园友大讨论：买房投资 风险VS.收益？(3)

小编提示：这个帖子，在园子里讨论的很热。这里只能部分摘抄，要看更多，请点击：这里 i Ask . ca

sine问：差不多每个月要1600支出，去掉月供中的本金，差不多1250。如果你家自己不住这个房子，再多450的收入，差不多一个月是1400支入。考虑房子也有折旧，首付可以有其他增值，差不多可以用租金平衡支出。其他的就得看房市的走法了，还是有点心慌慌。

家 园 论 坛

答：分析的很好，在看不清楚的情况下，买个位置好的，房间多的，洗手间多的，易于分租的房子是不错的选择。既不会踏空，也解决了住房问题。还没月供压力，甚至会有点正的现金流，分租房TOWNHOUSE 最合适，CONDO太小，自己还不够住，HOUSE成本太高......。但分租房一个是家里最好有个男人，租客最好找年轻小夫妻和单身女性;二是自己不住的话，那还是需要卖掉比较好，因为没有人照看，分租客的安全和协调会比较难一些......。 家 园 新 闻

bruceyag:运气好而已，要是像美国那样跌去40%，LZ现在已经是负数了。

I A S K

答：1、我估计这个的概率大概在多伦多为0.01%，因为多伦多一样经过次贷危机，多房产的抗跌性已经在09年初就显现出来了。为什么抗跌，分析起来很长，反正多房产比美国大多数城市抗跌。就象一个有魅力的女人，很那说清楚她哪里有魅力，反正大家都认为她有魅力，没有特殊的情况出现，那她就是有魅力了。 u.i a s k.c a

2、真跌我也不怕，只要你不断供，你就不怕跌。要不断供，你得多备点银子想点办法，比如出租，分租等等拉。跌40%，你能坚持5年，每年平均涨8%，又基本都涨回去了。但你别忘了，你在租金付的MORTGAGE里还有50%的本金在哦。所以，即使是在最背点的世道里，你还是赚了25%以上(这钟情况只有在发生比次贷更大的危机时才可能出现了)....哈哈

iask.ca

3、举个八卦的例子：

大家都知道阿B吧，就是老帅哥钟镇涛，大家都知道他多年前因为炒楼花亏了2亿多港纸给申请个人终身破产了，很多人都说他是被那个章蓉妨这个女人给害的。其实在我看来，是阿B对地产市场经验不够，财务能力不行造成的，要是他坚持到现在，他的净资产应该超过5亿了吧。 加国中文搜索,www.iask.ca

所以断供和信心崩溃是最大的风险......香港那次金融危机到底谁又发财了呢,当然是嘉诚哥、董哥、霍哥还有一些和他们举动一致的中小投资者...... 家园论坛,forum.iask.ca

4、多伦多的房地产市场持续升温，谁是最大的赢家呢?

u.i a s k.c a

有人会说是经纪，可能JJ是赚了些钱，但大多数经纪也没有因此发大财，很多人只是赚了一份辛苦钱和工资而已;有人说是业主，可能是吧，但你如果只有一套房的话，你还要在多伦多继续生活和工作的话，其实房子涨再多你可能也赚不了太多。 家园新闻,news.iask.ca

我一个朋友，她2006年在RICHMANHILL 买的一HOUSE是48万，2009年7月她卖掉是65万。卖掉后她又在YONGE/FINCH买了一套CONDO是35万(这样CONDO在2006年是21万)，除去买卖经济费用和土地转让金什么的，等于她并未在房子升值中有实际收益......。

家 园 新 闻

我虽然来得时间不长，通过我在买第三套房的过程中，我感到真正赚大钱的是那些BUILDER。尤其是意大利人、犹太人的BUILDER，以及和他们关系密切的人。我在THRONHILL WOODS的房子是从一个犹太经纪那里买的，他自己个人在THRONHILL WOODS这样的独立HOUSE一共买了有20多套。他都是在2009年2月份买的，相信在多伦多的华人，那时候，买房子的不多吧(次贷危机中)，他卖给我的房子是45万买的，55万卖给我的。(一共就是不到1年时间，我是2010年1月份买的我第三套房子)......我也不傻，我为什么会买这个房子呢?首先这个THRONHILL WOODS才建成5年多，有些地方现在仍在建大HOUSE呢，但小学和中学已经在安省排名比较靠前了，而且几乎都是西人，以犹太人和意大利人为主。

以后随着发展应该会更好(象现在排名很前的MCKEE小学，EARL HAIG中学几乎都是移民后代，95%是华人和韩国人;AGINCOURT小学和中学几乎都是华人还有1/3的印巴人少数黑人，象我女儿班12个学生只有一个白人孩子。象这样的学校究竟有多好?仁者见仁智者见智，先不评论)

i a s k . c a

第二房子质量好：邻居素质高，据说是BUILDER参照FOREST HILL的标准建的，还有非常少的华人、黑人、印巴人，甚至韩国人都看不见。 u.i a s k.c a

第三、交通也极为方便，是YONGE/HWY7，离YONGE街开车3分钟(这两天有个就在我卖的房子附近一个和我买的一摸一样的房子，成交价变成了58万)......说远了...... u.i a s k.c a

我想说的是，多房价在未来2、3年内很难跌，当然你做好准备跌了也别慌和割肉.......。我只是瞎说个判断哦，但多市仍有不少房子是不能买的，买了就会贬值的。比如说不好的区，比如说有问题的房子，甚至风水很差的房子(反正我是信风水的，我不知道别人信不信)......所以买了房子不涨别怪我哦，不过我很乐意给你出建议,但不承担任何后果哦......。

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saowind：你投资的房子容易租出去吗？这也是我担心的问题，比如你86万的房子如租不出去怎么办？但佩服。

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答：好学区的房子不愁租,租客排队的.我买的那个房子的分门出入的BASEENT一直是有LEGAL的执照出租给一个西人三口,1250元/月,本来我是准备自住的,住2楼三间大房,一位尚未登陆的QQ群里的大姐带着女儿预定了3楼的整层,两个BEDROOM ,一个小的过道厅,1400元/月,要租3年......我现在的租客可能要租的时间会超过2年,因为他孩子才读3年级,小学+初中有8年纪呢...... 家园网多伦多,toronto.iask.ca

