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????本来没有想到要移民,当时还正在一个四季如春,眼光明媚的地方享受着小生意者的最高境界:睡觉睡到自然醒,数钱数得手发软.根本没有想到加拿大什么事.突然有一天,想出去看看,正好有个朋友来看我,说他要到加拿大去了,我知道他5年前在办,现在才搞定,觉得加拿大政府也挺惦记我们的.对加拿大有了些好感.但还是没有先考虑加拿大,到网上的各个移民网站考察了一下,我怕冷,觉得澳大利亚气候更好,就准备先下手了.必恭必敬的向一个移民顾问交了咨询费后,他噼里啪啦的算了一下,结果是最省钱的技术移民不要考虑了,最费钱的商业移民没有问题.尽管当时对自己的智商很沮丧,感觉是本科就没有戏了,自费的专科还有个名额.好吧,就商业移民吧,啥条件!?2年临时签证,生意没有达到要求就取消,这不是给孙悟空下个紧酷咒吗,很不爽,不去伺候了.
????除了澳大利亚商业移民条件比较苛刻外,感觉澳大利亚就是一个岛,连出去串个门都不方便.而加拿大下面是美国,同学亲戚一大堆,在加拿大实在混不下去了,去借点米也方便.对了,当时也了解了美国的投资移民:起价50-100万美圆,也是2年临时绿卡,除了这笔钱而外,还必须直接和间接提供10个就业机会等附加条件,感觉这是个无底洞,撤退!
????我这个朋友办的是技术移民,由于刚拿到加拿大的LANDING PAPER,对将来的生活充满着美好的憧憬,临走郑重向我推荐了加拿大移民公司的H小姐,这家移民公司收取7000美圆代理费,用了5年时间,终于把他办下来了.感觉他和移民公司都挺不容易的.于是打电话给H小姐,把自己的条件一说,技术移民分分够了,但时间长,3-5年是常事,要快点的,有,联邦投资移民,2年,啥,又要快点的,还要钱少的,也......也有,省提名,1年!这才第一次听到曼省的PNP-B项目.
????感谢强大的INTERNET,经过比较,个人觉得曼省和萨省的PNP-B项目很有吸引力,首先,资金要求合理,有25万加币的身家,有合法的纳税记录,有一定经营的经验就可以入门.而联邦却要80多万.资金投入上省提名就更人性化,只要求15万,押金7.5万,而联邦要40万,最少投12万,重要的是省提名这15万是用在你自己的业务上,而联邦是把钱交给别人耍.区别呢,就是联邦可以在加拿大的大城市住,省提名需要在小城市住.如果心态好,移民不是为了炫耀,住小城市小乡村又有什么呢.
????心动不如行动,马上上官网自己办,邀请函一个月就寄来了,去使馆签好商务签证,就飞到WINNIPEG了.没有通过移民代理,觉得这是件很简单和轻松的事,这都办不好,出来还咋混(纯属个人行为,移民公司不要拍砖). 我是5月到的,天气还不错,马上上网买了辆旧车.买车用了20刀,买锁却用了25刀.后来发现根本不用买锁的.上车围城转了一圈,感觉还不错,城市设施当然和大城市差些,但该有的都有.不满意的是城里的土人太多,无所事事的.
????在实地考察曼省前，已经在网上进行了2个多月的资料收集和DESK RESEARCH，对要到曼省来需要了解的地方都作了详细的规划，10天的考察按步就班的落实，因此，在和PNP-B部门的官员面试时，看到我翔实的商业计划，他们甚至比我还急于让我来安家落户。但事后证明，这些计划还是纸上谈兵，等我1年后真正准备开始经营时，才发现我还是有地方太过乐观了。
????省提名通过的时间很快，4个多月就递联邦了，9个月时联邦的体检表就下来了，但等得最长的反而是体检后，体检后等了3个多月才DM。算下来，从考察后正式递件到那到大信封，刚好12个月。记得体检时遇到另外几家同时体检的投资移民，他们都是清一色的选择温哥华，当我说是去WINNIPEG，他们问我是不是在澳大利亚。
????拿到LANDING PAPER后,选择从多伦多入关,原因是在多伦多朋友比温哥华的多一些,关系更密切一些.入关细节家园帖子已经很多,就不再凑热闹了.印象最深的有3件事,第一给我们办移民手续的移民局官员.排在我们前后的,来加拿大的新移民有白人,黑人,黄种人,大家的眼中都含着一些劳累,一些紧张但更多的是一些欣喜,站在这些新移民的队伍中间,带着自己的亲人,到这片陌生的,有可能是人生转折的国家,心里有股说不出的感觉,这种感觉,是自己无数次出国出差都无法感受的."HI,WELCOME TO CANADA."我的思绪被一个纯正的英文打断,抬头看到一张年轻而甜美的面孔,一张中国美女的真诚的笑脸.
拿到LANDING PAPER后,选择从多伦多入关,原因是在多伦多朋友比温哥华的多一些,关系更密切一些.入关细节家园帖子已经很多,就不再凑热闹了.印象最深的有3件事,第一给我们办移民手续的移民局官员.排在我们前后的,来加拿大的新移民有白人,黑人,黄种人,大家的眼中都含着一些劳累,一些紧张但更多的是一些欣喜,站在这些新移民的队伍中间,带着自己的亲人,到这片陌生的,有可能是人生转折的国家,心里有股说不出的感觉,这种感觉,是自己无数次出国出差都无法感受的."HI,WELCOME TO CANADA."我的思绪被一个纯正的英文打断,抬头看到一张年轻而甜美的面孔,一张中国美女的真诚的笑脸.海关的移民官看年纪刚刚大学毕业,对工作充满热情,就如邻家的小妹.过关手续就在这轻松愉快的过程中很快办好了,尽管整个过程我没有听到她讲一句中文,但我肯定她一定是华裔,也许她的父母,也和我们一样,在若干年前的这一天,满怀着希望,站在同样的移民队伍中间,而我们的儿女,在若干年后也会这样去迎接新来的同胞.第3件让我高兴的是就是自己的小孩了.新移民要先过海关进行行李检查,看到前面的人被开包检查,想到自己这一大堆的行李,不知道打开后还能放得回去?因为所有行李都是老爸在临行前亲手装箱的.每次出差,老爸都喜欢给我们装箱,这是他的绝活,不管什么奇型怪状的东西,他都能够整整齐齐,稳稳当当的装好,并且从来不让我们插手,像是怕我们搞乱他的艺术品一样.老妈帮不上手,就在旁边不断的叮咛嘱咐.我们都知道,他们在帮远行的儿女打包中,也包进了对我们的切切关爱.父母在,不远行,儿女现在不光要走很远,还要带走他们心爱的孙儿孙女了.
