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加拿大税务问题:华人出租房子 哪些费用可抵扣?

加拿大家园 iask.ca 2016-02-25 12:22 来源: 作者: 点击:

近年来,越来越多的华人移民朋友手中余钱多了,除了自住房外,还购买出租物业。由于投资出租物业会给投资者带来比较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高,比较受华人的青睐, 但与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题,因此,购买前最好将税务问题一同考虑。

每年房租收入的申报比较简单,但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说,房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣,但预付费用只能抵扣当期发生的部分,比如,你预付了2年的房屋保险,只能分两年抵扣。付给他人的物业管理费,剪草铲雪的费用也是日常费用,但只能付给他人,不能就房主自己的劳动部分付费。有关汽车费用,抵扣需要满足若干条件,比如你自己做出租物业的维护而不是找人来维护,你需要运送工具及材料去你的出租物业处等。如果仅仅是去出租物业处收取租金,你需要有两个或以上的出租物业才能抵扣相关汽车费用。

房屋购买的成本中所包含的建筑物部分,购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出, 置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益,如果是后者,则是资本支出。比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租,在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出,但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息,地税,管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损,即净出租收入为负数,则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。

由于资本性支出是为未来若干年带来利益,在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧,在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance,简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类,然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算,也就是说,折旧会逐年减少。另外,折旧有一个基本规定,通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000,属于资产类别第8类,折旧率为20%,但按照第一年折旧减半原则,第一年折旧费用最多为$300,第二年最多为$540。

需要注意的是如果申报了折旧(CCA),卖房时如果价格高于未折旧剩余部分,以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如,出租物业购入价60万,过去申报折旧12万,卖出时95万,已折旧的12万会被当作卖房当年的收入,另外赚的35万是资本增值,50%需计入当年收入纳税,这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%,所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。

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