不指望靠租金赚什么钱,但可以COVER一些费用和贷款了,好房子会说话,根本不用担心出租的问题....... i a s k . c a

战斗在加国：现在我也是很犹豫，虽然家里两个人都在工作。不过面临失业的压力，所以不敢贷很多款去买房。但是有时候又想，如果现在不买，那以后孩子大了，在家呆不了几年。那时候再换大房子就没有什么意义了

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答：建议：1、如果你已经买了一套房子，有压力又不想踏空，可以再买一套小的HOUSE或者SEMI(LEASE掉)，等你们全部稳定后，可以把两套换成一套大的，这样你就两不误了......这样市场再涨你都不怕，只要卖掉一套就有实际收益...... 家园温哥华,vancouver.iask.ca

2、另外,房子要买好区的房子,宁愿是好区里的烂房子,也不愿是烂区里的大房子好房子.切记切记!!!我舅舅买了一套MARKHAM某条路某个区里最大最好的房子,06年55万,现在市价也不超过60万,他自己戏称那里是"中印友谊街".... iask.ca

3、好邻居胜过好房子。如果你想你的孩子融入当地主流社会，不想象我们一代移民那么累和苦，应该找好学区(我指的是西人为主的好学区)，你爱孩子的心相信以后会获得回报......只有和主流的西人生活在一起,你才能体会他们是怎么想怎么做怎么选择生活的,对我们的下一代就会有深远的影响......

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我的选择就是在力所能及的时候给孩子受更好的西方的人文的教育，让我的儿子可以有素养和体面。让我的女儿不需要为了钱，或者生活去选择她的爱人和婚姻。而对我自己，我会试图通过投资来多伦多，过有尊严和不委屈自己的生活。等我老了（55岁或60岁）,我会变卖我所有的资产和我LG去过自己想要的旅行生活。然后用剩下的钱买一份1千万，甚至更多的人寿保险给我的孩子们。这样我也没有白白死去.....。我想象犹太人一样智慧的生活，所以我选择了我现在买的第三个房子。以犹太和意大利人为主的小区，我3月15日就会搬过去，祝福我吧......我并不是所谓的有钱人，但我相信投资不会使我变得更没钱.....。 加国中文搜索,www.iask.ca

dispossessed：我来算算： 86万的房子， 租金3800， 扣去地税物业费1年4万。 5%不到，利息也要4%-5%， 赚得很少，基本上靠CAPITAL GAIN。 万一房价跌, 就完了。不好好, 还是不要杠杆的好， 一次付清安全。

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答：LS的思考挺有道理。中国人，如果有10元花9元都会被认为你败家子，有钱还借钱利息都不划算......。 家园温哥华,vancouver.iask.ca

但我还是想分享一下不同的见解：

1、LS计算的回报是在全额付款的基础上是5%不到，如果你只付25%，那么你的回报就是20%了。如果房价每年实际平均涨5%，那么你的回报是40%。(本金回报) 家 园 网

2、LS计算的关于利息4%-5%，目前没有那么高是2.25%，固定5年是3.15%。利息肯定不如通货膨胀率那么高，这年头，什么最不值钱呢?

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钱，就是钱最不值钱。你可以拥有地产、黄金、矿产、甚至粮食，就是不要放太多现金在身边。当然，你的资产一定要流动性比较好，能尽快变现.加拿大的通涨率一般和银行利率差不多。 家园新闻,news.iask.ca

但在中国平均通涨率应该是利率的3-5倍，所以能借钱，只要不是高利贷，肯定是借钱购买资产划算。在加拿大,如果你贷款25年，扣除通涨你实际会有70%以上的钱是不用还的，比如你借100W，25年总统要还135W，但其实现在的100W和25年后的130W是同等价值的，等于你其实只需要还5W。

在中国，印钞票的速度比房子上涨的速度也差不多。国内的通涨率其实至少在每年10%(官方的数据可信度连统计的人自己都不相信)，你贷款20年，比如100W，还还150W。其实20年后，现在的100W相当于300-500W以上。要不你想想，2009年100W能买什么?1999年100W能买什么?1989年100W能买 什么?1979年有100W的人意味着什么?

我也犯过类似的错误，在上海我买房子赚了一些钱后，全款买了两套房子(这件事情比较傻)。如果贷款，我至少可以多拥有5套房子，现在的资产至少可以多出来1500W以上，如果这样我现在可以投资更多的东东，甚至大型的商业地产。哎，都是小浓思想害了俺......你有多的钱，放在身边,就更不怕跌啦....

yayaxueyu：LS的怎么不算MORTGAGE利息的成本，这个也好几百加币呢...。而且卖房子，你得交2.5%~5%的中介费， 现在价值23.5万的TOWNHOUSE,能买到啥地段的啥房子? 抗跌性如何? 上涨性如何? 我不是反对买房子的人，我自己也投资房市，但是我已经觉得自己考虑问题都还简单的了点，但是LS的分析，实在是不够全面，容易给本来就搞不清楚的人，错误的指向呀。 u.i a s k.c a 还有最简单的，一套TOWNHOUSE,租给这么多人，那么你的水电煤的成本肯定上涨...安全因素? 要知道，如果房客不付租金，就算你去打官司赢了，他也至少可以在你的房子里赖上半年不走，加拿大法律是保护穷人的。我很多投资出租的朋友都遇到过这种租客，概率不算小，成本分析需要仔细严谨才好，我就给点建议,仅供参考。 加 拿 大 家 园 网

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问：LS很理性，理性得好象是一个GG。如果猜错别介意。

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我也补充一下，供LS和大家参考： 家 园 论 坛

1、如果手头资金不足10W，也没有更多的钱来供楼，也不想因为压力去打LABOUR，还想在多用1、2年去读书深造(相对轻松渡过，所谓一年大苦两年小苦的阶段，直接进入一年安家，两年小赚，三年发展的阶段)那还是买TOWNHOUSE或者SEMI来分租比较好。 加拿大 家 园 网

如果是小夫妻或者带一个孩子的话，基本出租对象可以考虑是单身女性，还有就是新移民(比如你到家园发贴，20-35元/天/要住的人大把)这些人不会有收租金的问题。当然，可以买的地段有很多，要说起来太长。总之，好校区大学附近应该都没问题。

2、如果资金在10W以上，可以考虑买独立HOUSE，因为除了可以分租外，还升值快，TOWNHOUSE因为有管理费，会升值不快，但肯帝国内也不会贬值，而且出租回报率高，因为投资金额会少很多。 家 园 网

3、你通过JJ买房当然需要中介费用，这也是他们的辛苦钱，当然，你自己有心得可以自己来私买啊，这样也这笔费用也省了，前提是你得熟悉市场。

i Ask . ca

4、关于租客，你肯定要选择。以后有机会给大家分享。我所遇见的租客，还没有不讲理和不付租金的，大家相处的很好。我有事出去，租客还给我带孩子呢......大度一点,租客一般都很好相处......