也许是海关的检查人员也不愿意打乱这些"艺术品",只是看了看,问了问,就大手一挥,放行了. 刚出海关,准备给接机司机打电话,3岁的儿子眼尖,从地上捡起一个亮闪闪的硬币,大声说: "爸爸,我捡到钱了!给你." 我接过一看,的确是钱,是牙买加的硬币.本来准备马上来个"交给警察叔叔"的现场教育,但这1块钱的加勒比海外币,哪个加拿大警察要收呢? 就算要收,加拿大的警察能够了解这个中国的教育典故吗?算了,只有留下做个纪念了,但这可是个好彩头,一到加拿大就找到钱了啊!
好运还在继续,走到大厅外,更多的钱在等着我们了.走出机场大厅，阳光明媚。酒店的车还没有来，把行李放在候车道上，叫上儿子和女儿，和我一起把推车还回机场去。 行李车放在轨道上，轻轻推进去，就听见卡塔一声，一枚25仙的硬币咕的一声弹了出来。财迷儿子觉得像是在变魔术，还用小手在出币孔内扣了又扣，看了又看。我看到周围还有几辆推车胡乱的放在外面，就对儿子和女儿说：“现在我们开始挣钱的游戏了，你们要把外面的推车推进这个车站，就可以挣到一个硬币，就像爸爸刚才一样，但你们要自己去找车和推车。”8岁的女儿反应很快，马上就开始行动了。于是，女儿负责推车，我在旁边搭手，儿子负责收钱，LP负责照看行李，一派家族企业的繁荣景象。要不是司机来了，我们可能把周围2-3个推车站外面的回收服务全部包下来了。 儿子小手硬币都满了，高兴得呵呵笑，女儿也兴奋得满头汗。没有想到，刚到加拿大，儿女就用自己的劳动，挣到了加拿大的第一捧金。在去SHERATON 酒店的路上，我得意的总结我们的第一次登陆：一路平安，捡钱，挣钱，住喜来登，都是好兆头啊!!!更高兴的是女儿和儿子感受了劳动就有收获的甜头，他们每人抱个冰淇淋，正在美滋滋的。。。在多伦多逗留了几天，一来带家人游览一下，二来探望朋友，了解他们的生活和工作情况，听听朋友们的过来之谈，让自己也少走些弯路。
关于游览，去看看尼亚加那大瀑布应该是大家的选择，我第一次来考察的时候朋友就带我去了，是坐赌场安排的BUS去的，很方便，也很便宜，记得是要用护照办个赌场的卡，就在赌场的BUS上就可以办好，记得来回的费用是免费的。条件当然是过赌场而不入，进赌场而不赌。下车就直奔大瀑布主题。该瀑布水质清澈，水雾弥漫，值得一看。但我却认为不过是大水库放水而已，气势壮观，但野性不足，完全不能够和津巴布韦，赞比亚边境的维多利亚大瀑布相比。LP喜欢逛商店，听我这样一评价，马上增加了另外2个购物中心，把大瀑布留给下次父母来的游览计划中了。 我也特别喜欢逛商店，但不能够超出3个，如果LP连逛3个商店都还不买东西，我就会抓狂。因此，她总是在第3个商店找到玩具店或者是书店，这样就把我和孩子都寄放在那里了。 不过，我还是很佩服LP的，因为她的不少朋友都是去商店“扫”货，而她却是去“淘”货，她总能够坚持只买最好的，不买最贵的(当然也买不起最贵的)。修炼的境界完全不同。几天逛下来，LP的结论是：在加拿大，当女人难，当爱购物的女人更难。没有什么价廉物美的东西啊!除了多伦多的中餐而外。
关于在海外的朋友，请不要用物质和金钱的标准来作来评价，出国之前无论是贫是富，还是得意和失落， 在出国后都应该全部归零，因此，只要朋友在国外身体健康，心情舒畅，家庭和睦，儿女上进，就是最大的成功。所幸在多伦多的朋友都是快乐的。我怀着谦卑的心态，也怀着第2次创业的信心，踏上了WESTJET从多伦多飞向WINNIPEG的班机。坐在飞往WINNIPEG的飞机上,我还是给自己留下了后路:
在业务上: 1年大苦,2年小苦,3年不苦 .如果3年还苦,坚决撤退.
在生活上:1年租房,2年看房,3年买房.如果3年还不买房,坚决撤退.
如果3年后都有了,就在WINNIPEG住半年,在SAN DIEGO住半年.哈哈,容许做梦哈.坐在飞往WINNIPEG的飞机上,我还是给自己留下了后路:
在业务上: 1年大苦,2年小苦,3年不苦 .如果3年还苦,坚决撤退.
在生活上:1年租房,2年看房,3年买房.如果3年还不买房,坚决撤退.
如果3年后都有了,就在WINNIPEG住半年,在SAN DIEGO住半年.哈哈,容许做梦哈.房东是个风趣热情的人，只和他通过一次电话，就决定把落脚的地方选在他家了。当时我打国际长途问他情况，并告诉他我有2个小孩，可能会很调皮很吵闹，他说，我有3个小孩，都没有觉得很吵啊，我又告诉他，我们可能要等几个月后才能够到，他说，我们不是开家庭旅馆的，你想什么时间来都欢迎。我最后问他，我们没有见过面，在机场如何找到你呢?我们相互发个照片吧。他说，不用，我肯定找得到你们，你们也肯定看得到我。结果房东说的一点没错。我一出小温机场就看见了他。他简直太突出了。从飞机上看winnipeg，整齐划一的农田，绿树覆盖的城市，穿城而过的河流，很有一种田园的景致。等飞机降落，走到机场大厅，才发现是个很小的机场，完全比不上国内机场的气派。我们不得不接受它只是一个人口还仅有70多万的小城市的事实。 但机场虽小，功能齐全，我们很快拿到行李，走出机场，大厅门一开，我就看一个2米2高的大汉，直挺挺的鹤立在外面。“WELCOME” 这个大汉径直走向我，伸出一支大手。哈哈，他一定就是我的房东了。因为他告诉我，只要看到机场内最高的人，99%就是他了。他手脚麻利把我们8个大行李连带全家4口装进他的FORD旅行车，扣好安全带，我们回家了。在路上，我问他是如何一下认出我们的，他说，每天到WINNIPEG的中国人就很少，象你们这样大包小包全家来的中国人更少，你们一出来，我当然就知道了。 是啊，在飞机上，还真的只有我们这家是中国人呢。车开到一片赏心悦目的小区,在一个赏心悦目的新房停下,我们如梦游一样进入一个个赏心悦目的房间. 留给我们的是楼下的2个卧房,2个大厅,1个卫生间,1个厨房,装修得整整齐齐,清清爽爽.家具用品一应据全,连床单被套都准备好了.厨房的餐桌上还摆满了刚做好的煎蛋汉堡,麦片,牛奶和水果.都是房东太太特地为我们准备的. 房东一家住楼上,楼下其实是一半埋在地下的,原来是房东儿子住的,现在儿子去温哥华上大学,就空下房间留给我们了.我们很幸运一来就认识了善良勤劳的房东一家,在和他们相处中,都给我们留下了很多温馨的记忆和真诚的帮助.
