着接受各个买家的报价Offer(Present Offer)。买家可以在Offer中设定一些条件,也就是Subject Offer(有条件Offer),比如可以安排验屋、申请贷款、寻找房屋保险以及公证人等等,当然,如果在进行检验的过程中,买房发现一些问题,可以取消Offer。但现在的市场情况是,多数买家必须提交No Subject Offer(无条件Offer),也就是说Offer成交后不再进行其他准备,也就是没有了反悔的机会。张克飞告诉记者,由于竞争激烈,如果买家有一些条件,比如贷款申请、验屋等,那么抢到的概率非常低,几乎为零。他最近的经手的几次抢房都是没有条件的现金Offer。

加价和递交无条件Offer是现在比抢房比较普遍的情况,但还是要根据具体情况来看,不能套用在每个买房交易中。David告诉记者,卖方经纪在给房子挂牌时会使用不同的策略,有的是高开低走,有的是低开高走,还有的是平挂。有的房子挂出来后价格很低,可能会有人说“怎么这么便宜”,其实这就可能是一种策略,吸引更多人的注意力,从而形成竞标的环境,这种情况下房子高出10万出售,和房子正常出价高出3万卖出,可能是等同的。有的房子明明价值在100万左右,开价150万,那么大幅砍价也是必须的。一些华人买家喜欢参考BC估计局的评估价,但这个价格只能是个参考,“同样估价的两栋房子,一个内部装修了一个没有,那价值肯定是不同的。”David说道。

另外由于买卖局面多是由经纪告诉给买家的,买家并不了解其中真实的情况,也不乏有些无良的经纪虚报Offer故意刺激买家提高出价,也就是所谓的“幽灵出价”(phantom bids)。住在素里的市民Raymond向加西周末记者表示,自己之前看中素里的房子,还没到下Offer决定的时间,夜里10点地产经纪突然给自己打电话,表示有人要抢房,必须赶快下单,因为对房子还算比较满意,所以他稍稍提了点价格迅速就下了单,很快就成交了。但后来Raymond想想,自己的消息都是来自于经纪,究竟有没有其他竞标的买家自己也不知道,好在房子住的满意,加价也不算太多,Raymond就没有再细究。整体来说,无良经纪的比例应该还是相当小的,Victor告诉记者,“至少在我接触的经纪和交易中,没有遇过这样的情况。”不过买家多个心眼、留心这种情况,也不是坏事。

受到中西文化的影响,地产经纪在和不同文化背景屋主打交道的时候,也有不同的策略。David曾经多次和西人屋主打过交道,在他看来,和西人的沟通以及对他们的尊重非常重要,砍价也要有个度。华人卖家重视价格,开价可能很高,但西人的开价通常比较实际,有些华人买家按照中国的讲价规律,一下子砍掉一大半,有些西人卖家就不回复了,他们可能认为受到了侮辱。他们重视自己对房子的维护,如果买家称赞他们对房子的保养有多好、房子看起来很新,那么他们会很有成就感,认为自己的工作受到了肯定,谈判起来也容易许多。

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市场瞬息万变 遇到好房不能手软

虽然转瞬即逝的机会确实“逼着”买家快速做出选择,但每个买家的情况也不相同,最好还是从自身需求出发。自住还是投资?维持现状还是拆掉重建?这都会影响对房子的选择。

Victor提醒买家,一定要根据自己的需求对房子做正确的调查。比如很多土地的规划不同,可建筑面积有所差异。西温山上很多土地的Zoning是RS3,规定所建房子的土地覆盖率不能高于35%,而且前后院和左右邻居间留出的距离都有所规定。另外如北温、穆迪港、高贵林等区域,很多房子都是老房子,地下都有油桶(Oil Tank),在改造的时候,需要清除油桶以及残留在土地的杂质,以免污染。这项费用少则上千,多则上万,如条件允许的情况下,在购买合同中应注明让卖家出示无地下油桶检查证明(Oil Tank Certificate)或做好清除工作。

张克飞也经常提醒他的客户,在疯狂的市场下要保持谨慎,对于喜欢的房子可以适量加价,但如果主要不是以自住为主,那么就需要小心一点了,“现在的市场太疯狂,而太疯狂的时候我们就应当谨慎一些,量力而为。”

盲目的跟风可能会造成很大的风险。别人多出了10万,你要不要多出15万,这要根据你的负担能力来定。“能打得过就打,打不过就不要和人硬拼。”David总结道。有些买家可能受到看房环境的影响,产生心理变化。比如有的买家从西温开始看起,觉得价格太高,一路看到了素里、兰里,觉得价格便宜许多,多加一些价钱也没有关系,这也是不理智的。

简而言之,无论是否聘请地产经纪,买房前都要事先确定好自己的预算和需求,根据自己的财务情况确定预算幅度有多大,需求是自住还是投资、有没有小孩、距离学校远近、工作地点和住所远近、家里有无老人等等,事无巨细。既然无法改变火热的市场,那么就要在抢房大战中“武装”好自己,同时又要保持谨慎,掌握主动权,不让好机会错过!

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温东60街上的一栋房子出价89.9万,收到31个Offer

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