I A S K

yayaxueyu ：我就用LZ的23.5万的TOWNHOUSE，来稍微仔细的分析一下吧： 买房子，如果你只有8万，你首付还付不了8万，你得请律师、交税、验房等、这些费用至少3500。 加拿大家园,www.iask.ca 收入1400((前提是自己租掉，不找中介，否则你还付中介费)， 每月管理费+地税:400，银行利息算2.8%，贷14万，20年，每月还815左右，其中利息至少350，电和煤，出租三间，根据我的了解，350跑不了。(要知道你租TOWNHOUSE，一个月600是包电煤的)。 iask.ca 这样你的毛净收入就是: 1400-400-350-350=300*12=3600 本文 来 自 家 园 网 租房子：你的8万可以放在银行收利息：3%很容易做到(人民币理财现在3%的利率是保本起板价格)， 一年也有2400。租房的费用，一年7200。 爱问搜索,m.i a s k.ca 但是，一年后现在23.5万的房子能涨到多少?起码得到25万以上，你才可以持平。但是就象我上面说的，你每个月平安的租1400，那是理想状态。万一断租呢? 万一碰到无良房客呢?你租给过这么多人以后，房子的折旧呢？ 加国中文搜索,www.iask.ca 排除一切不良因素，买比租，一年的优势在3600-2400+7200=8400。但是一年后你的房子卖不了25万呢？ 银行升息了呢？这个可能性有多大？算过没？ 加国中文搜索,www.iask.ca 我不是说买房子不好,房产绝对是最值得普通人投资的项目但投资之前。一定要想清楚了才行，仔细算算，才知道自己做的决定对不对... i Ask . ca

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答：LS高见，我也凑热闹。 www.iask.ca

首先我想讲一个不同的观点，除非你找到另找到更适合投资的房子，否则房子最好不要1、2年就卖，应该有长期持有的打算......小钱怕长计。我们来看20年，你说的两种方式对比的结果如何： 加 拿 大 家园网

1、租房：8万的利息每年2400，租金7200，你每年亏4800，20年亏96000，20年后本金没有，你还欠2W(你本金不断减少，利息连2400/年都没有)。

2、你第一年买房8W，租金1400-815--400-300=-115(但其中每月有500元是本金)，你只需要额外每年支付115*12=1380元，20年后你就拥有这个房产，价值23.5W,而且房价总会上涨,20年翻一倍应该没大问题,这时你的资产是23.5*2=47W,减去你额外指出的1380*20=27600元,你的净资产是44.4W。

加 拿 大 家 园 网

1和2相比较，一个是-2W，一个是44.4W，所以在你能力可及的范围内，你应该尽早买房，而不是租房。当然，怎么买?买什么地方的什么房子，你需要仔细挑选，或找专业有经验的朋友参考。 加拿大家园,www.iask.ca

长租不如买，这是房产投资的一条铁律。如果你钱不多，你越要早买，否则你发现，你可能越拼命工作，买房却离你越来越远。虽然我水平不高，但我就是从人民币6W开始投资，从2001年开始，虽然回想起来未取得最大增值。但至少我现在在多市已经买了三套房子了，并未感到太多压力。还想继续买房和换房.....多交流......

yayaxueyu：如果被我老公知道居然有人说我理性，象个GG，估计他肯定笑掉牙齿... 是这样的，我本身不是非常理性的人。但是呢，我有一个超乎理性的老公，所以就近墨者黑了...。我肯定是看好投资房产的，我也是上海人，开始投资房产的时间应该比JANE还早些，但是可能一路上走来，是有点保守。 家园新闻,news.iask.ca 我也希望我做的投资是相对保守一点的，每个人的投资风格不一样哈。加拿大的房子和上海又不完全一样，要知道你现在能2,30万买下的TOWNHOUS或者SEMI，多半是5~10的老房子，可能更老。房子老了，是有很大一笔维修费用的，这点不象在国内，国内人工不值钱，很容易就翻新的。 I A S K 你在20年的漫长的出租过程中，房子肯定会遇到各种问题。特别是出租的房子，问题一定会多些...修管道、换窗、换屋顶、换暖炉都是开销。如果是HOUSE,房子实在太老了，可以推倒重建，20年后，地肯定升值。但TOWNHOUSE和SEMI，重建就不那么容易，那么20年后的老房子，是否一定升值，还真说不定。 iask.ca 关于货币贬值，那是肯定的。所以我们一定要把手里的钱投资出去，但需要选好目标。 www.iask.ca 还有就是要考虑到我们来加拿大的目的是什么，这个每个人又都不一样了。我有一个朋友，以前也买了一套SEMI，分割出来做出租。他自己又很会弄，我看他换屋顶都自己动手的。但他后来还是把这套房子卖了，最多也只是小赚。我问他为啥，他说他的投入和收入相比，不值当。 本文 来 自 家 园 网 我想，如果在加拿大能找到一份相对稳定工作的话，真的是不用太折腾这些分租的事的。如果有钱，可以考虑买CONDO出租，这样花的精力少很多。虽然回报率不够高，但是有赢余还是可以保证的。HOUSE如果出租的话...，分租对HOUSE整体价格有影响，而且会比较烦...。不分租，找到长期的租HOUSE的好租客，也不是非常容易的。至于分租TOWNHOUSE或SEMI,,,，我真觉得不如找一份好一点的LABOUR，享受生活来得更好...。 家园论坛,forum.iask.ca 打LABOUR有啥不好的,很多LABOUR工,福利好,工作也不累,工资也不低,而且人也轻松,不用考虑那么多事,天天做点机械重复就好.既然人来了加拿大,就要学会加拿大人的生活哲学...钱么,够用就好! 加 拿 大 家园网

