中国移民和加国房价 逃不掉的房奴命(4)

报告将屋价高涨归咎城市扩张 呼吁周边地区多建屋

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研究员考克斯(Wendell Cox)认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用贬义字---肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数字。」

该报告将房屋昂贵归咎于政府限制城市扩张，使在城市边缘发展新房屋十分困难，造成人口密度增大，房价升高，生活品质下降的现状。

Tony Recsei博士在这份报告的引言中表示，在花园城市的概念下，人们享受充足的生活空间，有城市的方便，又有乡村的风格，没有贫民窟。人口不断增加带来了很多挑战，很多城市的对策就是提高人口密度，但这种对策带来的后果是，长期努力得到的高生活素质会受到影响。 家园网多伦多，toronto.canadameet.com

政府扩建公交 限制城市扩张  可能降低生活品质

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报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与满地可。 本文来自 www.canadameet.com

以安省为例，去年安省政府批准了向一个称为推动安省（Move Ontario Project）的公共交通项目投资175亿元。省交通厅长Jim Bradley曾表示： “发展公共交通是政府长远发展的重点。扩宽及改善道路也重要，会继续做，但会看到越来越多的资金将投向公共交通。”

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按多伦多城市去年提出的公交轻铁计划，整个城市将增加120公里的服务路线。到2021年，新的线路每年运载力将达1亿7千5百万乘客。 内容来自 canadameet.com

庞大的公交系统要求城市有一定的人口密度，才能有生存及发展的机会。

前安省副省长兼能源及基础设施厅长George Smitherman在去年的一个媒体圆桌会议上说，安省在过去2至3年中，在计划方面改善了很多，像旺市、万锦市、Barrie等都被要求，在扩建的时候，要有一定的人口密度，不能向4周扩展太大。“我们试图把城市发展成为人口密度高一点，不要那么分散，一开始就要建公共交通。” 加拿大家园，www.canadameet.com

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政府限制城市向外发展导致房价升高。图为越来越拥挤的多伦多市中心

加拿大安省去年通过环保能源法案（Green Energy Act），大量投资于公共交通基础建设，旨在刺激经济，改善环境。但庞大的公交系统需要一定的人口密度来维持。
 

 加拿大城市机构指模型过份简化 加拿大家园，www.canadameet.com

不过加拿大城市机构行政总监基尔默(Brent Gilmour)批评，这份「房价可负担」统计报告过度简化楼市是否难以负担的因素，并未将地区性的房地产市场情形，以及经济情况考虑在内。他更认为报告中缺乏环境因素，未有考虑到基建、交通等开支。基尔默强调，计算一个都会区的房屋是否难以负担，必须要将社区内的生活品质、是否需要自行驾车、附近有没有公园或活动中心等考虑在内。他指加国城市在开发住宅区时，政府皆会仔细考虑长远的投资报酬率，并以各项基础建设加以配合。 家园论坛，www.canadameet.com/bbs/

他说报告书亦没有把城市规划的财经、社会与环保好处包括在内。它们包括较低基建成本、减少舟车劳顿和为不驾车人士而设的城市。基尔默说：「你需看看社区内左邻右里的生活素质，看看居民能否步行或以单车代步，附近是否有公园与其他康乐设施。该研究报告没有顾及这些东西。」

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基尔默说加拿大大城市规划就住宅区时顾及投资回报，传统规划模式是在大幅土地上兴建，需要建更多道路、更多水渠和更多电力配合。这些长远的成本可能没有在屋价中反映出来。他说新市镇同时需配合照顾耆老的需要。行动不便的老人家居住边缘地区可能感到弧独。  加拿大家园，www.canadameet.com

报告作者葛克斯则反驳指出，新房屋发展区兴建新道路和交通服务的成本与市区密集政策造成房屋与租金昂贵相比只是鸡毛蒜皮。他说：「自由市场应该允许土地发展。城市边缘的土地应该开放发展，不需策划者规定在什么地方发展。」 加拿大家园，www.canadameet.com

银行？推动房价的幕后之手

可是中国移民被推出来说话，当然还有一个很令人“自豪”的原因，那就是这些年“中国人有钱”这一概念，已经渐渐在全世界深入人心了。 加拿大家园，www.canadameet.com

2010年下半年房产将更难负担？ 家园论坛，www.canadameet.com/bbs/

无独有偶，除了“边境公共政策研究中心”，本国其他的经济研究机构也注意到了多伦多地区房产日益难以负担的情况。

近日，本国大型商业银行之一的加鼎银行(Desjardins Bank)公布了住房负担能力指数(housing affordability index)报告。该行的专家发现，受房价上涨的影响，去年第4季度多伦多地区居民的房屋负担能力继续恶化，出现了自第三季度之后，连续两个季度的下滑。 内容来自 canadameet.com

加鼎银行的经济学家Hélène Bégin女士回顾，在2006年至2007年本国房地产高峰期间，多伦多属于住房难负担城市，但是2008年第四季度的房价下跌、按揭率大降使得本市住房变得较易承担。不过，09年、特别是09年下半年房价的强势回升，完全抵消了历史最低按揭率给消费者带来的优势；再加上本地就业没有多少好转、收入水平跟不上房价，多伦多再次进入住房难负担城市之列。

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Bégin女士预测，随着房价在2010年第一季度的继续走高，未来几个月内多伦多住房将变得难承担；而下半年将上涨的房贷利率也将进一步挫伤住房负担能力。据加鼎银行预测，今年下半年经过调整后按揭率至少比现在高一个百分点。

加拿大咨议局(Conference Board of Canada)近日的报告也称，本国28个市场中有19个在2009年的房价年涨幅度超过了长期平均水平。据预计，多伦多、汉密尔顿(Hamilton)、St. Catharines和Kingston在短期内仍将是卖方市场，这将进一步侵蚀居民的房产负担力。

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