落脚的地方找到了，接下来就是要熟悉当地的生活设施，比如商店，医院，学校等等。还要办理各种移民手续，比如医疗卡，牛奶金，驾照等等，对投资移民来讲，我还要去商务移民部报到，告诉他们我已经履约来了。
尽管房主把所有的生活需要都提供了。为了满足LP的要求，我们首先去商店看看购物环境，采办柴米油盐。 我们住在东南部的法语区，最近的购物中心就是ST VITAL，里面有WAL-MART，THE BAYS，OLD NAVY 等这些大的连锁店，下午又到商品超市SUPER STORE，SAFEWAY，COSTCO，感觉商品很丰富，和多伦多没有什么区别，印象最深的是COSTCO和SUPERSTORE，前者的猪肉，牛肉和三文鱼肉质量相当好。后者的商品丰富，中国人的食品也相当全，大米，蔬菜，豆腐和调味料比当地华人的超市还便宜。总体感觉除了水果，果汁价格比较高，其他商品价格都还可以接受。大包小包的回到家，我已经是精疲力尽了，LP还意犹未尽，因为路上还看到了TOMMY，BESTBUY，TOYRUS等熟悉的商店。房东看到我们兴奋的样子，平静地说了句：其实，在整个北美，就是再小的城镇，生活都很方便，不然怎么算是发达国家呢。由于枫叶卡在多伦多入关时就已经办了,到时会直接寄到我们留下的地址来.接下来就去当地办SIN卡,医疗卡和驾照了.曼省的医疗保险不用等3个月才有效,办好当天就可以享受免费医疗的福利了.这也是曼省的一个优势吧.因此,SIN和医疗卡一定要及时办.半天时间,全家的这2个卡就办好了.大名鼎鼎的医疗卡其实就是个白色的小纸片,拿在手里让我感到很不真实,正好儿子有点感冒,就准备马上去试试它的功用.看看加拿大的免费医疗到底是个什么情况.通常是拿到医疗卡后,就可以找自己的家庭医生,家庭医生会给你开个医疗档案,记录你所有的就诊记录,如果没有找到家庭医生,可以到任何一家社区诊所WALK-IN看病,只是社区诊所不会留下你的就诊记录.我们带着儿子走到住地的一家WALK-IN,面积不大,有200多平方吧,有1个候诊室,4个病房,3个医生,3个护士,侯诊室人不多,5-6个病人,都是老年人,侯诊室还有些玩具,可以让小孩玩,整个诊所清洁干净,井井有条.接待我们的医生是个越南华裔,热情仔细地检查了儿子的身体,询问了一些情况,开了一些消炎和感冒药,让我们到旁边的超市买药,嘱咐我们如果有什么情况,就再回来找她.整个看病过程只有半个小时,我们没有交纳任何费用.到旁边的超市,里面有个药房,这种药房几乎在每个超市都有,也有药计师负责配药,药费却不是免费的,大概用了十几刀,以前给儿子服用从国内带来的感冒药,效果很不明显,但服用了本地的药,儿子的病第2天就有了明显的好转,第3天儿子就又开始活蹦乱跳了,我估计是当地的药剂量比较足,特别是消炎药.第一次在加拿大看病,觉得还是很方便,医生也很专业,就是药费有些贵.曼省的家庭医生不是很好找,但我们在2个月后还是找到了家庭医生,只是离住地比较远,但和其他移民来了1年还没有找到家庭医生相比,我们还是算比较幸运了.我们来的时侯,刚好遇到曼省一年一次的妇女体检,LP也去医院免费做了体检.全家都健健康康,为我们在加拿大安居乐业提供了保证.曼省的投资移民办公室就在城里主街上一栋老式的欧洲建筑里,一年前就是在这里面试的,这次再来,是按要求向他们报到的.同时也来落实投资项目的具体细节.走进大厅,电梯正好打开,刚走进电梯,才忘记看移民办在几楼了,但电梯已经快速上升,DAMN IT,我不禁骂了一句:"I HAVE PRESS THE BUTTON FOR YOU ALREADY."才看见站在旁边一位美女对我一笑,她咋知道我要去移民办呢?电梯门一开,果然看见牌子上写的就是我要去的地方! 这位美女也跟我走了出来,和我一起进向办公室,我问她,你也来这里报到, 不,我在这里上班, 中国人? 不,是菲律宾人,你可是我遇见过的最漂亮的菲律宾人,她咯咯的笑了.进了大厅,坐在前台的白人小姐也一下认出我. "很高兴又看到你,这次你准备呆久一点了吧", "FOREVER",我表情相当诚恳的表示.她也咯咯的笑起来.曼省的移民安置服务，特别是对商业移民的安置服务应该是很到位的，因为他们专门设置了商业移民安置部，全由MBA学历背景的官员进行各种咨询和指导。每个投资移民都有对应的辅导官员，提供各种免费的咨询服务。
由于会讲中文的官员数量有限，指派给我的是P先生，他来自东欧的一个前社会主义国家，在加拿大获得MBA文凭后在曼省商务移民局当辅导员。见面后他先塞给我大约5公斤重的厚厚的资料，告诉我需要的东西都在里面，回去慢慢读，有问题随时来找他。接下来就开始海阔天空的聊起来。 由于气氛很放松，我们聊到高兴的时候，他给我出了不少好主意。 我问他小温的房产情况如何，他说，千万不要来就买房，首先是你的业务还没有定下来，再说现在房价正在下滑，等等再看，于是我问他，曼省对投移有没有居住的限制，会不会影响以后的入籍。他坚决的说：曼省的PNP-B项目只是鼓励你在这里居住，但不是强迫你在这里居住，每个加拿大公民和有永久居留权的居民都有选择居住地的权利，这是宪法赋予的权利，因此，从法律上讲，你可以住在加拿大任何一个地方，对你的入籍没有直接的影响。其实，关于居住地的情况，在我第一次来面试的时候，移民官就清楚地解答了相同的问题，并告诉我通过曼省PNP-B项目申请的，由联邦最后核准的永久居留，是没有任何附加条件的。
“那么，省提民项目对我们投资移民的控制体现在什么方面呢? ”我继续问。“就是在省提民通过后，我们之间签的协议上。”他说。“在面试完成，省提名通过后，曼省当局就会发给你一个AGREEMENT，上面清楚明确了你的权利和义务，即投资的金额，项目，时间和押金。签字交押后生效。”听他一提,我是记得在协议签字前曾仔细看过条款，里面的确没有写有居住时间和地区的限制。
“其实，我们对你们的控制只是在7.5万的押金上。” P继续给我讲解。“如果你在我们规定的2+1年内无法完成你的投资项目，我们才会没收你的押金。但是，7.5万的押金必须是能够证明你已经按投资金额的规定，正式经营后才能够返还。也就是说，你必须再投入15万加币在项目经营上，7.5的押金不能够提前算成你的投资款，除非是你在购买生产经营用厂房时，这7.5万可以用作你的购房担保金。”