答：LS高见，但需要纠正的是在北美5-10年是很新的房子，不是老房子。全新的房子其实都没有5-10年的房子好，因为全新的房子还会有地下室渗水等问题。所以一般全新的房子是不装修BASEMENT的。20年HOUSE就推倒重新，好象在北美是没听说的。多伦多很多豪宅都超过100年的。100年了KEEP的基本和新的一样.....SEMI也是HOUSE的一种，只是双拼HOUSE......这边有专业做屋顶的公司。 家园网多伦多,toronto.iask.ca

自己动手换屋顶也算是牛人了，值得学习......LS应该还在国内吧.....所以会说来了立马找一份稳定的工作的话。据我所知，90%的移民三年内很难找到超过20时薪的工作，生活艰辛.......。买CONDO出租建立在你自己先有房子住的基础上，如果自己连住的地都没有，那谈不上买房出租.....。

如果一次性能带200W人民币以上出国，经济还算过得去，又找到了一份体面工作的人还是可以考虑这些的....... I A S K

我想LS的意见可能对很多技术移民来说：是没有条件能够做到的..... www. iask. ca

bens101： 我们最近打算买townhouse，lz的有打算卖吗？呵呵~~看起来很不错的样子，位置也差不多是我考虑的地方。PS：你说的你爸想买房就像是当时我爸想买股票一样~他也是很反对这个的人，他入市大概5个月后崩盘了~~幸亏他玩不多且提前跑出来了，亏得不太多

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答复：LS在多伦多吗？我正打算卖呢，3月10号后就会挂牌，现在已经完成评估。目前价格在26.8W，如果LS买的话，可以便宜1W(我可省4.5%的经纪费，就基本全部让利给你了)。可以送你去年8月份做的验房报告(带验房保险的)。目前我还有一个小家庭和一个单身女孩，共计租金1250元/月。 爱问搜索,m.i a s k.ca

我已经和她们说了，一个月后(2月底)就不再租该她们了。因为我要清空卖房，如果你买愿意带租约，你可以和我联系，她们正苦恼要重新找房,她们应该愿意留下来的。你可以加我QQ:646594975，空间里有我房子的照片，我是1700尺的大TOWNHOUSE，有4个BEDROOM，4个WASHROOM，2个KITCHEN，全屋木地板，GAS和中央空调。属于AIGINCOURT高中学区，极为难得的LOCATION。我想我如果挂牌应该会被抢OFFER呢。 www. iask. ca

天涯：不管怎么说，任何的投资行为都是有风险的。 花了好长的时间看完了楼主的贴，表面上感觉楼主说得头头是道，还蛮有道理的，但不知楼主以及持赞成观点的朋友们是否考虑到几点问题? 家园新闻,news.iask.ca 一、是加拿大的负债率，在加拿大历史上还没见过目前这么高的负债率，央行行长多次吹风警告这个问题的存在。美国的次贷危机还没有过去，伤口都还没有愈合，难道大家都忘了痛了吗?这种事情真的不可能发生在加拿大吗?现在美国人民的负债率在下降，储蓄率在上升，而加拿大正相反。这应该引起注意。不知这种情况是JJ忽悠出来的个别人的行为还是一种集体性的行为? 家园网多伦多,toronto.iask.ca 我不敢说房价短期会有下跌，但对中长期我个人心里没底。全民负债率这么高如何支撑得了高房价?在经济还没完全走出低谷，居民收入还没出现增长以推动集体性换房行为现象出现时，房价如何还能继续大幅度上涨? 本文 来 自 家 园 网 二、如果现在利率上涨两个百分点，市场会出现什么情况?美国的次贷也是由低利率造成的，许多人买好几套房投资，利率上升后撑不住了，纷纷出手，出不了手，价格暴跌，供不了房，银行收房拍卖价格暴跌。这种投资的成本收益以及相关的费用不小，一定得引起注意。这种投资跟证券市场上的投资各有利弊，在危机出现时，证券投资可以分分钟出手尽可能减少损失，但地产就太不一样了。 加拿大 家 园 网 如果是自住，什么时候买房问题倒不是很大，当然如果能够在价格的低位去买，似乎更好一点，但投资就得考虑多一些问题。 本文 来 自 家 园 网 三、现在房地产市场的火爆，跟中国移民(特别是财大气粗的投资移民)的因素不可能一点关系没有，假如中国的股市和房市被控制，中国的热钱有可能流进国际市场，将进一步推动加拿大以及其他国家的地产市场，但任何资本都是逐利的，有进入就有流出，进入时很高兴，出去后怎么办呢?是尸横遍野一片狼籍还是高唱凯歌衣锦还乡? 本文 来 自 家 园 网 我个人是支持投资行为的，但不管什么投资，大家都不要一时头脑发热，还是要多考虑一下风险因素。 iask.ca

家园论坛,forum.iask.ca

答：LS估计是做什么理财或者投资工作的吧。我不是说这样的工作有什么不好。但毕竟巴菲特和索罗斯是少之又少，通过委托理财发家的人我好象听说的还没有。但破产的有蛮多，现在就和LS分享一下关于房子的中长期吧，就拿多伦多来说吧： 家 园 新 闻

时间：平均价格

1975：57581 I A S K

1976：61389

1977：64559 www. iask. ca

........ iask.ca

1984：102318

家 园 新 闻

1985：109094 加拿大家园,www.iask.ca

........ iask.ca

1989：273698 www. iask. ca

15年，涨了500%以上，复合增长率是8%左右。也就是说从1975到1989连涨了15年。 I A S K

1989年以后

1990：255020 家园温哥华,vancouver.iask.ca

1991：234313

1992：214971 i a s k . c a

1993：206490

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1994：208941

家 园 论 坛

1995：203028

1996：198150 加拿大家园,www.iask.ca

从1990年来算，房市跌了7年。累计跌幅为22%。平均每年为3%，也就是说，在经济形式不明朗，甚至经济萧条的情况下，多市的房产价格跌幅有限......。

i a s k . c a

1997：211307 加 拿 大 家 园 网

1998：216815

加 拿 大 家 园 网

1999：228372

2000：243255 加拿大 家 园 网

2001：251058

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7年的跌幅通过5年又给涨回去了 家园温哥华,vancouver.iask.ca

2002：275231 iask.ca

2003：293067

2004：315231 www. iask. ca

2005：335907 家园温哥华,vancouver.iask.ca

2006：351941 加国中文搜索,www.iask.ca

2007：376236 加 拿 大 家 园 网

2008：379347

2009：394464 加 拿 大 家园网

2002年至今8年涨了45%，平均每年复合增长率为5%左右。这些统计数据包括所有形式的房产，如果光看HOUSE增长曲线差不多，但平均价格要高些2009年年底为46W左右......35年(1975到2009)，共计涨幅为800%。 I A S K

