买房实战攻略：看房 下订单 卖方心理(3)

卖方心理

了解卖方的心理也很重要，比如要知道他是因为什么原因卖房子，还要分析这些原因是否是真实的。如果这位房主因为工作调动或者要搬迁到另一个城市，而且主人确实已到新地方去了，原因可能就是真实的。如果被告知是想购一个大房子，给小孩换一个学区等一些模棱两可的原因，那你就要小心发掘其他真正的因素。比如，是否这里的治安环境变得糟糕了，房子是否出现结构问题，设备是否老旧到应该进行房屋翻修。如果是一个要大规模翻修的房子，而你当长期居住的房子来买的话，那机会成本就太大了。

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了解卖方的心理还应该知道卖方们不是穷人，他们可能不会为几百元或几千元的价格斤斤计较，但是他们会在意你出的现金比例和你给的付款期。他们会对爽快宽厚的买主抱有好印象，而不喜欢那些讨价还价犹豫不决一次又一次看房子的人。买主给卖主留下一个好印象，不仅会使双方交易能够顺利进行，而且房屋成交后，还可以做个朋友。买独立房和买公寓不一样，原房屋主人对自己的住房了解最为深入，知道什么管道会出毛病，哪个零件是新换的，甚至草地中会来什么样的动物。新房主住进以后，会发现房子有很多搞不清楚的问题，如果与卖主关系好的话，他就会耐心地给你解释如何使用屋内的各种设备和要注意些什么。

房产交割前安排房屋检验是必要的，如果订单中带有附加条件的话。旧房子买卖最好请检验房屋的专业人员去看。习惯上，在多伦多无论房屋检验的结果如何，都必须以书面形式通知卖方。买房签订合同拿到房屋钥匙后，买主一定要到新购的房屋里至少检查一次，主要检查合同内包括的基本设备比如供暖的锅炉等是否在正常的工作状态中，如果有异常就要通知自己的律师，以便向卖主索赔或安排维修等事宜。

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房屋保险也是购房经常忽略的因素。房屋保险其实与汽车保险一样，应该在交割那天就上保险，否则房子在合同签完后着火，那你的财产就付诸东流了。在一些西方国家，房屋保险与汽车保险一样是必须保的，连银行在批给贷款时都会让你先买保险，否则就不贷款给你。因为贷款的抵押就是房产本身，如果房子被烧，抵押物就消失了，如果保险公司不赔，银行贷款就会成为坏账。 www.iask.ca

贷款的学问也挺大，银行抵押贷款有浮动利率和固定利率的区别。在多伦多习惯是每个家庭平均用30%的年收入支付房屋贷款，70%用于家庭的其他开支。浮动利率是随着市场变化而变化的，利率每月做一次调整，按新利率执行。但无论利率如何变动，银行通常规定还款额不变。在利率降低时，还款中多余的部分就用来充抵本金。固定利率则是在还款周期中事先约定好利率，不随着市场利率的变化而升降。一般选用的是3年或5年期，选浮动利率的人一般是进取心强、投机心强的人，选择固定利率的是那种作风稳健的人。由于银行贷款利率是以复利计算的，所以贷款期限愈短所交纳的利息愈少，但这是你要有足够的现金流入为前提的。

加拿大是一个寒冷的国家，消耗在保暖上的能源占总能源消耗的40%～60%。根据多伦多当地房地产商的计算，一栋独立房中热损耗率按100%算的话，屋顶天花板是6%，四面情况是26%，地面是13%，漏气与通风是19%，这意味着如果将这四个地方都做改善的话，就会大大地节省能源，还可以改善屋内的空气质量。在加拿大供暖都是烧油，每家自备锅炉，将房子保温层加厚就可以减少油耗、节约开支，简单的办法就是在装修时增加保温墙的厚度，这在当地都可以找专业人员来做，虽然一次性开支比较大，但是日后节省了能源，节约了费用。 i Ask . ca

在多伦多这样大的城市里，买房子自用兼出租是一个常见的做法，那里的移民多，留学生也多。经济好时，房子容易出租，房客的租金就可以充抵一部分银行贷款。只是加拿大现有的房子都是为一个家庭建筑的，而出租的话就要分割房子，改建的费用比较大。若不分割房子，那么房东个人的客厅连厨房就得一道出租，这样独立家庭没有隐私，买房子过舒适生活也就失去了意义。而且与房客友好相处也很重要。房客愈多房东投入的精力就愈大。另外多伦多的独立房在资源供应上也是按一个家庭设计的，如果住进两三个家庭，就要考虑现有的锅炉是否能提供足够的热水，厨房是否要再增加，洗衣设备是否够用等。 加拿大 家 园 网

自用兼出租的另一个风险就是政府有规定，地下室是不能住人的，一旦被告发就会受重罚。在美国这种事情经常发生，我在纽约生活时，就常在报纸上看到一些中国移民不懂法律，将地下室内部进行改建，租给懂法律的房客。住一段时间后，房客了解房东的底细后就不交钱了。双方争执起来后房客就将房东告上法庭，这时吃官司的是房东。而房客在打官司期间可以不交钱白住房子，打多长时间官司白住多长时间房子。房东败诉不说，改建的房子还得被限期拆除，损失很大。 爱问搜索,m.i a s k.ca