我又问他：“如果不居住在曼省，在其他地方经营业务可以吗?”他说，“当然可以，只要你的公司是注册在曼省，并且在曼省交税就可以。”“如果我需要改变以前的经营项目，换成其他的项目可以吗?”“当然可以，只要你新的项目能够保证15万的投资金额并在曼省交税。其实，你有3年的时间来重新选择你的投资项目的。”我继续问他，“如果符合投资要求，押金什么时间返还，有没有其他附加条件，比如雇用人数，营业额，交税金额等限制?”“没有明确的要求，一般只需要你有办公场所，交易发票，往来业务函电和15万的投资证明就可以，不需要有雇工记录，也不要求交税的额度。 你开始经营后，我们会马上安排人来检查核实，确认达到要求后1周内就会退回7.5万的押金。”
“如果我入股其他公司，由他们来经营可以吗”“原则上是可以的，但有条件，首先这个公司必须正常经营3年以上，你必须占33.3的股份，也就是说，你必须拥有该公司三分之一的股权。还有，我们没有和此项目配套的基金公司，我们鼓励你们进行日常经营，因此， 所谓的基金管理公司是不被我们承认的。”听他讲完，我心里就全有数了。
最后我问他：“同志，你为什么选择来WINNIPEG? ”
“这里的天气啊!”说完我们都一起大笑起来.按楼上的资料,该项目的费用是:
1)投资管理费用 13万加币
2)基本费用：
A.移民服务费：1万美元(签约时支付5,000美元，拿到省提名支付3,000美元，签证获准后支付2,000美元)
B.拿到商签后在MB省正式面试，面试费50加元
C.联邦申请费：主申请550加元，配偶及22岁以上的子女550加元;22岁以下的子女150加元
D.登陆费：只有主、副申请人交纳，490加元/人
E.体检费：1400人民币左右/人，未成年人每人800人民币;
F.审计、公证费用：视个人情况和家庭成员人数定，约2-3万人民币
G.面试签证费用
H.面试国际和加拿大境内费用
I.面试7天住宿等杂费基本费用,除了移民中介费用1万美金外,其他费用都是必须要发生的.这部分成本大约在4000-6000加币左右(一家4口为标准)
投资管理费用分析如下:
第一阶段:
提供的服务是:
1)帮客户进行移民局认可的商业投资项目的寻找和选择.
2)详细商业计划的制定.
3)面试辅导和7天访问接待
收费是:
得到加拿大面试签证以后，向投资管理公司交纳押金2万加元, 若面试不通过全额退还;面试通过后，则该款项转为首期综合管理费用。
第2阶段:
获得省提名后, 支付省政府7万5千加元商业投资保证金，收到后省政府把整套申请文件递交联邦;不成功全部退还(不含利息)。这部分是省政府的收费,
第3阶段:
获得体检通知后，支付投资管理公司剩余综合管理费用,这分2个部分,
1.如果客户选择委托投资公司协助经营管理.
收费是:3.5万后期综合管理费+7.5押金=11万加币.
提供的服务是:
A.投资管理公司将按照移民局认可的商业投资计划全额投入所认可的商业项目.
B.投资管理公司将承担所有债权和债务.
2.如果客户选择全额投资.
收费是:2万加元管理费=2万加币
提供的服务是: 无
由客户登陆后自己投资15万加元到所认可的商业项目中并按照投资计划书运作所投资企业6个月左右省移民局将7.5万商业投资保证金返回给申请人。客户将承担所投资企业的所有债权和债务.
小结,除了官方收取的必要费用外,需要支付的服务费用是:
A.(客户选择委托投资)
1万美金的移民代理费用+2万押金/首期综合管理费+11万加币的投资管理费用=14万加币
B.(客户选择全额投资)
1万美金的移民代理费用+ 2万押金/首期综合管理费+2万加币的投资管理费用=5万加币
从上面的费用看,我已经替自己节约了14万加币的费用.
但对以上的价格的是否合理,各人的情况不同,我无法进行评论,因为这是两厢情愿的选择.
但从我了解的情况看,曼省没有认可的"投资管理公司",能否请demi81 提供该公司更详细的情况.按规定,客户的确可选择向省移民局认可的省企业投资15万加元来购买33.3%的股份,或者投资创建一个投资额在15万加币的新企业，并参与企业的经营管理。但这和"投资管理公司"有什么关系呢?住的地方找到了,并且很满意,接下来就要考虑买车了.我们来的时候是个买车的好时候,因为北美各大车厂都在叫苦连天,为了周转资金,如果用现金买,车价低得吓人,而我们新移民,有的就是现金.也只有用现金,因为还没有银行记录,谁肯贷款给你啊.如果你需要满足自己在加拿大的自信心和成就感,就去车行买车去吧.
房东也是个车迷,听说我们要买车,就兴奋地当上导购员,带我们到各个车行去.旧车我们没有考虑,怕车况不熟悉,出了问题更麻烦.新车就准备在美国车,日本车和欧洲车之间选择了. 由于以前开的是德国VW,所以先去VW车行,小温的VW车行除了卖大众,还卖保时捷,后者肯定不予考虑.但发现VW的车在当地并不便宜,车型也比较奇怪.LP看上一款,一问还没有现货,要等6个月,考虑到如果德国车掉了把钥匙都还要等从国外寄来,我们决定还是选择在北美有工厂的日本车和美国车.让我吃惊的是日本车比同类型的美国车贵多了,车行解释是因为日本车耐用,RE-SALE价值高.在加拿大销售的日本车为了迎合当地的需要,车型也做得比较大器,但耐用对我来说不是个卖点,因为我自己都不确定能够呆多少时间.更加上一直对美国车有好感,于是决定买美国车.最后选中GM公司的雪伏来旅行车,3.9的排量,3排7人座,带卫星电话和自动巡航,税前原价2万1加币,现金价格1万5,还送遥控启动.10万公里保修,加上加币对美圆刚好贬值,折算成美圆才1.3万,简直比在美国买还便宜.旅行车底盘高,马力大,视线好,在冬天开更安全.可以坐7个人,有朋友和亲戚来也方便,后排的坐位还可以拆卸,必要时还可以当送货车使用,家庭和生意都可以兼顾.最喜欢的是GM特配的车载卫星电话,有指路,急救,通话等功能,在北美任何一个地方都可以随时被卫星定位,通话也是通过卫星,可以拨打北美的任何地方,费用也很合理,30刀可以打100分钟,比签个合同手机还实用.就是它了,我们在北美的第一辆车.