所以，多市的房产物品认为是个慢牛趋势。中长期不可能会跌。当然每个区是有差别，2009年多市有的区仍最高跌了30%，但也有些区涨了40%.....所以我认为会淘房子一定可以赚钱.....。我虽然本钱不多，本领不行，但我从去年7月份到现在我想我的房产也至少增值了20W刀(我一共动用本金不超过45W)。

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而且这其中不包括租金收入，我在未来两年至少还有10W刀以上的租金收益......。我想可能买房子不一定能让人发财，但过着安逸和体面的生活我想应该问题不大......。当然我认识一个投资移民，3年在多市翻新房产和买地共建至少赚了有1000W刀，他把国内的生意都转卖了。

他说没想到在多市一样可以赚到很多钱，而且不需要去腐败，也没有人问你卡拿抢要......。所以对于一般人而言，如果你买房子都赚不到钱，但其他的投资更加别去碰,越碰越伤心.....。

天涯： 楼主看来是对地产研究很透的，应该支持。 想跟楼主探讨一个问题：如果(完全是一种假设性的问题)2010年后的12年间也跟1990-2001这12年间一样，那么请问花12年做了一个原地踏步，你的资金成本等等如何来平衡?你有耐心持有12年投资的地产在手上吗?你的按揭不会出问题吗? 家园温哥华,vancouver.iask.ca 我说过，任何的投资行为我都是支持的，因为资本是逐利的，从这个意义来说，我也是支持炒房的，凡是有利润的我都支持，我的疑问是风险跟收益是否匹配，你的收益是否高于市场上平均的投资收益，你的风险是否低于市场上的平均投资风险? 家 园 网 我没有跟你抬杠的意思，我仅仅是出于对问题的探讨，在房产投资上你是专家，有很多东西我还得学习。 本文 来 自 家 园 网 对于历史的数据，我们是要了解要分析，但历史的东西仅仅能作为参考，现在的投资主要的还是要看现在，正所谓此一时彼一时，将来的趋势如何，现在的状况跟70年代80年代90年代有什么不同?90年代为什么下跌后又上涨?历史有什么相似的地方，有什么不同的地方，在投资之前，这些功课我们不得不做。 i a s k . c a 所以，请你不要对我的问题带有某种情绪，我提这些问题是我平时做事的思维习惯，我想能够得到你的正面指教。 家 园 网 还望你能够回答我上一个贴子的问题：负债率这么高情况下，房产还有多大的上涨空间?假如升息，对房价有多少的影响?房价的后续推动力量在哪里? 家 园 论 坛 jenifferl：天涯MM，如果租金能COVER按揭的话，如果LZ捂得牢的话，这个不是个大问题，我觉得吧，三种因素混在一起才会亏，银行加息，租客没有，房市低迷，这样才会有风险，当然，任何投资都有风险，钱放银行，银行都会倒闭了，只是分析下风险的大小，值不值得去做。 家园新闻,news.iask.ca LZ是刚来移民，不想打雷波工，如果有份月收入4000刀以上的工作，没必要那么辛苦啦，多出来的收入差不多都交税了，没那必要，如果把这当成维持自己生活的途径，那也是不错的。 加 拿 大 家园网 不过，我也觉得LZ太激进了，毕竟，加拿大不是上海北京，当然，我也不知道她全部财产时多少，投入了多少，要我，如果我有100万加币，我投资三套差不多了，TOWNHOUSE,小别墅和大点的别墅，手里留个10来万的以防万一的，超过的话，风险也大。如果找到工作，雷波除外，把另两套放了或者一套放了，自住一套，另一套看税收再去租掉或者卖掉，尽量保持低收入吧。 I A S K 战斗在加国：天涯说得很好 加拿大 家 园 网 房产还有一个难题是不好变现，房市好的时候笑得欢，市道不好的时候很难脱手，尤其是贵点的房子 I A S K 不过相对其他投资而言，投资房产无疑要安全很多。也是一种重要的生活享受方式。 我也准备要换房，虽然说以后可能会跌，但早买早享受也值了。 家园论坛,forum.iask.ca

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答复：不好意思，最近一直很忙，所以也未上网整理帖子。因为最近正在淘房子，打算本月再买一套PICKERING的房子评估和比较中。

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很多事情，仁者见仁，智者见智，实在没有必要去说服谁。因为每个人有自己的判断和行为方式。另外，实在也没有必要把这么多差次不齐的人，都来做一个科普教育。因为每个筒子都不一样，有身价亿万的不说话的潜龙，也有从未买过房但还说买房不好的筒子。更有些尚未来过北美和多市的筒子在说多市不值得投资的......对于还没有吃过葡萄的人，我们先别讨论葡萄酸还是不酸.....。想大家在我的帖子上还是来晒自己的买房经历吧，尤其是在多市买房的经历，不管是经验还是教训.....。毕竟，很多人不管是自住还是投资一定是会买房的，买房不好的方面我想很多人应该自己会考虑到，我们还是做加法吧，就说说如何在多买到更具投资价值的房子可能会更有意义.....。

在我看来，谈论要不要买房就象谈论要不要吃饭一样，我的本意谈的是如何吃的更好更营养。但谈着谈着，就有人说吃饭也可能噎死，吃饭不是最好的选择如果可以吃别的的话。还有人要我证明吃饭为什么会有营养呢？要证明长期吃下去的科学依据.......我无语了....... 家 园 论 坛

想跟楼主探讨一个问题：如果（完全是一种假设性的问题）2010年后的12年间也跟1990-2001这12年间一样，那么请问花12年做了一个原地踏步，你的资金成本等等如何来平衡?你有耐心持有12年投资的地产在手上吗?你的按揭不会出问题吗? www. iask. ca