我去的雪伏莱车行排名在加拿大前50名最好的公司之内，有同样声誉的公司目前在小温我还只看到2家，另外一家就是我要合作的业务伙伴。接待我的是该车行年龄最大的C先生，看上去至少有50多岁了。由于事先已经做过功课，我一去就给他下了单，他有些吃惊的说，我好久都没有看到像你这么爽快的客户了。在办理手续的空档，我问他GM公司为什么现在这样惨，他痛心的说， GM公司以前相当强大，但犯了很多错误，没有珍惜打下的大好江山。我又问他日本车如何，他说，日本车也不错，抢走了不少市场份额，但真正北美当地人，特别是他们这些年龄段的，都只买美国车，我问他为什么，他说，GM比不过日本车，没有日本车便宜，是因为有很多的退休工人要养，GM一直对老员工不离不弃，所以包袱重，因此他们要支持美国公司。看到目前日本车竟然比美国车卖得贵，不由得感觉日本人前几十年在美国当孙子，现在终于翻身大赚其钱了。C越说越兴奋，突然从座位上站起来，对我说，跟我来，我给你看一样真正的好东西。我跟着C走到后面的维修车间，一辆天蓝色的CORVETTE跑车刚刚做完保修，正停在车间大厅，他自豪的告诉我，这是他卖出的最贵的一辆车，也是他的DREAM CAR，他用手摸着闪亮的车体，像在抚摸自己一个争气的孩子，这才是“美国肌肉”，只有美国的跑车，才有如此澎渤的动力，他如数家珍地给我介绍了美国跑车的特点，可惜我对车却没有什么兴趣，看到他滔滔不绝的样子，只好说，好的，等我在加拿大挣到钱了，一定来买一辆CORVETTE Z06，其实我最喜欢的是VW TOUAREG。新车手续都办好了，C从自己办公桌下取出一把改刀，拿着新车牌，走到新车前开始装车牌，看到他一个人弯腰吃力的样子，我自告奋勇的来帮他安车牌，他却一口回绝了，后来我才知道，这是汽车销售员的习惯，必须要给自己卖出的车亲自上好车牌，这才会带来好运。加拿大和美国的驾照都当身份证使用,再加上国内和国际驾照只有3个月的有效期,我们到小温的一周后,就去考当地驾照了.
和温哥华,多伦多这些大城市相比,对已经有国内和国际驾照的新移民来说,小温的驾照就显得省钱,省时,省心了.首先,只有2个考试,一是笔试,二是路考.笔试所有的考题都在当地交通部的网站上,考试的题目都在该题库中选出,网站上有仿真考卷让你练习.还有录象教你开车和处理紧急情况.你还可以选用中文考卷.但也许中文翻译是老华侨,读起来生涩难懂,个人感觉用英文还容易些.而在多伦多,除了笔试,路考还分G1,G2,考得人烦.
其次,由于人少,考试的排期很短,一般第2-3天就可以去考试,而温哥华排期最少也要1-2个月.
最后,由于考试项目少,排期短,费用和时间自然就节省不少.
笔试前一天在网站上练习了很多遍,的确学到了很多以前忽略了东西,第2天笔试居然满分通过.自己不禁得意起来,认为凭自己10多年的驾驶经验,加上笔试的满分,拿当地的驾照如同探囊取物,对后面的路考毫不在意了.房东好心的提醒我去找个当地教练,熟悉考试的路段和细节,因为毕竟不同的地方,有不同的规定.我打电话一问:教练教车一个小时40刀,2个小时60刀,而我报名参加路考才30刀,考虑到排期很短,我于是决定不找教练,直接去路考,让考官当我的教练, ,即使当场没有过关,也知道问题出在什么地方,第2天回来再考就行了.更重要的是,我认为找教练对我这样的老司机来说,还是一件’可耻’的事. 但是,自作聪明的我很快就尝到了羞辱的滋味.路考在WNP有3个考点，我选在Corydon Avenue这个考点，因为这是我们电话预约排期时间最短的考点。考试时间是下午1点，办理完登记手续后，就在大厅等待考官点名出车了。由于我和LP来的时间比较早，正好有时间观察情况，我发现来考驾照的本地的人几乎都是刚到驾龄的小年轻，而年纪大的多是来自世界各地的新移民。奇怪的是小温有不少黑人移民，从他们的口音，肤色和体型判断，像是从刚果，肯尼亚这些非洲国家来的移民，我真不知道生活在炎热非洲土地上的黑人为什么会选择天寒地冻的小温。以后有机会，一定找个黑人朋友好好了解一下。 该考点的考官至少有5个人，我已经看到3个男考官和2个女考官，他们点名核对考生后就出去路考，而考试的结果都会写在回来的考生表情上，如果是兴高采烈满面红光的，肯定过了，如果神色凝重若有所思的，肯定还要再来。我正和LP津津有味的看，猛听到有人叫我的名字，看见一个魁梧的年轻考官正龇牙咧嘴的，由于我的名字是汉语拼音X开头，能够把这个音发准的全世界还真没有几个。
我叫W，是你的考官，你准备好了吗，没问题，好，开考!我带考官走到自己的新车面前,考官没有和我一起上车,而是站在外面让我打左右指示灯,又走到后面检查煞车灯.最后才坐上车.拿着考试清单,系好安全带,告诉我清单上的各个项目都有分数,如果扣分超过50分,就失败,但如果发现有重大问题,马上失败. 第一个项目是平行泊车,关于加塞抢位这些项目,国内来的都是强项,呼呼呼几盘子, 到位! 看见考官没有在考题上写什么,我知道过了. 然后上路,一路上开得格外仔细,连油门都不敢多踩, 生怕把路上的蚂蚁轧死.间隙斜眼瞄了好几遍考官,都是面无表情,但也一直没有在手上写什么,没有写就代表没有扣分, 看来路考应该一次过了.但就在离终点前的一个十字路口,状况出现了, 也出现了可能让我这一辈子都不会忘记的英文单词: ESTABLISH.
ESTABLISH的中文含义,就是”建立,树立”的意思.这在中学就知道的.在笔试的交通规则上这个词出现过,当时我就没有理解它在这里的含义,可在路考中就恰恰栽在它上面.在回来的路上考官让我在前面一个十字路口左转,路口有红绿灯,等我开到时正好亮了红灯,于是我稳稳地停在行人过街走道线前面,打亮左转灯,排在第一位置等待绿灯,绿灯亮了,对面直行的车辆开始通过,由于我考虑到自己左转,必须要等对面的直行车,于是刹车没有松,停在原地等对面的车辆通过.对面的直行车很多,我想等他们都过完了再走,可这时一直没有说过话的考官大声对我说: 请把车开到前面十字路口的中间,车头对向左边,不要停在原地.我听出他口气中的严厉,马上照做,心里想,糟了,因为有人告诉我,如果在考试过程中,只要考官没有出声,并且分数扣得不多,基本上就过了,但只要考官出声指示你动作,你就肯定过不了.果然,等我转过路口,开回考场停好,考官说,你这次路考失败了,还要考一次, 这是你的考试记录,请你看看,如果没有问题请签字,我接过记录一看,只扣了15分,离50分的差距还很远,应该过了的啊,他说,你刚才在十字路口没有ESTABLISH,我出声让你采取了动作,这就是你失败的原因.请你下次注意.听他的解释,我才知道ESTABLISH 在行车规则中是”占位”的意思,就是在十字路口转弯时要在绿灯时把车先开到中间, 在不能够阻挡对面直行车的通过情况下,占好左转的位置,让其他车辆明白你将要左转.哎!. 沮丧的回到大厅,LP问:没有过!!?? 我真的感到无地自容. 冷静下来想想,这个错误可能是有点冤,但也说明细节的重要,学习的重要,到了新的环境,必须适应新的规则,开车是这样,其他的事不都是这样吗?