关于这个问题：负债率这么高情况下，房产还有多大的上涨空间？假如升息，对房价有多少的影响？房价的后续推动力量在哪里？

我还是再耐心分享一下我的理念和判断：

我认为在未来10年正如过去10年一样，甚至更快一些，多市房产至少翻一倍。达到85-90W的HOUSE的平均价，当然不同的区会发展不一样.....。

多市过去10年人口增长了30%，几乎都是新移民，这个需求在未来会有增无减.....，房价也接近翻了一番.....。未来几年看不出任何会下跌的迹象.....，这是我的COMMON SENSE，我自己知道各种迹象表明多市房价正在进入一个加速上涨的通道....。最近两年不买房，会在相当长时间内对房子说再见，也暂不用在考虑买房子了.....。但这些很私人的判断和感觉，实在不足也没有必要拿出来分享，大家等等看就知道了.....。今年的房价走势将在3月份决定，他们只需要耐心等20来天就知道了......。 I A S K

geoweist： 一看楼主就是在上海历练过炒房的人，计算精确，操作很有条理。我也来凑凑热闹，我是去年4月登陆的，登陆后一周就买了房子，加元也是在去年年初最低点兑换的，现在仅仅加元就有20%多收益了，房子我估计15%应该差不多。我去年初查多伦多房租的时候就当即决定要买房了，房租收益对比上海很诱人啊。 www. iask. ca 我觉得LZ买房子还有几点是不是没有完全考虑到，大家交流一下， 家 园 论 坛 1 你7月就卖掉了上海的房子，其实是损失了，上海的房子比这里涨的快多了 www.iask.ca 2 汇率风险，如果你彻底安家，只与加元打交道，差别不大，如果还和国内有经济联系，以后可以多考虑一下汇率 本文 来 自 家 园 网 3 你怀孕好几个月了还忙着这么多事情，挺佩服的，但也要多注意身体，赚钱重要身体更重要 家园论坛,forum.iask.ca 4 买房的时候根据资金状况确定利率。将来升息几乎是一定的，这里加息比国内快多了。 加 拿 大 家园网 5 虽然分租自己的房子可以获得更多的收益，但生活质量一定打折，租客是不停更换的，我想这应该只是作为权宜之计 I A S K 6 要比较清醒的看到，多伦多去年的房价涨幅只是个特例 爱问搜索,m.i a s k.ca 多伦多的房价涨幅比较平稳，也比较慢，而且经纪费太高(顺便说一下我买房的时候没有找经纪，但卖房好像逃不掉)，税太高。去年比较大的涨幅是因为之前经济危机的跌幅，只是恢复性上涨，以后我的看法还是会缓慢上涨，要获得超额收益目前有两个思路，一是分租，因为租金收益很不错，二是找一些特别的投资方法，我看到有人拆旧屋建新屋，还有你提到的找builder谈都应该是好方法。 iask.ca   i a s k . c a   爱问搜索,m.i a s k.ca 对我自己来说，多伦多的房子不是很好的投资选择，收益偏低，打理分租太费神(不过比上海好多了，租房人素质高一些，法律健全一些)。在上海会更加得心应手，人人都觉得国内有房产泡沫的时候，往往还没到泡沫破裂的时候，呵呵，我刚在上海腾出钱来准备等待下一波买入的机会。 家 园 论 坛   家 园 论 坛   家园网多伦多,toronto.iask.ca

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答复：这位GG一看就知道是行家...... 加 拿 大 家园网

1、加币你换的正是时候，要向你学习，我09年年初也换了一些，但不够，怕跌。另外，对于刚来就要买房子没准备，主要精力在准备生孩子上了.......顺便问一下,请指点一下2010年加币对人民币或美元的趋势,因为我还要换加币呢...... 加拿大 家 园 网

2、我去年7月分不卖房我没那么多现金买房......也还好了,我65平米卖118万,我也经常看行情,现在也只能买130万,毕竟我在这里也买了不少房子,帐面应该是赢利更多......

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3、谢谢关心。身体是1，财富只是后面的0，我知道......

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4、至少到年中不会加息，而且这里利率始终比国内便宜啊，大幅加息的可能性应该不高，除非是出现经济很热的情况，如果这样我的房子也有相当涨幅了，我可以先处理掉一两套.....落袋为安.....

5、我认为多伦多今年会比去年更火暴，多市房屋行情目前仍是卖房市场，至少2-3年不会得到根本转变：多每年新移民有8万以上，年轻人独立安家需要有20万以上，目前在建新屋和库存不足10万......我看好多市,我认为在数年后他的价格会和温比肩...... i a s k . c a

6、GG牛人，没有经纪自己DIY买到了好房子，那你也可以自己卖房，自己挂到MLS上哦......

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7、赢利多了交点税正常。对与上海房子我由于也暂不回上海，我现在还有几套房子如果出租的话要租85年以上才能拿回房价，所以我除了留一套以后落脚外，其余2套正在挂牌之中。

我认为上海的房价应该离最后的疯狂不太远，毕竟一个发展中国家，这个城市房价已经是全世界第二贵（伦敦第一，超过东京、香港），如果说卖掉一个上海可以买一个法国再加东京、多伦多和香港，你信吗？如果上海房价不跌，再在上海买房，或者能赚到钱，但那也是刀口舔血，火中取栗，非一般人能做啊......已经有人在鼓吹,上海和北京到2015年平均房价要超15万呢.....我看离崩溃不远了......祝你好运 GOOD LUCK 加国中文搜索,www.iask.ca

geoweist：要说我现在就预测准今年加元的走势，估计也是瞎碰的。目前我觉得比较确定的几点是，1回到去年那么好的机会估计没有了 2今年人民币还会小幅升值 3加元我长期看涨。要注意的是需要把握兑换时机，对比加元/人民币的汇价历史确定买入区间，具体操作时分批买进。买的时候避免一次下注，每跌一点就买一点，摊低成本，老想着一次性换到最好价格那是碰运气。 MLS上面需要经纪资格才能挂，我不急着出手 加 拿 大 家 园 网 看多伦多的房价其实也可以借用看汇价的方法，对比历史。多伦多的房价我也是看涨的，但对涨幅并不满意，也认为未来不大会出现凌厉的上涨。不知LZ想过没有，为什么上海涨起来那么厉害而多伦多就慢很多？多伦多的首付只有5%，上海最起码30%，多伦多的利率只要3.5%左右 5年fix，上海我费尽力气才搞到3.78%浮动。按理说多伦多比上海更容易炒作啊。涨幅应该高几倍才对。 看一下两个国家的M1和M2货币供应量就知道了原因了。这也是我为什么等待下一波上海楼市上涨的原因。只要中国政府还能撑得起全国经济这个摊子，上海楼市很难出现真正的下跌。另外上海的房子比香港还是便宜多了。 i Ask . ca 买房子的技巧也很多，我看LZ也很有自己的一套方法，但和银行，经纪是存在博弈关系的，要尽可能的降低自己的成本。 还有关于交税，我也没报过税，但我的理解就是应该充分利用制度，有很多隐性成本，不说太多了 家 园 网