第二次路考在3天后,是一位年轻的女考官,考完后她说PERFECT,我都不知道你上次为什么没有考过,我只好苦笑了一下,她怎么知道我后面的3天重新看了好几遍交通规则,还老老实实找驾校老师上了6个小时的驾驶课呢.如果在温尼伯没有朋友是绝对会得忧郁症的，因此，尽快融入当地的社会，找到组织就是最好的办法。留学生一般都有学生会，同乡会这类的组织，对我们商务移民来说，到目前为止，我都还没有找到相关的协会或者团体。因此当地教会就自然成为交友的 好地方。 我和LP都不是基督教徒，但我也不拒绝去教会听道会友。在一个星期天，在一个朋友的带领下，我们全家来到了小温南部的一家华人教堂，教堂是2间民房改成，简陋朴实，牧师是来自越南的华侨，50多岁，面慈心善，让人感到平安宁静，教会的人也相当热情，听说我们是新来的，都真诚的上来问候，让我们感到温暖。在这里，我们认识了C和Z 两家，Z是我的老乡，在当地一个大学当老师，C竟然是我大学同学的亲姐姐，他们连说，这真是上帝的安排。但最让我激动的是，我找到了在周末一起踢足球的华人球队。对我来说，在绿草如茵，枫叶似火的球场上驰聘奔跑，传球配合，是最容易交到朋友的方式。Sent: Friday, April 10, 2009 12:14 PM
Subject: Re: Will we start this Saturday? 球场快讯!
我刚从球场回来，现在报告如下：我们原来的场地肯定不行;旁边的场地地势高，无积水积雪，无泥巴，但是，目前地面还没有完全化透，有点儿湿，有点儿硬，据报明天气温九度，估计会好点儿。
所以，有兴趣者请于明天下午2：00至2：15在Kirkbridge Park靠近西边(对不起，昨天说成了北边)的停车场集合，试试看吧。球在谁那儿，请准时带来好吗?
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回楼上，每周6，下午2：30 开球。 目前前锋太多，须竞争上岗，急需守门员。最近不少网友发来不少询问移民的问题,尽管自己是DIY型,但各人的情况不同,效果也不一定相同,自己不是职业的移民顾问,这方面的学历和经历不够,办法也不多,怕误导移友,更怕染上麻烦,因此,关于移民操作的细节问题,请原谅不再进行答复了,请大家理解.
我的建议是:直接和曼省移民官联系,他们最近又增加了人手,中文方面的移民官增加到4名,完全可以给大家专业,权威和免费的答复.
下面写写关于在小温做生意,买房,择校的经历.今天把房子贷款定下来了.HSBC给我的贷款利率是:
1年固定:2.25%
5年固定:4.25%
5年浮动:2.75%(PRIME+0.5%)
我决定选择1年固定的2.25%.我选择的理由是:
1)目前加拿大的PRIME利率是2.25%,我个人认为该利率已经达到商业银行的低点,继续下调的可能性不大.
2)随着市场喜好情绪的影响,明年利率很可能回调上涨,但个人认为幅度不会太大,预计维持在2.50%左右.
如果选择5年固定的4.25%,我认为没有充分利用当前的低利率优势,我个人认为加拿大在2-3年内应该还会保持低利率来刺激经济.5年浮动的P+0.5%也是不错的选择,但灵活性还是不够,特别是我贷款的主要目的是建立加拿大的信用记录,如果利率涨得太高,我还可以提前支付来付清贷款.除此而外,我还决定用美金做担保,借加币来完成30%的首付款,因为目前美圆对加币的汇率只有1:1.065,现在把美圆换成加币很不合时机.正好利用银行的这项服务,年息只有3.25%,再减去1.75%的美圆存款利息,实际利息只有1.5%.如果汇率升到我预测的1:1.20,这点利率就完全不在话下了.我认为在今年11月入冬后,加币会回落到1:1.15-1.20水平.因此,找个好银行,找个专业银行顾问,多了解银行的各种产品,再加上自己实际的分析比较,会给移民安置提供很大的便利和好处.在金融风暴劲吹中的北美房产市场,竟然让我在温尼伯享用了"零首付"的房贷待遇,要知道,就是有良好收入证明的加拿大人,都必须有5%的首付款.作为新移民,在加拿大还没有任何信用记录,银行帐上的钱也不多,为什么银行肯给我"超国民待遇"呢? 这要从我开始买房的时候说起了.在金融风暴劲吹中的北美房产市场,竟然让我在温尼伯享用了"零首付"的房贷待遇,要知道,就是有良好收入证明的加拿大人,都必须有5%的首付款.作为新移民,在加拿大还没有任何信用记录,银行帐上的钱也不多,为什么银行肯给我"超国民待遇"呢? 这要从我开始买房的时候说起了.样品房42万加币,我们看到的很多装饰其实都是开发商增加的,基本配置的价格是36万,7788搞下来,也要38万多.而在2年前,同样的这间样品房,才只有32万.基本配置才26万. 随后,我们又看了在红河边的一片高尚住宅区,样品间也搞的美仑美奂,价格更高达72万,但看到周围一片片待售的空屋和空地,我知道这片工地绝对不是我们所要的家,尽管环境良好,房屋豪华.
属于我们自己的家到底在什么地方?我们到底需要一个什么样的家呢?我分析了一下,认为小温的房价即使下跌,下跌的空间也不大,不如早买早享受,先安家再立业,以前忙着工作,牺牲了不少家庭时光,现在正好弥补一下,一家人可以乐融融的在一起.把工作的事先抛在一边.更何况,在加拿大,就要按加拿大的生活方式过,钱花了再去找,大不了去打个LABOR,饿不死人的. 我们需要安个家了.
我和LP定下了在小温买房的3大原则:
1. 地点LOCATION.
2. 价格PRICE
3. 舒适COMFORTABILITY.
地点,我们选择小温的南部,北部靠近土人居住的DOWNTOWN,治安状况令人担忧,西部靠近机场,有很不错的社区,白人居民多,中国人很少,东部仍旧在开发,南部靠近曼大,治安条件良好,校区好,开发也比较成熟,中国人大多居住在南部. FORT RICHMOND由于在曼大下面,学校好,校区好,但房屋年龄较老,多是20年以上的房龄,因此价格相对便宜,是不少技术移民的首选.RICHMOND WEST在FORT RICHMOND的对面,是随后开发的新区,房龄在15年以内,还有部分是刚刚竣工的新房,该区房价比较高,是不少投资移民的选择.因为南部的校区,特别是在以上2个区域内的小学和中学,在整个曼省都是排名最高的,因此,对孩子教育特别重视的中国人和印度人在这片居住得最多.RIVER PARK SOUTH在东南部,也是最近开发的新区,该区法裔居民较多,环境优美,房价也不太高,但校区不太理想.考虑到小温是个养家教育孩子的地方,因此,靠近最好的学校,给孩子提供最好的教育环境就是我们选位置的最大的原则.