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答：高见，我部分赞同你的观点。多市楼价上升不快(相对国内而言)正是我想要的，所谓牛市,一定是慢牛如果变成疯牛(如上海)一定长不了.......上海房市适合快进快出，讲求快狠准，主要是靠炒的差价。租是租不回来的； u.i a s k.c a

部分别墅的租价可能需要200年以上(目前行情)，也就是说在清朝买套房子，经过爷爷的爷爷、爷爷的爸爸、爷爷、爸爸和我们这一代，房租还收不回房价......上海有多少豪宅如古北榛园,汤臣一品,翠户新天地,甚至还不是豪宅的仁恒河滨等晚上都是没有人住的。

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偶尔住进去几户人心里都是怕怕的，一至于开发商要把外墙的灯全部打开以造成灯火通明的感觉......那么高的价格那么高的空置率那么快的转手(有些房子出来才10年估计已经转手5次以上,甚至离谱的有些已经10次以上了),那么低的人均收入,LZ真是艺高人胆大...... 家园论坛,forum.iask.ca

上海的房子,包括杭州\深圳\北京等，我认识已经到了寻求最后的傻子阶段了......。大家都认为会有一个更傻的人会用更高的价格来买.......这种击鼓传花的游戏，基于大家还有一个大胆的判断，就是政府决不敢也不会让房价跌下去.......。 iask.ca

我大胆的预测一下:本届政府的任期已经不太远了，所以他就不想再控制了(他的时间也不够他来完成调控),就保持帐面的繁荣完成任期吧.....他想把这个任务交给他的继任者,但他的继任者会怎么做呢?还能把房价推高吗?还要靠卖地来推动财政收入吧.各级政府已经把可以卖的都卖了，现在已经没东东好卖了，总不能把最近10年才建的东东又来搞一次拆迁吧......我认为最多到政府换届，全国房价都会下来,下来很多.....。

而多市，你买对房子就放着，不愿住可以出租。最多20年就可以收回全部成本；每年再涨5-10%，10年后你的投资回报率会超过100%，考虑到你是MORTGAGE的，实际回报率会超过400%，每年回报率超过30%-50%。我认为已经很好了，投资收益这么高很不错。

简单说多市房产适合长期投资，而上海房产则只适合投机了(还要走得快)......。毕竟，你在多市看看，任何一个HOUSE.SEMI.CONDO,BUILEDING ,都是住着人呢，这是典型的自住为主的市场，所以多市的房产我认为几乎没有下跌空间，否则09年绝对起不来......。 家 园 网

jennychen：楼主的豪宅，用来出租，政府会有记录的。不是你自己可以任意指定的。她一定要交税的。还有如果楼主有4-5万的收入，不可能还得政府最高的牛奶金。

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答：税是肯定要交一部分的，当然也不可能交太多。我目前是3套房，自住一套，另两套每月可产生5600元/月的租金。我计划在今年再淘两套，争取每月租金能收益10000元。如果每月租金有10000元，牛奶金当然是没有的拉，或者很少。扣除一些费用，估计算成5万的INCOME还是不能再少了。如果4口之家，低收入线是3.7万，还有1.5万需要纳税，估计要交3000-5000吧。也算是纳税人，挺好的，对政府也有贡献嘛。毕竟我生孩子政府一次性就付了近2万呢.......。

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我的房子如果我有钱供，或者房子的现金流够的话，我是不会卖的。我认为我买的房子都有它的唯一性,和不可复制性，都是非卖品。年头越久越能升值.....反正暂时不卖（当然我除了这三个房子，还有个TOWNHOUSE近期会卖掉）,所以基本暂不用考虑纳税的事情..... i Ask . ca

我晒我的心得没别的意思，我建议如果有点安家费或更多些的本钱，我觉得淘房子是比较好的。让自己在多市过相对安逸生活的方式之一，毕竟华人新移民,短期要拿到高的收入是比较难的。我一个新认识的闺蜜朋友，在多市12年了，ROTMAN的MBA毕业，在BAY街某著名银行工作，年薪9万,拿到手的工资每月不过5千，租房1500，汽车和油费500，交际和生活费用1500，每月所剩不过1500。她最近在我的影响下自己刚买了个CONDO，她说现在算是安稳下来了.....。还有一个英国博士，在某金融机构年薪7万多......其余除了自股和小生意，我身边的朋友即便做专业工作的也很少超过4000/月的......。

1、欢迎大家有不同见解和辩论，但别胡说八道，别把无知当无畏。

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2、我的建议只适合想要在多市有长登打算的筒子，这肯定不是最好的发财办法和投资方式，比如你去海南炒楼，去南非炒钻石。。。。但这是兼顾生活和投资的比较好的方式。 家 园 论 坛

3、大家可以量力而为，但房产投资我认识至少要从两套开始，否则就一套，你卖了后住哪里呢.....?很难变成实际收益...... 家 园 论 坛

4、多伦多肯定不会全世界最适合房产投资的地方，但肯定是加拿大内最适合房产投资的地方之一。

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5、目前不一定是最适合的买进时机，但肯定也是比较好的买进时机，尤其是和以后数年比.....多市房产可能会在一场更大的经济危机后暴跌,问题是你能等到这一天吗?这一天真的来了,你敢买吗?我所知道的我上海的朋友,在等房价下跌无望后终于在最近3W多的时候买进了..... www.iask.ca

6、在所有的房子类型中，我首推HOUSE，因为买房就是买地，房子本身不一定值钱，但地会越来越值钱。这就是RICHMAN HILL的NEIGHBOURHOOD都已经几乎是中国人，但房价仍往上，百万起的原因，因为地大房大..... 加国中文搜索,www.iask.ca

luckyone ：超过4万的收入就不用考虑牛奶金了，费用要做到5K不容易。5万的INCOME至少要交1万多的税，和人口没什么关系。少去这部分税，你的每月可能需要用别处的本钱来供。 如果加上以后房子变现的税，LZ你的收益和成本比不是很好。你的本金足够的话，考虑买小生意是不错的，这也是很多移民的做法。 加 拿 大 家园网 有一句话，能想到的人都做了。为什么这里做盘生意的不多，LZ也可以想一想。还有一句话，合伙做到头来多数是冤家。如果不是有完备的章程而是大家哥俩好一起弄生意，到后来不欢而言的机率极其高。 iask.ca

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答复：LS说的有道理，先试两年看看吧，我想至少目前来看还是有正的现金流的。至于卖房变现的税,要看房子升值的状况了，这也是再过些年来需要考虑的事情了。

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在多市做小生意成功率不算太高，就算成功的，大部分也是赚的辛苦钱。我舅舅一家在DOWNTOWN有个洗衣店，已经做了8年了，雇了5个工人，两口子一年有10万多的净收入。也是早上7点从MARKHAM的家里出发，晚上10点才能到家，一周7天都基本不带休息的......，我估计我可能没有他那么能吃苦.....。

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美容行业字国内做过，还算懂行，但到这里还没看出门道，不过还是想有机会来尝试一下，好象这里做美甲什么的生意还不错......。 本文 来 自 家 园 网

关于合作，还是看人，也有合作的长和好的，关键要互补和有信任......。

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jenifferl：新房也有新房的缺点，通常，新HOUSE不像国内的，把绿化做好，好像没有大树，由于地皮价格上涨，花园也通常很小，老社区当时地皮便宜，花园大，而且数目葱郁。我倒不在乎学区，只要治安好，白人多点就成了，最好是豪宅处最破的房子，推到了重建更好，符合自己心意，我这样理解不知道对不对。还有建房一平米的费用大概1500-3000刀吧，一幢中产的250平米的房子，大概35万左右带装修。我这思路成不？

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答复：翻新可以会容易操作些，如果不是BUILDER，或者你真的CASH很多，最好不要推倒重建。 iask.ca

一是牵涉到的法律问题比较多，我有个朋友就是推倒重建，BASEMENT都建好了，但FIRE部们叫他停工，说他的管道不符合规格。虽然他已经报批了，但那个INSPECTOR还是不同意，说不是他批的，必须停工整改，一等就是半年多。 加拿大家园,www.iask.ca

二是你得先把银行贷款全还清，你才能推倒，因为你把抵押物给消灭了。推倒后你还得全部付现金来建，一来一去，至少得100多万刀了.....。

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所以新建的房子如果不卖100多万刀以上，那个新建的人就是亏的......。新建买地直接建会便宜很多，这就是一些豪宅地区一块地卖得比周围同样一块地，但上面还有房子的还贵的原因.....。一般来说，看一个区近期会不会涨，可以看附近推倒重建和翻新的房子多不多就知道，象现在的希腊街基本就是这样，我估计最近两年那里的房子得大幅度上涨......。

因为，本来那里只买50-60万，但新建的房子卖到100多万，就把其他的房子给带动起来了......。 www. iask. ca

 

jennychen：不是可以随便出租，一定要看你房子的zoning,如果要更改要到政府申请，不但满足防火要求，还要有停车位的要求。就象合法的triplex一定要有3个停车位。这一点我很确定！

答复：在多伦多房租出租一般来说：

CONDO只能租给一户人；TOWNHOUSE\HOUSE都可以出租给两户人，这个是LEGAL的。现在华人的分租很多人是超过两户人的，政府一般不会去管，因为政府也知道如果不分租，目前的房子是不够的。

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目前有房子的家庭，在多伦多不到50%，也就是说，如果要全部安置，要每户人都出租才行。但这也是不现实的.....如果你不是合法出租，一旦出事，如火灾什么的，保险公司可以不赔，那你就基本破产了......。如果你按5个家庭分租投保，我估计至少得600-700每月保费，可能还不止.......。所以，出租给两户，或者最多再多一户应该是安全的.......。

先说这些吧，接下来我准备还买个生意，准备买个美容美甲和SPA馆，带不带物业都行，有朋友有好介绍请联系我哦。。。。。

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jyzhou817：我在11 月底短登稳哥华, 感觉那里房子太贵, 准备来多伦多, 请问, 象5年新左右, 白人占多数比例, 交通还算方便(你的择房3原则), Townhouse, 大概多少钱？多谢!!!

I A S K

 答：温肯定工作机会要比多要少一些。另外，房价要贵许多，你或许做了个正确的决定。
TOWNHOUSE 新的大多是没有管理费的，所以会贵一些，看面积和区吧。我看从28-45万左右的都有，你可以加我们，QQ646594975.多交流吧。如果你有孩子,需要学区还不错，又以白人为主，你可以看看THRONHLL WOODS小区，你GOOGLE一下吧，我可是淘了很久对比了太多才决定的哦.....。

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tiara：看了lz的分析很受启发，很欣赏lz现在的生活状态。lz可不可以给我们这种正准备结婚买房的一些建议?我现在在英国伦敦，下个月准备到多伦多看看房子，能承受价位大约是25wCAD

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答：如果你们两位都是需要尽快工作的，那么在UNIONVILLE,NORTH YORK,DOWNTOWN或YONGE,买个1BEDROOM的新的CONDO应该是可以。如果你们打算在近期要孩子，或者还要考虑孩子以后读DAYCARE，小学什么的，那可能还需要考虑学校等情况。 家 园 论 坛

如果很快还会有老人过来帮助照顾生活，或者以后会生2个或2个以上的孩子，可能无管理费的TOWNHOUSE，或者一些有管理费的区域很好TOWNHOUSE也可以考虑,按你的预算如果增加一点，还可以考虑SEMI什么的。 爱问搜索,m.i a s k.ca

你可以加我，我可以在自己选房的时候随便帮你看看，并发给你.HK158@HOTMAIL.COM,QQ646594975 i Ask . ca

deadcatbj：问个傻问题，lz登陆才半年，估计应该也没有正式工作，怎么能够贷款买这么多房子呢？银行怎么审查收入情况决定贷款比例呢？

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答：这个问题不傻，问的很好啊。我不是没正式工作，就是没工作，最近N年也不打算工作。新移民贷款是相对容易的，很少人能在半年内找到高薪的收入，所以银行只看你是否有这个首付就可以了。你买了房子后，银行会看你有多少净资产，具体你可以找个银行的贷款经理问一下。如果你来了2年了，月薪还只有2千什么的，那能批准的饿贷款额度不可能更高。 i a s k . c a

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