价格,在我2年前来商考的时候,正好看过RICHMOND附近的房子,那时看得上的独立屋的价格不到30万,现在都超过35万了.在去年的金融危机的影响下,温哥华和多伦多地区的房价在下跌的时候,小温的房价不光没有下跌,还有小幅的上涨,这是因为当地经济环境比较好,失业率比较低的原因,曼省以农业,建筑业门窗和飞机汽车的零件制造为主,属于基础性的实体经济,金融风暴的暖风和冷风对他们的影响都不大.当地的住房需求基本上没有什么泡沫.但是,高于40万以上的房子,特别是近2年开发的豪华楼盘,却是看的人多,下手的少,有些炒楼花的经纪纷纷抛货,因此在新开发的楼盘上,总有大量的地和才盖好的房子待售.相反,在校区好,环境好的老区,由于配套条件成熟,成交还是很兴旺,往往一套房才刚出来几天就买掉了. 通过我们的观察比较,我们把房子的价位定在40万以下,这也是考虑以后的销售(RE-SELL VALUE)在今后几年的市场上,能够出40万以上买房的当地人毕竟是少数,就和买车一个道理,奔驰的新款大家都想开,但为什么还是丰田的节能车好卖呢?给自己留下一些退路.不要让高价的住房套牢你的资金和翅膀.
舒适,老区树木成荫,绿化好,但房子年龄太老,结构落后,维修费用高,我们不太喜欢.新房,结构新颖,设计环保,但树苗才载,草地才种,房屋价格最高,地税也最多.更讨厌的是周围还有未售出的空地和正在修的房子,让你几年都住在一个大工地上,你说舒服吗?因此,我们把目标定在房龄在10年内的老房.房子设计合理,周边设施成熟,尽管我们和当地人没有交流的障碍,但还是喜欢中国人多的地方,因为小温无法和大温相比,到处都是中国人,看的你烦,这里中国人本来就不多,特别是在冬天,雪大冰厚,出远门很不方便和危险,因此一定要就近找中国朋友串串门,上些中国餐厅,买些中国食品,不然会得冬季忧郁症的.
我一直相信,什么事都是讲究缘分的,就如我在这个”角落”写的博客一样,总可以交到有缘的朋友. 我们在小温的家,也如上天安排的一样,有缘让我们找到了.
首先,应该感谢在小温的朋友,是他们的亲身经验和中肯的建议,让我们节约了大量的时间.其次, 要感谢LP,是她在网上细心的寻找比较,找到了我们的家,最后,也要感谢带我们看房的AGENT们,特别是我们的白人经纪DANNY,他的经验和责任心让我们最终买到心仪的住房.
朋友的建议,缩小了我们找房的范围,我们的重点就放在南部离当地最好学校的附近.在加拿大买房,一般是通过2个网站,一个是WWW.MLS.CA 另外一个是 WWW.COMFREE.COM ,前者通过经纪 AGENT进行销售,后者是个人交易,不通过经纪,尽管后者没有经纪的代理费用,价格会好一些,但由于我们对当地房市不了解,因此选择了买方经纪,他们可以给我提供各种资料和信息,而这些资料,是私人房主很难提供的.如果是新开发的新房,一般是开发商自己销售.你只需要到样品房和他们直接谈就可以了.
代理给我们提供的主要是以下的数据:
1. 房屋的各种基本资料,比如面积,房龄等等.
2. 房屋的政府估价,该价格是政府评估的价格,以此来征收房产税.
3. 房屋的保险记录,看是否有索赔.
4. 房屋的历年交易的记录,看以前有几个房主
5. 房屋的历年交易价格,比较当前的价格是否合理
6. 周围房子的历年和当前的交易记录,参考该区的房产价值趋势.
一般来说,由于成交价格和经纪有直接的利益关系,故做聪明的不良中介往往有忽悠的成分,但对我们来讲,有自己的分析,很容易看出破绽,同时,经纪是一门职业,他们提供了服务,代理费用就应该是他们工作的酬劳,也是对他们工作的尊重.双方明确了这些问题,交流起来就通畅了.DANNY年龄有60多岁了,是土生土长的老温尼伯人,我们以前也在看房中遇到过经纪,但DANNY是首先主动给我们提供以上全套资料的代理人,因此,我们对他的开诚布公很欣赏,甚至在有其他经纪的情况下,都选择他当我们的买方代理,让他成为我们”智囊团”的一员.从我们决定买房到住进新家前后只有10天的时间,总结我们的这次买房经历,可以用干脆利落,配合默契来形容,整个过程有理有节有利,给我们留下难忘的回忆.
我太太首先在MLS上发现目标,是最新的出盘, 位置,房型和价格正是我们理想的目标.已经有一家代理公司在负责销售. LP马上给DANNY打电话,让他和这家卖方代理约好,安排第2天看房.第2天上午DANNY准时在待售房间外等我们了.房主看来已经搬走有一段时间了,里面显得凌乱,完全看不到前房主在卖房前为了卖个好价而进行的精心布置.在厨房的大理石台面上,已经有好几个地产经纪的名片,看来过来看房的人已经不少了.房里没有华丽的装饰,缺乏打理反而显得破旧.特别是地下室地板上翘,房角有水渍,渗水的痕迹明显. “你们不会喜欢这样的房子吧?” DANNY这几天一直安排我们看的是布置精美,装饰讲究的新房,认为我们看不上这套. “DANNY,你长期从事地产买卖,你认为衡量一套地产增值的最大因素是什么?” 我问他: “LOCATION, LOCATION AND LOCATION” “对了,尽管这房子的内部不太顺眼,但它的位置,结构和价格都具有增值的潜力, 只要该房没有结构性的损伤,我认为这是我们应该下手的目标.来,你马上把该房的资料准备好,我们下午再做做功课.” 趁DANNY回办公室准备资料的时候,我和LP开车仔细把周围的环境看了看, 同时给朋友打电话,接他们来帮我参谋,特别看了我们最在意的校区,学校就在房子对面,过街就到了,上学特别方便. 地点绝对没有问题,接下来就是房屋的结构和价格了.
下午DANNY把资料都带来了,让我吃惊的是这竟然是一间BANK CLOSURE房,就是房主因为交不起贷款而被银行收回的房子,这种情况目前在美国很普遍,但在加拿大,特别是在失业率低,地产泡沫少的小温,这种回收房极少,连DANNY都觉得很少见.前房主到底出了什么状况而被银行回收呢? 再看价格,这个区的相同房子平均售价都在38万以上,而这个房的价格却大大低于平均成交价,难道这个房子有什么问题吗? DANNY递来该房的成交历史记录,它是1999年盖的房,第一任房主当时的购买价格是20万,2006年8月以30万的价格买给第2任房主,就是我们的前房主, 2008年9月,第2任房主用40万上市销售,随后在10月降价到38万,最后在10月底被银行收回,银行在2009年7月年重新上市,价格降到36万.我们把政府评估价一看,36万也正好是政府评估价格.一般来说,成交价格很少低于政府评估价格的.成交价格往往比政府评估价格高出不少.我们分析,1999年新房的价格20万,在7年后卖30万符合当时的情况,2008年卖40万,这个水平的确有些偏高,但也算正常,可为什么在降到38万这个价格也没有卖出,银行回收后为什么等了近1年才重新上市呢?并且重新上市的价格比目前的市场价低,只和政府评估价格相同呢?
无法谋面的前房主,地下室的漏水,房屋的凌乱,不符合市场的低卖价, 难道这是间”大麻屋”?这样的房子到底该不该买?大麻屋的可能性很快就排除了,因为这是银行回收房,按法律规定,如果是大麻屋,银行在重新投放市场后必须明确写明.DANNY给银行确认后,我们松了一口气.
LP对这区的房子情况已经注意很久了,她直觉认为这个房可以先拿下,按她的解释就是:买房子就和谈恋爱一样,看到好的就不要放手.我也认为该房位置太好,价格超值,值得一试,而我们在看房时注意到2个极为重要的细节,通过这2个不起眼的线索,对该房的一切疑惑也被我们像拼拼图一样,拼出了清晰的图象.我们在看房时,看到楼梯口粘了个传真通知,写的是该房子已经经过WINTERIZE(冬眠)处理,所有水管都已经关闭,让房屋代理不要使用卫生间.落款人是一家房屋管理公司.我们注意到,传真显示的时间是2008年10月30日.这是我们的第一个线索.
在检查橱柜的时候,我偶然发现了一张银行给房主的催帐通知,上面写了房主的姓名和欠款金额,这是我们的第2个线索.回到家,打开电脑, 把房主的姓名放上后,就在GOOGLE上开始人肉搜索了.
这一搜不光找出房主的照片,职业,成就和家庭情况,还发现该房主和2008年国际学术界的一场重大发现有直接的联系.最后找到了房主离开小温的原因.出于隐私这里就不再透露细节了.
通过网上收集的情况,我们基本上拼出了完整的图象,第2任房主在2006年7月在小温找到一个很体面,很有前途的工作,2006年8月,通过银行贷款买下这套房,从此在这里育儿生女,住了2年.2008年9月房主因为工作原因离开小温,离开加拿大,房主委托经纪把该房上市出售,标价40万. 上市了30天,到2008年9月底,该房没有按40万的价格卖出, 10月1日房主更换了一家经纪公司,降价2万,用38万的价格再次销售,在市场上又留了25天也没有卖出,直到10月28日被银行收回,中止了销售,这个时间正好在银行收回房子后,让管理公司接手的时间相同,和我们发现的第一条线索吻合.
通过分析,房主没能够顺利卖出住房,我们认为是第一次销售和第2次销售的时机都不合适.第一次40万的价格有些偏高,但主要原因还是2008年9月金融危机刚开始,加拿大当时的贷款汇率还没有下调,仍旧高达5%,这时段小温的房屋销售急速下降,大家都在观望阶段.第2次尽管价格降了2万,但10月已经下雪,进入房屋销售的淡季,同时银行汇率还没有松动,对经济危机的担心让买主仍在观望.
DANNY查看了当时的房屋销售记录, 同时他还和前房主的经纪联系了,了解到2008年冬季房屋销售的确明显下降.银行的利率也都还在高位. 这就是为什么当时没有及时卖出的原因. 可是,银行收回后,应该马上上市,为什么要等到2009年7月才销售,这不是让银行自己承担更多费用呢? 银行告诉原因是由于一直没能和前房主联系上,因为法律上的手续耽误了上市时间.但为什么银行不用目前38万的市场价格上市,而只用了36万的政府估价上市呢? 我们再把房主对银行的欠款金额对照,也正好是36万,因此我们估计,银行收回后,是按自己的应收款标准来销售,也就是说,该房主欠了银行36万,银行就按36万来定价,并没有考虑市场的因素. 但为什么买主用30万价格的房子,可以向银行借到36万呢,银行告诉我们,该房屋由于2007年房产的价格上涨,房主当年又用该房做抵押,又贷了一部分款.最后实际欠银行36万.
通过我们智囊团抽丝剥茧的分析,我们对明天的OFFER就更有信心了:
首先,该房子的价格偏低,不是房子本身的问题,而是前房主和贷款银行的问题.尽管房子内部凌乱,但这只是房主整个冬天没有在此居住,疏于照顾罢了.
其次,由于是银行回收房,银行就是卖家,而和银行打交道,相反能剔除人与人之间的主观因素,直接谈生意.银行不在意市场价格的高低,只希望尽快回收贷款,只要在他们承受的损失之内,就可以成交.
因此,我们把出价的重点放在银行的角度,决定再压低银行的价格,把36万的价格压到35万,但同时把首付的比例增加到35%,当地房贷的首付一般只有5%,我们一下提高到35%,使银行可以更快收回贷款,吸引银行成交,同时还接受DANNY的建议,缩小入住时间,把入住时间缩小在一周内,一方面可以让银行尽快脱手,因为银行天天都在承担费用,另外一方面也让银行没有时间等待其他报盘来给我竞争. 其实作为新移民,我们也知道,我们要获得当地的贷款,至少需要30%以上的首付的,我们只是把新移民的弱势在个交易中转化成了强势.
DANNY又建议我们马上出一个OFFER(购房合同),但在OFFER上写上”验房满意”和”贷款通过”这2个条件,这样既可以抢到先机,又留下了退路. 这是个好办法! 因为从这段时间的看房经验看,一般价格合理的好房子成交得很快,往往一个星期就移手,并且还可能出现竞价,价高者得的情况.这是因为目前加拿大大幅度降低银行的利率,比去年下降了50%,这大大刺激了卖方市场,不少观望者开始下手了,价格也开始回升.
从交易时间上看,这个房子是上星期6上市,而我们去看房已经是星期4, 从房间里留下的各个经纪的名片来看,已经有不少的看房者了,而我们在本来在超值价格的基础上再报出了更低的价格,尽管有些艺高人胆大的冒险,可一旦有人出价稍高.这个房子就不会属于我们了.我们决定果断下单,在星期5一早就下OFFER,这样可以抢在下一轮的看房的高峰时间(星期6,星期天)前把以前的犹豫不决者和潜在的竞价者排除在外.因为一旦银行在星期5接到我们的OFFER,按规定他们必须在24小时内确认,即必须在星期6确认.这样,即使星期6,星期天有新的竞争者,也只能够在星期一递交他们的OFFER,而这时我们的OFFER已经在星期6被银行确认,我们比他们早走了一步.
我们星期5一早和DANNY签好OFFER,满怀期待的交给DANNY,他马上转交给银行.可是,意外情况出现了,我们的回盘被银行拒绝了.